MUA ĐẤT KHÔNG VAY ĐƯỢC NGÂN HÀNG: BÊN MUA CÓ ĐƯỢC NHẬN LẠI TIỀN ĐẶT CỌC?

1. Tình huống pháp lý

Tháng 02/2026, anh Tiến ký “Hợp đồng đặt cọc” để mua một mảnh đất trị giá 3 tỷ đồng của ông Khánh. Anh Tiến đã đặt cọc trước 300 triệu đồng. Hai bên thỏa thuận trong vòng 30 ngày sẽ ra văn phòng công chứng ký hợp đồng mua bán và thanh toán nốt số tiền còn lại. Tại thời điểm ký cọc, anh Tiến có nói rõ với ông Khánh là mình hiện chỉ có sẵn 1 tỷ đồng, phần còn lại (2 tỷ đồng) anh sẽ thế chấp chính mảnh đất này để vay ngân hàng và ông Khánh đã đồng ý bằng miệng.

Tuy nhiên, đến hạn công chứng, phía ngân hàng bất ngờ từ chối giải ngân cho anh Tiến vì lý do mảnh đất nằm trong khu vực quy hoạch treo một phần quy hoạch chi tiết 1/500, không đủ điều kiện cấp tín dụng của ngân hàng. Do không lo đủ 2 tỷ đồng tiền mặt, anh Tiến không thể tiếp tục mua đất và yêu cầu ông Khánh hoàn trả lại 300 triệu đồng tiền cọc. Ông Khánh dứt khoát từ chối, cho rằng anh Tiến đã vi phạm cam kết đến hạn không chịu mua nên ông có quyền “tịch thu” số tiền cọc này.

Anh Tiến liên hệ Luật sư để hỏi: “Trong trường hợp này, tôi có đòi lại được tiền cọc không?”

2. Quy định pháp luật

Tranh chấp về đặt cọc mua bán bất động sản được điều chỉnh bởi các quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn tố tụng liên quan.

Căn cứ Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về xử lý tài sản đặt cọc: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định nghĩa vụ dân sự sẽ được miễn trừ nếu rơi vào các trường hợp không do lỗi của các bên, hoặc do trở ngại khách quan. Căn cứ Án lệ số 25/2018/AL của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về tranh chấp hợp đồng đặt cọc, nếu hợp đồng mua bán không thể thực hiện được do một sự kiện khách quan, nằm ngoài tầm kiểm soát và ý chí của các bên (như thay đổi quy hoạch của cơ quan nhà nước, hoặc lỗi từ bên thứ ba mà các bên không thể lường trước) thì các bên được trở lại trạng thái ban đầu, bên nhận đặt cọc phải trả lại tiền cọc cho bên đặt cọc, không áp dụng phạt cọc.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, mấu chốt để phân xử tranh chấp này phụ thuộc hoàn toàn vào “câu chữ” được thiết lập trong Hợp đồng đặt cọc bằng văn bản, chứ lời nói thỏa thuận miệng của hai bên rất khó để làm chứng cứ tại Tòa án.

Nếu trong hợp đồng đặt cọc viết tay không hề có điều khoản thòng thêm điều kiện: “Hợp đồng chỉ có hiệu lực với điều kiện bên mua vay được ngân hàng” hoặc “Nếu ngân hàng từ chối cho vay thì bên bán phải trả lại tiền cọc”, thì anh Tiến đang rơi vào vị thế bất lợi. Việc ngân hàng từ chối cho vay do hồ sơ hoặc do mảnh đất quy hoạch treo là rủi ro thuộc về nghĩa vụ chuẩn bị tài chính của bên mua. Việc không có đủ tiền thanh toán đúng hạn được coi là hành vi đơn phương từ chối thực hiện hợp đồng của anh Tiến, do đó ông Khánh có quyền giữ lại số tiền cọc theo đúng Khoản 2 Điều 328.

Ngược lại, nếu nguyên nhân ngân hàng từ chối giải ngân xuất phát từ việc ông Khánh cố tình che giấu thông tin pháp lý của mảnh đất (đất đang bị tranh chấp ngầm, đất thuộc diện quy hoạch giải tỏa hoàn toàn mà bên bán biết nhưng không nói), thì lỗi thuộc về bên bán. Lúc này, ông Khánh không những phải trả lại 300 triệu tiền cọc mà còn có thể bị phạt cọc thêm một khoản tương đương.

4. Kết luận

Mua nhà đất thông qua đòn bẩy tài chính ngân hàng là phương thức phổ biến, nhưng nó lại ẩn chứa chiếc “bẫy đặt cọc” nếu người mua quá vội vàng xuống tiền khi chưa có chứng thư phê duyệt cấp tín dụng chính thức.

Để bảo vệ dòng tiền của mình, lời khuyên tối ưu cho bên mua là bắt buộc phải đưa điều khoản “Điều kiện giải ngân từ ngân hàng” vào nội dung văn bản đặt cọc. Cần ghi rõ: “Trong trường hợp ngân hàng từ chối cấp tín dụng cho bên mua vì bất kỳ lý do gì không phải do lỗi chủ quan của bên mua, thì hai bên đồng ý hủy bỏ hợp đồng đặt cọc này mà không bên nào bị phạt, bên bán có nghĩa vụ hoàn trả lại 100% tiền cọc cho bên mua trong vòng 03 ngày”. Sự chặt chẽ, lường trước mọi kịch bản rủi ro trong hợp đồng chính là giải pháp an toàn nhất để bảo vệ tài sản và tránh những tranh chấp pháp lý căng thẳng cho cả hai bên.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 22/05/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938