CĂN HỘ CHUNG CƯ BỊ DỞ DANG VÌ THẦU NỘI THẤT “TRÁO” VẬT LIỆU, CHẬM BÀN GIAO MẤY THÁNG TRỜI: ĐÒI LẠI TIỀN BẰNG CÁCH NÀO?

1. Tình huống pháp lý

Tháng 02/2026, chị Minh ký Hợp đồng thi công nội thất trọn gói số 18/2026/HĐTC với Công ty TNHH Thiết kế & Thi công Nội thất P (do ông Việt làm Giám đốc) để hoàn thiện nội thất căn hộ chung cư 3 phòng ngủ (diện tích 95m²) tại phường A, thành phố Hà Nội. Tổng giá trị hợp đồng trọn gói là 650 triệu đồng, thời hạn hoàn thành và bàn giao nhà ghi rõ là 60 ngày (đến hết tháng 04/2026). Theo thỏa thuận tiến độ, chị Minh đã ứng trước 80% giá trị hợp đồng (520 triệu đồng) cho Công ty P qua tài khoản ngân hàng.

Đến giữa tháng 06/2026 (đã quá hạn bàn giao hơn 01 tháng và gia đình chị Minh phải tốn chi phí thuê nhà ở tạm 15 triệu/tháng), công trình vẫn ngổn ngang, chưa lắp xong hệ thống tủ bếp và tủ quần áo. Nghiêm trọng hơn, khi chị Minh cùng đơn vị giám sát độc lập đến kiểm tra thực tế thì phát hiện Công ty P đã tự ý tráo đổi toàn bộ vật liệu: Toàn bộ hệ thống tủ gỗ chống ẩm An Cường chuẩn MDF lõi xanh theo bản vẽ thiết kế thẩm định đã bị thay thế bằng gỗ công nghiệp giá rẻ, bốc mùi hóa chất nồng sặc và không có tem nhãn xuất xứ. Các phụ kiện bản lề, ray trượt inox 304 cao cấp cũng bị thay bằng loại sắt mạ Niken kém chất lượng, bị hoen gỉ chỉ sau vài tuần lắp đặt.

Chị Minh làm việc với ông Việt yêu cầu tháo dỡ toàn bộ phần gỗ nhái kém chất lượng, làm lại đúng vật liệu cam kết và bồi thường tiền chậm tiến độ. Tuy nhiên, ông Việt thẳng thừng từ chối, đổ lỗi cho “đơn vị cung cấp gỗ giao nhầm” và tuyên bố: “Giờ muốn làm khác bằng gỗ An Cường thì phải nộp thêm 100 triệu tiền chênh lệch, còn không thì nhận nhà như hiện tại chứ chúng tôi không làm thêm nữa”. Ngay sau đó, thợ thi công cho dừng công trình và rút đi.

Do sự việc căng thẳng, chị Minh đã tìm đến Luật Bắc Dương sư nhờ tư vấn phương án giải quyết.

2. Quy định pháp luật

Tranh chấp hợp đồng thi công nội thất nhà ở phát sinh từ hành vi vi phạm cam kết về chủng loại vật liệu, gian dối chất lượng và vi phạm thời hạn bàn giao là dạng tranh chấp hợp đồng dịch vụ/gia công dân sự phức tạp, thuộc phạm vi điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023.

Thứ nhất, về nghĩa vụ thi công đúng vật liệu và bảo đảm chất lượng công trình, căn cứ Khoản 1 và Khoản 2 Điều 517 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên cung ứng dịch vụ: Bên cung ứng dịch vụ phải thực hiện công việc đúng chất lượng, số lượng, thời hạn, địa điểm và các thỏa thuận khác; không được giao cho người khác thực hiện thay công việc nếu không có sự đồng ý của bên thuê dịch vụ. Việc Công ty P tự ý tráo đổi từ gỗ MDF lõi xanh An Cường sang gỗ công nghiệp trôi nổi kém chất lượng là hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nghĩa vụ cốt lõi của hợp đồng.

Căn cứ Điều 14 Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng 2023 quy định về trách nhiệm cung cấp thông tin và bảo đảm chất lượng sản phẩm, dịch vụ: Tổ chức, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm cung cấp thông tin chính xác, đầy đủ về hàng hóa, dịch vụ và chịu trách nhiệm về chất lượng dịch vụ đã cam kết với người tiêu dùng.

Thứ hai, về quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng của chủ nhà (bên thuê dịch vụ), căn cứ Khoản 1 Điều 520 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dịch vụ: Trường hợp bên cung ứng dịch vụ vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ thì bên thuê dịch vụ có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Căn cứ Khoản 1 và Khoản 2 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của đơn phương chấm dứt hợp đồng: Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt, hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo; các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại.

