TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT NỀN DỰ ÁN CHƯA ĐỦ ĐIỀU KIỆN PHÁP LÝ VÀ THỦ TỤC KHỞI KIỆN TUYÊN VÔ HIỆU HỢP ĐỒNG ĐÒI LẠI TIỀN

1. Tình huống pháp lý

Tháng 04/2024, ông Ngô Quốc K ký kết Hợp đồng góp vốn/Đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Y để mua 02 lô đất nền thuộc Dự án Khu đô thị mới tại thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội. Tổng giá trị hợp đồng là 3,6 tỷ đồng. Ông K đã thanh toán theo đúng tiến độ thỏa thuận là 80% giá trị hợp đồng (tương đương 2,88 tỷ đồng).

Theo cam kết tại hợp đồng, Công ty Y có nghĩa vụ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, nghiệm thu pháp lý và ký Hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bàn giao Sổ đỏ cho ông K muộn nhất vào ngày 31/12/2025. Tuy nhiên, đến tháng 03/2026, dự án vẫn chỉ là bãi đất trống, chưa được cấp phép xây dựng hạ tầng, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai với Nhà nước và chưa có văn bản chấp thuận đủ điều kiện bán đất nền của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Khi ông K yêu cầu chấm dứt hợp đồng, hoàn trả lại khoản tiền 2,88 tỷ đồng cùng tiền lãi vi phạm, phía Công ty Y chây ỳ, né tránh và viện lý do: “Hợp đồng đã ký là hợp đồng góp vốn tự nguyện, rủi ro thị trường các bên cùng chịu, công ty chưa có nguồn tiền trả lại nên khách hàng phải tiếp tục chờ đợi”.

Nhận thấy bị lừa dối đầu tư vào dự án “ma” chưa đủ điều kiện pháp lý, tháng 10/2026, ông K quyết định tìm đến Luật Bắc Dương nhờ tư vấn pháp lý và tiến hành khởi kiện ra Tòa án nhân dân.

2. Quy định pháp luật

Tranh chấp phát sinh từ giao dịch huy động vốn, mua bán đất nền dự án khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý theo quy định của pháp luật được điều chỉnh trực tiếp bởi các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành:

Về điều kiện đối với đất nền dự án được đưa vào kinh doanh, căn cứ theo quy định tại Điều 28, Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024, dự án bất động sản phân lô bán nền chỉ được phép đưa vào kinh doanh khi đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai; có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ dự án và có văn bản thông báo đủ điều kiện bán của cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở cấp tỉnh. Việc Công ty Y tự ý ký hợp đồng thu tiền của khách hàng khi chưa đáp ứng các điều kiện trên là hành vi bị nghiêm cấm theo quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Về hiệu lực của hợp đồng và hậu quả pháp lý khi giao dịch vi phạm điều cấm của luật, căn cứ theo quy định tại Điều 117, Điều 122 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật thì bị vô hiệu toàn bộ. Căn cứ theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Việc “lách luật” dưới hình thức Hợp đồng góp vốn hay Đặt cọc để bán đất nền chưa đủ điều kiện pháp lý đều không làm thay đổi bản chất giao dịch trái pháp luật.

Về thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân, căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35 và Điểm a Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, tranh chấp hợp đồng mua bán, huy động vốn bất động sản giữa cá nhân và doanh nghiệp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền nơi chủ đầu tư đặt trụ sở chính hoặc nơi có bất động sản.

3. Đánh giá

Với góc nhìn pháp lý, hành vi “bán lúa non”, ký hợp đồng góp vốn/đặt cọc thu tiền khi dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý của một số chủ đầu tư là hành vi vi phạm nghiêm trọng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản. Lập luận cho rằng “khách hàng phải cùng chịu rủi ro rủi ro do ký hợp đồng góp vốn tự nguyện” là hoàn toàn không có căn cứ pháp lý.

Về vị thế tố tụng, ông Ngô Quốc K có hai điểm lợi thế pháp lý. Thứ nhất, trọn bộ Hợp đồng đặt cọc/góp vốn cùng chứng từ nộp đủ 2,88 tỷ đồng là bằng chứng chứng minh ông K là bên mua ngay tình đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán theo yêu cầu của chủ đầu tư. Thứ hai, Văn bản xác minh hiện trạng dự án của cơ quan chức năng khẳng định dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh là căn cứ pháp lý cao nhất chứng minh Hợp đồng bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Do đó, yêu cầu khởi kiện tuyên bố Hợp đồng vô hiệu, buộc Công ty Y hoàn trả toàn bộ 2,88 tỷ đồng tiền gốc, thanh toán tiền lãi chậm trả và bồi thường thiệt hại là hoàn toàn có cơ sở để Tòa án xem xét chấp nhận.

4. Kết luận

Qua đó, để giải quyết dứt điểm tranh chấp, thu hồi lại khoản tiền đầu tư an toàn, ông K cần thực hiện quy trình ba bước xử lý chuẩn mực:

Bước 1: Ông K tiến hành thu thập Hợp đồng góp vốn/đặt cọc bản gốc, chứng từ/sao kê ngân hàng xác nhận đã nộp 2,88 tỷ đồng, văn bản/tin nhắn trao đổi cam kết tiến độ của chủ đầu tư, tài liệu trích xuất hiện trạng thực địa dự án và văn bản trả lời của Sở Xây dựng về tình trạng pháp lý dự án.

Bước 2: Ông K cùng Luật sư đại diện gửi văn bản chính thức qua đường bưu điện tới Chủ tịch HĐQT, Người đại diện theo pháp luật của Công ty Y, chỉ rõ các vi phạm điều cấm theo Điều 8 và Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; thông báo hợp đồng vô hiệu và ấn định thời hạn 07 ngày để công ty hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận.

Bước 3: Trường hợp chủ đầu tư không chấp thuận, ông K nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án tuyên Hợp đồng vô hiệu, buộc Công ty Y hoàn trả lại 2,88 tỷ đồng, thanh toán tiền lãi phát sinh; đồng thời yêu cầu Tòa án ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài khoản ngân hàng hoặc tài sản của chủ đầu tư để bảo đảm thi hành án.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 29/10/2026

Nguồn: Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938