XÂY NHÀ LÀM NỨT TƯỜNG HÀNG XÓM – KHI NÀO VIỆC BỒI THƯỜNG DÂN SỰ TRỞ THÀNH ĐÌNH CHỈ THI CÔNG VÔ THỜI HẠN?

1. Tình huống pháp lý

Gia đình ông H. khởi công xây dựng ngôi nhà phố 4 tầng tại phường Hoàn Kiếm. Trong quá trình ép cọc và đào móng, căn nhà cấp 4 của hộ hàng xóm bên cạnh xuất hiện các vết nứt dọc tường và sụt lún nhẹ ở phần sân. Hàng xóm đã gửi đơn lên Ủy ban nhân dân phường và Công an phường để yêu cầu đình chỉ thi công đồng thời yêu cầu ông H. phải bồi thường 500 triệu đồng để sửa chữa toàn bộ

Ông H. cho rằng căn nhà kia vốn đã cũ nát, vết nứt không hoàn toàn do lỗi thi công của mình và mức bồi thường kia là quá vô lý.

Theo đó, trong trường hợp này ông H thắc mắc cơ quan chức năng có quyền dừng thi công nhà ông H. ngay lập tức hay không? Và làm sao để xác định một mức bồi thường công bằng?

2. Quy định pháp luật

Để giải quyết tranh chấp này, cần căn cứ vào các quy định về nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc xây dựng công trình tại Bộ luật Dân sự 2015 và các quy định về xử lý vi phạm trong xây dựng.

Căn cứ Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại nếu để nhà cửa, công trình xây dựng đó gây thiệt hại cho người khác. Điều này xác lập trách nhiệm bồi thường của ông H. là trách nhiệm không phụ thuộc vào lỗi: chỉ cần có thiệt hại xảy ra do công trình của mình gây ra, chủ nhà phải có nghĩa vụ khắc phục.

Đồng thời, căn cứ điểm c khoản 3 Điều 4 và khoản 5 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, nếu việc thi công gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình lân cận mà các bên không thỏa thuận được việc bồi thường, UBND phường có thẩm quyền ban hành quyết định xử phạt với mức tiền từ 15 triệu đến 20 triệu đồng.

Theo đó, trường hợp chủ công trình thi công gây lún, nứt tường, sân nhà hàng xóm sẽ không bị đình chỉ thi công nhưng có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại. Với trường hợp hàng xóm làm đơn khiếu nại tới UBND phường, ông H. có khả năng bị xử phạt hành chính.

Qua đây, để bảo đảm quyền lợi tối đa và tránh các rủi ro pháp lý phát sinh, chủ nhà cần thực hiện lộ trình các bước sau:

Bước 1: Thiết lập bằng chứng đối chiếu (Vi bằng): Chủ nhà cần phối hợp với Văn phòng Thừa phát lại để lập vi bằng ghi nhận hiện trạng các vết nứt và mức độ hư hại ngay tại thời điểm hàng xóm có khiếu nại. Nếu trước khi khởi công đã có vi bằng hiện trạng thì đây là lúc mang ra đối chiếu để bóc tách đâu là vết nứt cũ và đâu là thiệt hại mới do thi công gây ra.

Bước 2: Phối hợp giám định độc lập. Thay vì tranh cãi về số tiền bồi thường dựa trên cảm tính, chủ nhà nên chủ động đề xuất thuê một đơn vị kiểm định xây dựng độc lập để giám định nguyên nhân và định giá thiệt hại thực tế. Con số từ đơn vị chuyên môn sẽ là căn cứ pháp lý vững chắc để thuyết phục UBND phường và ngăn chặn các yêu cầu bồi thường “vô căn cứ”.

Bước 3: Tham gia hòa giải tại cơ sở. Khi có yêu cầu từ UBND phường, chủ nhà cần tham gia đầy đủ các buổi hòa giải. Tại đây, hãy trình bày rõ thiện chí bồi thường dựa trên kết quả giám định và viện dẫn đúng Nghị định 16/2022/NĐ-CP để khẳng định rằng việc chậm trễ thỏa thuận chỉ dẫn đến xử phạt hành chính chứ không phải đình chỉ thi công, nhằm giải tỏa áp lực tâm lý cho đội ngũ thi công.

Bước 4: Chốt phương án bồi thường bằng văn bản. Khi đã thống nhất được mức phí, các bên phải lập “Văn bản thỏa thuận bồi thường và cam kết không khiếu nại”. Trong văn bản cần ghi rõ số tiền bồi thường là trọn gói cho các hư hại tính đến thời điểm hiện tại và người hàng xóm có trách nhiệm tạo điều kiện để công trình tiếp tục triển khai.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý chuyên sâu, các điều khoản rõ ràng của Nghị định 16/2022/NĐ-CP chỉ rõ “cái thòng lọng” đình chỉ thi công bị hàng xóm lợi dụng để gây áp lực cho chủ nhà là không có cơ sở. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc chủ nhà có thể phớt lờ trách nhiệm. Việc bị phạt tiền từ 15 đến 20 triệu đồng và phải chịu sự giám sát chặt chẽ từ phía chính quyền địa phương vẫn là một rủi ro đáng kể về cả kinh tế lẫn tiến độ.

Sai lầm lớn nhất của các chủ nhà thường là thái độ né tránh hoặc ngược lại là quá nôn nóng chi tiền để được “yên thân”. Pháp luật bảo vệ quyền được an toàn của hàng xóm, nhưng cũng bảo đảm quyền được xây dựng của chủ nhà. Một chiến lược khôn ngoan là lấy “giám định” làm gốc và “thiện chí” làm cầu nối. Khi chủ nhà đưa ra được các con số minh bạch từ đơn vị kiểm định, mọi yêu cầu bồi thường mang tính “tống tiền” sẽ tự khắc bị triệt tiêu trước sự chứng kiến của cơ quan quản lý.

Ở vị thế của người hàng xóm, việc hiểu đúng quy định mới cũng rất quan trọng. Hành vi ngăn cản thi công trái pháp luật sau khi chủ nhà đã thể hiện thiện chí bồi thường có thể khiến họ từ người bị hại trở thành người vi phạm, thậm chí phải bồi thường ngược lại cho chủ nhà vì các thiệt hại do chậm tiến độ gây ra. Sự công bằng chỉ đạt được khi các bên thay thế sự cảm tính bằng các con số thực tế và tinh thần thượng tôn pháp luật.

4. Kết luận

Tổng kết lại, việc xây nhà làm nứt tường hàng xóm không còn dẫn đến việc đình chỉ thi công vô thời hạn nhưng chủ nhà vẫn đối mặt với án phạt hành chính và nghĩa vụ bồi thường dân sự bắt buộc. Sự chủ động trong việc lập vi bằng và giám định thiệt hại chính là “lá chắn” hiệu quả nhất để bảo vệ túi tiền và tiến độ công trình.

Chủ nhà không nên để tình thân bị sứt mẻ vì những tranh chấp không đáng có, nhưng cũng cần kiên quyết bác bỏ các yêu cầu phi lý. Trong trường hợp này, chủ nhà cần Luật sư đồng hành trong việc soạn thảo các văn bản thỏa thuận nhằm đảm bảo mọi cam kết đều chặt chẽ và có giá trị thi hành. Trong kỷ nguyên thượng tôn pháp luật, một ngôi nhà vững chãi phải được xây dựng từ một nền tảng pháp lý minh bạch và sự đồng thuận có căn cứ.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 21/04/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015, và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938