Những lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình

      Sổ đỏ đứng tên hộ gia đình là một trong những loại đất phát sinh rất nhiều vấn đề mâu thuẫn, tranh chấp vì chính quy định pháp lý về đất của hộ gia đình cũng như mức độ phức tạp trong sự đồng thuận chuyển nhượng tài sản của hộ gia đình đó. Vậy, khi mua bán quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình, cần lưu ý những điều gì ?

1. Khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Căn cứ theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình sử dụng đất được định nghĩa như sau:

       “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.” Như vậy, theo quy định trên, để được xác định là đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cần đáp ứng hai điều kiện sau:

       Thành viên hộ gia đình phải là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng theo quy định của Luật Hôn nhân và Gia đình 

       Những người trong hộ gia đình phải sống chung với nhau tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Căn cứ để xác định việc “sống chung” giữa các thành viên trong hộ gia đình, trên thực tế, dựa trên việc những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của Nhà nước hoặc thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện nay, do sổ hộ khẩu đã bị thu hồi, nên việc xác định thành viên trong Hộ gia đình phải phụ thuộc vào việc thẩm tra, xác minh của cơ quan có thẩm quyền.

        Hộ gia đình có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

     2. Những lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình

      Thứ nhất, căn cứ theo khoản 1 Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai thì: “Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”.

       Như vậy, người ký hợp đồng chuyển nhượng phải là những người thuộc hộ gia đình được ghi danh trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  hoặc người được uỷ quyền bằng văn bản công chứng hoặc xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc uỷ quyền cho một người hoặc cử người đại diện hộ gia đình thực hiện các trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.

       Thứ hai, trong trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi tên người đại diện hộ gia đình mà không liệt kê cụ thể tất cả thành viên trong Hộ gia đình, cần lưu ý cách xác định đầy đủ những thành viên có quyền sử dụng đất. Trong những trường hợp này, việc xác định thành viên phải dựa trên sổ hộ khẩu hoặc xác nhận của cơ quan công an có thẩm quyền.

       Thứ ba: Các văn bản chuyển nhượng phải được thực hiện đúng theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 hay Luật Công chứng 2014.

      Về hình thức, căn cứ theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Do đó, để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp lý, các bên bắt buộc phải thành lập thành văn bản theo quy định và được tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

      Về nội dung của hợp đồng, Điều 501 Bộ luật dân sự 2015 quy định nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:

     “Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

       Theo đó, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với các quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của Luật Đất Đai 2013 và quy định khác của pháp luật có liên quan

       Thứ tư, trường hợp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà phát sinh quan hệ thừa kế của một trong số các thành viên trong Hộ thì phải tiến hành thủ tục phân chia di sản thừa kế trước khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

>>> Tham khảo ngay: Những điều cần lưu ý về hồ sơ làm sổ đỏ lần đầu ?

       Ngoài ra, căn cứ theo Điều 192 luật Đất đai năm 2013, trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng một số loại đất đặc thù, cần đáp ứng thêm một số điều kiện như sau:

       Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.

       Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

       Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất.

       Trên đây là những ý kiến tư vấn của Luật Bắc Dương về những vấn đề cần lưu ý khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình? Công ty Luật Bắc Dương với đội ngũ Luật sư giàu kinh nghiệm, sẵn sàng đồng hành cùng khách hàng trong việc giải quyết mọi vấn đề pháp lý liên quan tới Luật Đất Đai. Hãy liên hệ với chúng tôi để được sử dụng dịch vụ tư vấn một cách tốt nhất.

Liên hệ ngay số điện thoại 0903 208 938 để được tư vấn luật miễn phí và có trải nghiệm dịch vụ tốt nhất. 

>>> Tham khảo ngay: Tranh chấp đất đai không có sổ đỏ được giải quyết như thế nào?