Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực pháp lý ?

        Ngày nay việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra rất nhiều trên thực tế.  Tuy nhiên không phải ai cũng nắm rõ những quy định của pháp luật về loại hợp đồng này. Do vậy mà vẫn có rất nhiều trường hợp lập hợp đồng bằng tay để chuyển nhượng quyền sử dụng đất . Vấn đề đặt ra là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay có hiệu lực pháp luật không. Hãy cùng tìm hiểu vấn đề nêu trên thông qua bài viết dưới đây của Luật Bắc Dương

1. Giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay

       Pháp luật hiện hành chưa có định nghĩa mua bán nhà đất bằng giấy viết tay. Theo cách hiểu thông thường, giao dịch này chính là văn bản ghi nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng không được công chứng, chứng thực.

      Căn cứ theo điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng có hiệu lực pháp lý khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

      – Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

      – Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

      – Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

      – Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định. 

       Như vậy hình thức của hợp đồng là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng trong trường hợp luật có quy định. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

      Theo đó, căn cứ Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

       “Hợp đồng chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

       Như vậy, pháp luật đất đai hiện hành quy định Hợp đồng mua bán nhà đất phải được lập thành văn bản. Và phải được công chứng hoặc chứng thực tại các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Nếu không được công chứng hoặc chứng thực, giấy tờ mua bán nhà đất bằng giấy viết tay đó được xem là vô hiệu về mặt hình thức và không có giá trị pháp lý.

>>> Tham khảo ngay: Trình tự, thủ tục khai nhận di sản thừa kế đối với di sản là Bất động sản

2. Hậu quả pháp lý của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay

      Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

     “Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.”

      Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực sẽ bị vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức của hợp đồng. Khi hợp đồng vô hiệu thì bên bán có nghĩa vụ hoàn trả lại số tiền bên mua đã trả ban đầu, bên mua không được phép sang tên quyền sử dụng đất. Đồng thời, bên nào gây thiệt hại thì phải có nghĩa vụ bồi thường.

III. Các trường hợp giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý

      Trên thực tế, có một số trường hợp nhất định, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay vẫn được công nhận hiệu lực pháp lý như sau:

2.1. Giao dịch dân sự đã được thực hiện hai phần ba nghĩa vụ.

      Cụ thể, tại Khoản 2, Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

      “Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

      Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi pháp quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên: Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

      Do vậy, trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng nhưng bên bán hoặc bên mua đã thực hiện được ⅔ nghĩa vụ của mình trong hợp đồng như thanh toán tiền chuyển nhượng thì giao dịch dân sự này vẫn được công nhận hiệu lực. Tuy nhiên, để được công nhận hiệu lực của hợp đồng và tiến hành thủ tục sang tên, các bên phải thông qua quá trình tố tụng và bản án, quyết định công nhận hiệu lực giao dịch dân sự của Tòa án. Sau khi có bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án công nhận giao dịch chuyển nhượng, các bên tiến hành các thủ tục đăng ký, sang tên Sổ đỏ theo quy định của pháp luật.

2.2. Trường hợp mua bán bằng giấy viết tay trước ngày 01/07/2014.

       Theo đó, căn cứ theo điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai 2013 (sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) thì trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất mà không được công chứng, chứng thực theo đúng quy định tại Luật Đất Đai 2013 thì người nhận chuyển nhượng vẫn được phép tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ theo quy định tại Nghị định này. 

>>> Tham khảo ngay: Sính lễ cưới là tài sản chung hay tài sản riêng theo Luật Hôn nhân và Gia đình?