TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN ĐẤT NÔNG NGHIỆP CAM KẾT LÊN ĐẤT Ở (THỔ CƯ) VÀ THỦ TỤC KHỞI KIỆN HỦY HỢP ĐỒNG, BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI

1. Tình huống pháp lý

Tháng 03/2025, ông Vũ Đình T (Bên mua) thỏa thuận mua thửa đất nông nghiệp diện tích 500m² (đất trồng cây hàng năm) tại thành phố Hà Nội từ ông Ngô Văn M (Bên bán) với tổng giá trị mua bán là 2,5 tỷ đồng. Hai bên ký kết Hợp đồng hứa mua hứa bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có lập vi bằng Thừa phát lại và người làm chứng).

Trong hợp đồng, ông M cam kết: “Thửa đất nằm trong quy hoạch đất ở đô thị, Bên bán có trách nhiệm hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở (thổ cư) 100% và bàn giao Sổ đỏ đất ở cho Bên mua trong thời hạn 06 tháng (đến hết tháng 09/2025)”. Tin tưởng lời cam kết này, ông T đã thanh toán cho ông M 80% giá trị hợp đồng (tương đương 2,0 tỷ đồng).

Tuy nhiên, đến tháng 10/2025, khi ông T yêu cầu bàn giao Sổ đỏ đất ở, ông M liên tục chây ỳ và né tránh. Qua xác minh tại UBND xã, ông T bàng hoàng phát hiện thửa đất 500m² này nằm trọn trong quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn giao thông và hành lang xanh, hoàn toàn không đủ điều kiện để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở theo Kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương. Khi ông T yêu cầu hủy hợp đồng và hoàn trả lại 2,0 tỷ đồng, ông M từ chối với lý do “Tiền đã dùng đầu tư việc khác, đất mua rồi thì mua bán chịu rủi ro”.

Tháng 02/2026, ông T tìm tới Luật Bắc Dương để được tư vấn khởi kiện ông M ra Tòa án nhân dân để tuyên hủy hợp đồng và đòi lại toàn bộ tiền.

2. Quy định pháp luật

Về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, căn cứ Điều 116 và Điều 121 Luật Đất đai 2024, việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở phải căn cứ vào Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc Kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Việc ông M cam kết “lên thổ cư” đối với diện tích đất nằm trong hành lang an toàn giao thông là vi phạm quy định cấm của pháp luật về đất đai.

Về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, căn cứ Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, khi một bên cố ý làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên mới xác lập giao dịch đó thì Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu. Việc ông M biết rõ hoặc cố tình đưa thông tin gian dối về khả năng “chuyển mục đích sang đất ở” để ông T tin tưởng xuống tiền 2,0 tỷ đồng là hành vi lừa dối rõ ràng.

Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm giao kết;

2. Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Ông M phải hoàn trả 100% số tiền 2,0 tỷ đồng đã thu của ông T;

3. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Ông M phải bồi thường khoản tiền trượt giá/tiền lãi chậm trả đối với số tiền 2,0 tỷ đồng đã chiếm dụng kể từ thời điểm nhận tiền.

Về thẩm quyền giải quyết của Tòa án, căn cứ Khoản 3 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35 và Điểm a Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, tình trạng bên bán “hứa cẩu thả” hoặc cố tình vẽ ra viễn cảnh đất nông nghiệp sẽ lên được thổ cư để bán giá cao là một cạm bẫy pháp lý rất phổ biến trên thị trường bất động sản.

Đối với trường hợp của ông T, hồ sơ chứng cứ ủng hộ việc khởi kiện đòi lại tiền: Thứ nhất, Hợp đồng hứa mua hứa bán có ghi rõ điều khoản cam kết “chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở 100%”. Vi bằng Thừa phát lại và chứng từ chuyển tiền 2,0 tỷ đồng là chứng cứ tuyệt đối ghi nhận nghĩa vụ của các bên. Thứ hai, Văn bản trả lời/Trích lục thông tin quy hoạch từ UBND xã khẳng định đất không thuộc quy hoạch đất ở là cơ sở chứng minh hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối và vi phạm điều cấm của pháp luật.

4. Kết luận

Qua đó, để thu hồi lại số tiền 2,0 tỷ đồng và xử lý hành vi gian dối của bên bán, ông T cần thực hiện theo tiến trình 3 bước pháp lý sau:

Bước 1: Thu thập trọn bộ hồ sơ chứng cứ bao gồm:

– Hợp đồng hứa mua hứa bán quyền sử dụng đất ký tháng 03/2025 (bản gốc);

– Vi bằng Thừa phát lại ghi nhận việc giao nhận tiền và cam kết lên thổ cư;

– Ủy nhiệm chi/Sao kê tài khoản ngân hàng chuyển khoản 2,0 tỷ đồng cho ông M;

– Văn bản trích sao thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thửa đất do UBND cấp có thẩm quyền cung cấp.

Bước 2: Ông gửi Thư thông báo hủy bỏ giao dịch và Yêu cầu hoàn trả tiền gửi cho ông M qua đường bưu điện (chuyển phát nhanh bảo đảm), ấn định thời hạn 07 ngày làm việc để hai bên làm việc chốt phương án hoàn trả 2,0 tỷ đồng.

Bước 3: Nếu ông M không thực hiện, ông T nộp Đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu tại Tòa án nhân khu vực có thẩm quyền.

Bước 4: Ông T đồng thời nộp Đơn yêu cầu áp dụng Biện pháp khẩn cấp tạm thời để phong tỏa tài khoản ngân hàng và kê biên tạm thời các tài sản khác của ông M để bảo đảm thi hành án.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 06/10/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938