TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG HỢP TÁC ĐẦU TƯ ĐẤT ĐAI KHI BÊN NHẬN VỐN ÔM TIỀN TRỐN TRÁNH VÀ THỦ TỤC KHỞI KIỆN THU HỒI TÀI SẢN

1. Tình huống pháp lý

Tháng 05/2025, anh Lê Hoàng T ký kết Hợp đồng hợp tác đầu tư đất đai với ông Nguyễn Văn B (đại diện nhóm nhà đầu tư đất khu vực ngoại thành) để góp vốn 1,5 tỷ đồng tham gia đấu giá và mua gom diện tích 2.000m² đất tại thành phố Hà Nội. Theo thỏa thuận hợp đồng, trong thời hạn 08 tháng, ông B chịu trách nhiệm hoàn tất thủ tục pháp lý, tách thửa và ra Sổ đỏ đứng tên chung hoặc phân lô cho các nhà đầu tư. Anh T đã chuyển khoản đủ 1,5 tỷ đồng tiền mặt theo đúng các đợt giải ngân ghi trong hợp đồng.

Đến tháng 02/2026 (quá thời hạn cam kết), khi anh T yêu cầu bàn giao đất hoặc đối soát tiến độ, ông B liên tục né tránh, khóa điện thoại và đóng cửa văn phòng giao dịch tại địa phương. Qua xác minh tại UBND xã, anh T phát hiện khu đất trên hoàn toàn không có hồ sơ xin đấu giá hay sang tên nào được thực hiện; số tiền 1,5 tỷ đồng đã bị ông B sử dụng vào mục đích cá nhân khác và lâm vào tình trạng mất khả năng thanh toán.

Khi anh T yêu cầu thanh lý hợp đồng và hoàn trả lại tiền, ông B thách thức: “Tiền tôi đã đầu tư vào dự án khác bị kẹt, bây giờ không có tiền trả, anh muốn kiện ra đâu thì kiện”. Nhận thấy dấu hiệu chiếm đoạt tài sản rõ ràng, tháng 10/2026, anh T quyết định tìm đến Luật Bắc Dương nhờ tư vấn và tiến hành khởi kiện ra Tòa án nhân dân.

2. Quy định pháp luật

Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng hợp tác đầu tư đất đai do bên nhận vốn vi phạm nghĩa vụ, cố tình chiếm dụng và không thực hiện cam kết là dạng tranh chấp dân sự thương mại phức tạp, thuộc phạm vi điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản pháp luật đất đai liên quan.

Thứ nhất, về nghĩa vụ thực hiện hợp đồng và hậu quả của hành vi vi phạm, căn cứ Điều 385 và Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng dân sự và hiệu lực của hợp đồng: Hợp đồng hợp tác đầu tư là sự thỏa thuận làm phát sinh quyền và nghĩa vụ dân sự; các bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng cam kết. Việc ông B nhận 1,5 tỷ đồng nhưng không triển khai dự án, tự ý sử dụng sai mục đích là hành vi vi phạm nghĩa vụ cơ bản của hợp đồng.

Thứ hai, về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu hoàn trả tiền vốn, căn cứ Khoản 1 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng: Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng. Khi hợp đồng bị chấm dứt do lỗi của bên nhận vốn, hợp đồng chấm dứt hiệu lực từ thời điểm bên vi phạm nhận được thông báo.

Căn cứ Khoản 2 Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả của việc hủy bỏ/chấm dứt hợp đồng: Khi hợp đồng bị chấm dứt, các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, đồng thời có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ đi chi phí hợp lý (nếu có). Theo đó, ông B buộc phải hoàn trả toàn bộ 1,5 tỷ đồng tiền gốc đã nhận cho anh T.

Thứ ba, về nghĩa vụ bồi thường thiệt hại và tiền lãi chậm trả, căn cứ Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thiệt hại do vi phạm hợp đồng: Bên vi phạm nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế phát sinh cho bên bị vi phạm.

Căn cứ Khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015 (áp dụng tương tự về nghĩa vụ trả tiền chậm trả): Trường hợp chậm trả tiền, bên chậm trả phải chịu lãi suất theo mức lãi suất thỏa thuận hoặc theo mức lãi suất 10%/năm trên số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả tính từ thời điểm vi phạm đến khi thanh toán xong.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, chiêu trò “huy động vốn làm dự án đất đai – ôm tiền sử dụng sai mục đích – chây ỳ trốn tránh” là bẫy pháp lý rất phổ biến khiến nhiều nhà đầu tư rơi vào cảnh khốn đốn. Nhiều người lầm tưởng tranh chấp hợp đồng hợp tác đầu tư chỉ có thể đòi dân sự kéo dài mà không biết rằng việc sử dụng vốn sai mục đích có thể cấu thành vi phạm hợp đồng nghiêm trọng, buộc phải hoàn trả toàn bộ dòng tiền.

Trong tình huống của anh T, hợp đồng hợp tác đầu tư lập văn bản, các ủy nhiệm chi chuyển tiền 1,5 tỷ đồng và biên bản làm việc ghi nhận sự việc là chứng cứ xác thực. Anh T hoàn toàn có đầy đủ cơ sở pháp lý để tiến hành khởi kiện.

4. Kết luận

Xử lý tranh chấp hợp đồng hợp tác đòi hỏi anh T phải bình tĩnh, bảo lưu chứng cứ giao dịch tài chính và tiến hành các bước pháp lý chuẩn mực:

Bước 1: Thu thập chứng cứ và Lập Vi bằng ghi nhận hiện trạng. Anh T Mời Văn phòng Thừa phát lại lập Vi bằng ghi nhận nội dung các tin nhắn, thông báo từ chối hợp tác hoặc việc đóng cửa văn phòng giao dịch của đối tượng; đồng thời sao kê toàn bộ giao dịch chuyển khoản 1,5 tỷ đồng tiền vốn góp.

Bước 2: Gửi Thông báo chấm dứt hợp đồng và Yêu cầu hoàn trả tiền. Anh T gửi văn bản chính thức tuyên bố chấm dứt Hợp đồng hợp tác đầu tư do ông B vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ (Điều 428 BLDS); yêu cầu trong thời hạn 07 ngày phải hoàn trả toàn bộ số tiền 1,5 tỷ đồng và thanh toán khoản lãi chậm trả.

Bước 3: Khởi kiện ra Tòa án nhân dân. Trường hợp đối tác cố tình chây ỳ, anh T nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp tỉnh/thành phố nơi bị đơn cư trú để yêu cầu: Tuyên chấm dứt hợp đồng, buộc ông B hoàn trả 1,5 tỷ đồng tiền vốn gốc, thanh toán tiền lãi chậm trả theo quy định và bồi thường thiệt hại thực tế.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 14/10/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938