Thứ ba, về nghĩa vụ hoàn trả tiền ứng thừa và bồi thường thiệt hại, căn cứ Khoản 2 Điều 520 Bộ luật Dân sự 2015: Khi chị Minh đơn phương chấm dứt hợp đồng do lỗi của Công ty P, Công ty P chỉ được nhận tiền công đối với phần việc đã làm theo đúng thỏa thuận chất lượng; đồng thời phải hoàn trả lại toàn bộ phần tiền ứng trước 520 triệu đồng chưa được nghiệm thu hoặc thi công sai chất lượng.

Căn cứ Khoản 1 Điều 419 và Điều 516 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng: Bên vi phạm phải bồi thường toàn bộ thiệt hại vật chất thực tế phát sinh. Thiệt hại bao gồm: Chi phí thuê nhà ở tạm 15 triệu/tháng do công trình chậm tiến độ; chi phí thuê đơn vị kiểm định chất lượng gỗ; chi phí tháo dỡ, vận chuyển phần nội thất gỗ nhái kém chất lượng ra khỏi căn hộ.

Thứ tư, về xử lý phạt vi phạm hợp đồng, căn cứ Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thỏa thuận phạt vi phạm: Trường hợp trong Hợp đồng số 18/2026/HĐTC có quy định chế tài phạt vi phạm (về tiến độ hoặc chất lượng), chị Minh hoàn toàn có quyền yêu cầu Công ty P thanh toán khoản tiền phạt vi phạm theo đúng mức phần trăm các bên đã cam kết trong hợp đồng.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, chiêu trò “báo giá vật liệu cao cấp – tráo gỗ giá rẻ kém chất lượng – chây ỳ chậm tiến độ” là bẫy pháp lý rất phổ biến mà một số đơn vị thi công nội thất thiếu uy tín sử dụng để tối đa hóa lợi nhuận. Họ lợi dụng tâm lý chủ nhà đã trót ứng số tiền lớn (80%) và áp lực cần gấp nhà để ở nhằm ép chủ nhà phải chấp nhận “nhắm mắt nhận hàng” hoặc phải xì thêm tiền phát sinh.

Trong tình huống của chị Minh, Công ty P đã vi phạm “kép”: Vừa vi phạm cam kết về tiến độ bàn giao căn hộ, vừa thực hiện hành vi gian dối khi cố tình tráo đổi chủng loại gỗ công nghiệp kém chất lượng không đúng bản vẽ kỹ thuật. Chị Minh hoàn toàn có đầy đủ căn cứ pháp lý để tuyên bố đơn phương chấm dứt hợp đồng, buộc Công ty P phải nhận lại/tháo dỡ phần gỗ nhái, hoàn trả lại khoản tiền ứng thừa và bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh.

4. Kết luận

Xử lý tranh chấp với đơn vị thi công nội thất gian dối đòi hỏi chủ nhà phải hết sức bình tĩnh, không tự ý thuê thầu mới vào đập phá hay làm tiếp ngay mà phải ưu tiên lập vi bằng bảo lưu chứng cứ, hủy hợp đồng đúng thủ tục và khởi kiện đòi bồi thường.

Để bảo vệ quyền lợi và tài sản của mình, chị Minh dưới sự hỗ trợ chuyên sâu của Luật sư cần thực hiện quy trình ba bước xử lý chuẩn mực:

Bước 1: Lập Vi bằng và Kiểm định chất lượng vật liệu thực tế. Chị Minh mời Văn phòng Thừa phát lại đến lập Vi bằng ghi nhận hiện trạng dừng thi công ngổn ngang của căn hộ; phối hợp cùng Đơn vị giám định/kiểm định gỗ độc lập lập Biên bản giám định chứng minh chủng loại gỗ đã lắp đặt không phải là gỗ An Cường lõi xanh theo đúng hợp đồng.

Bước 2: Gửi Thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng và Yêu cầu bồi thường. Chị Minh gửi văn bản chính thức tuyên bố đơn phương chấm dứt Hợp đồng thi công nội thất do Công ty P vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ (Điều 520 BLDS); yêu cầu ông Việt trong thời hạn 07 ngày phải hoàn trả lại tiền ứng thừa (sau khi trừ đi khối lượng đạt chuẩn), bồi thường chi phí thuê nhà ở tạm và chi phí tháo dỡ đồ gỗ kém chất lượng.

Bước 3: Khởi kiện ra Tòa án nhân dân. Trường hợp bên thi công cố tình chây ỳ không hoàn tiền, chị Minh nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền để yêu cầu: Tuyên hủy/chấm dứt hợp đồng, buộc hoàn trả lại tiền nộp thừa, bồi thường thiệt hại thực tế và thanh toán tiền phạt vi phạm hợp đồng.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 12/10/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938