TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN ĐẤU GIÁ DO VI PHẠM NGHĨA VỤ BÀN GIAO BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CƠ CHẾ BẢO HỘ QUYỀN SỞ HỮU THEO PHÁP LUẬT TỐ TỤNG DÂN SỰ

1. Tình huống pháp lý

Tháng 11/2025, ông Trần Đức M nộp hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá tài sản kê biên thi hành án dân sự và đã trúng đấu giá hợp pháp một quyền sử dụng đất diện tích 90m² cùng tài sản gắn liền với đất (nhà ở 03 tầng) tại phường Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. Sự vụ xuất phát từ quyết định cưỡng chế kê biên phát mại tài sản của cơ quan thi hành án dân sự để bảo đảm thi hành nghĩa vụ trả nợ ngân hàng của vợ chồng ông Nguyễn Văn T.

Ngày 20/11/2025, ông M đã giao kết Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá với Tổ chức hành nghề đấu giá tài sản và Chấp hành viên đại diện cơ quan Thi hành án dân sự thụ lý vụ việc. Trong thời hạn thỏa thuận tại hợp đồng, ông M đã hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính thông qua việc nộp đủ 100% số tiền trúng đấu giá là 5,2 tỷ đồng vào tài khoản tạm giữ của cơ quan thi hành án.

Theo quy định tại hợp đồng mua bán tài sản đấu giá và pháp luật thi hành án dân sự, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày người trúng đấu giá nộp đủ tiền, Chấp hành viên và cơ quan thi hành án dân sự có trách nhiệm hoàn tất thủ tục bàn giao thực địa tài sản cho người mua. Tuy nhiên, đến thời điểm ấn định bàn giao, gia đình ông T không chấp hành nghĩa vụ di dời, thực hiện hành vi khóa cửa, chiếm giữ và tiến hành khiếu nại kết quả định giá tài sản nhằm cản trở việc giao tài sản.

Vụ việc kéo dài nhiều tháng, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền khai thác, chiếm hữu hợp pháp của ông M. Tháng 10/2026, ông M tìm tới Luật Bắc Dương để được tư vấn tiến hành các thủ tục pháp lý bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

2. Quy định pháp luật

Hành vi không chấp hành nghĩa vụ bàn giao bất động sản trúng đấu giá của bên phải thi hành án và trách nhiệm của cơ quan chuyên trách được điều chỉnh trực tiếp bởi các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành:

Về căn cứ xác lập quyền sở hữu và hiệu lực của hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, căn cứ theo quy định tại Điều 46 và Điều 48 Luật Đấu giá tài sản 2016 (sửa đổi, bổ sung 2024), hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được ký kết hợp pháp phát sinh hiệu lực bắt buộc thực hiện đối với các bên tham gia giao dịch. Khi người trúng đấu giá hoàn thành nghĩa vụ thanh toán tiền mua tài sản đấu giá, quyền sở hữu đối với tài sản được pháp luật công nhận và bảo hộ.

Về trách nhiệm cưỡng chế giao tài sản cho người mua trúng đấu giá, căn cứ theo quy định tại Luật Thi hành án dân sự 2025, người mua tài sản bán đấu giá được bảo vệ quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản theo quy định của pháp luật. Trường hợp người phải thi hành án hoặc người đang quản lý, sử dụng tài sản không tự nguyện giao tài sản cho người mua trúng đấu giá thì Chấp hành viên có nghĩa vụ ban hành quyết định cưỡng chế và tổ chức lực lượng cưỡng chế giao tài sản cho người mua trúng đấu giá. Việc đương sự khởi kiện hoặc khiếu nại kết quả định giá tài sản sau khi phiên đấu giá đã kết thúc hợp pháp không phải là căn cứ pháp lý làm hoãn hoặc dừng nghĩa vụ cưỡng chế bàn giao tài sản, trừ trường hợp có quyết định tạm đình chỉ thi hành án của cơ quan tài xế hoặc người có thẩm quyền kháng nghị.

Về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ giao tài sản, căn cứ theo quy định tại Điều 351, Điều 419 và Điều 589 Bộ luật Dân sự 2015, bên có lỗi trong việc chậm trễ bàn giao tài sản dẫn đến phát sinh thiệt hại về tài chính (chi phí cơ hội, chi phí thuê nhà, tiền lãi vay) cho chủ sở hữu hợp pháp phải có nghĩa vụ bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế và trực tiếp phát sinh.

3. Đánh giá

Với góc nhìn pháp lý, hành vi cố tình không bàn giao nhà đất trúng đấu giá của người phải thi hành án cấu thành vi phạm nghĩa vụ pháp lý và cản trở hoạt động thi hành án dân sự. Lập luận cho rằng “đang trong quá trình khiếu nại giá trị tài sản nên không giao nhà” là hoàn toàn không có căn cứ pháp lý, bởi lẽ quy trình thẩm định giá và bán đấu giá đã được thực hiện đúng trình tự, thủ tục do pháp luật điều chỉnh.

Về vị thế tố tụng của ông Trần Đức M, ông là bên mua ngay tình, đã hoàn thành trọn vẹn nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng mua bán tài sản đấu giá được xác lập hợp pháp. Theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu tài sản của người mua ngay tình thông qua thủ tục đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền được pháp luật bảo vệ.

Do đó, các yêu cầu pháp lý buộc cơ quan thẩm quyền cưỡng chế bàn giao bất động sản và yêu cầu bên vi phạm bồi thường thiệt hại là hoàn toàn có cơ sở.

4. Kết luận

Qua đó, để giải quyết dứt điểm tranh chấp, bảo vệ quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản hợp pháp của ông M, quy trình tố tụng và hành chính cần được thực hiện qua các bước cụ thể:

Bước 1: Ông M tiến hành sao y bản chính các tài liệu gồm Biên bản đấu giá thành, Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá có xác nhận của Chấp hành viên và Văn phòng công chứng, Ủy nhiệm chi và Giấy xác nhận đã thanh toán 100% tiền mua tài sản đấu giá, các Thông báo nộp tiền của cơ quan thi hành án, Biên bản ghi nhận hiện trạng không bàn giao tài sản đúng hạn và tài liệu chứng minh các khoản thiệt hại tài chính phát sinh.

Bước 2: Ông M hoặc Luật sư đại diện phát hành văn bản chính thức gửi Trưởng cơ quan Thi hành án dân sự thụ lý vụ việc và Viện kiểm sát nhân dân cùng cấp (cơ quan kiểm sát hoạt động thi hành án), phân tích rõ trách nhiệm pháp lý theo Điều 103 và Điều 115 Luật Thi hành án dân sự; ấn định thời hạn để Chấp hành viên ban hành Quyết định cưỡng chế và lập kế hoạch phối hợp với lực lượng công an địa phương thực hiện cưỡng chế bốc dỡ, di dời người và tài sản khỏi diện tích nhà đất trúng đấu giá.

Bước 3: Trường hợp vụ việc tiếp tục bị chây ỳ hoặc có vi phạm từ phía các bên liên quan, ông M khởi kiện ra Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền để yêu cầu người đang chiếm giữ trái phép phải lập tức di dời, hoàn trả mặt bằng nguyên trạng cho người mua trúng đấu giá, đồng thời tuyên buộc bên có lỗi bồi thường toàn bộ các khoản thiệt hại kinh tế phát sinh do hành vi chậm bàn giao tài sản gây ra.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 30/10/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938