TRANH CHẤP NHÀ ĐẤT MUA NHỜ NGƯỜI THÂN ĐỨNG TÊN GIÙM VÀ THỦ TỤC KHỞI KIỆN ĐÒI LẠI QUYỀN SỞ HỮU HỢP PHÁP

1. Tình huống pháp lý

Năm 2017, bà Nguyễn Thị Thu T (đang cư trú và làm việc tại nước ngoài) chuyển tổng cộng 4,5 tỷ đồng qua tài khoản ngân hàng về Việt Nam cho em trai ruột là ông Nguyễn Văn K để nhờ mua hộ một thửa đất diện tích 160m² gắn liền với nhà cấp 4 tại quận C, thành phố Hà Nội. Do thời điểm năm 2017 bà T chưa hoàn tất thủ tục xác nhận nguồn gốc Việt Nam để đứng tên bất động sản, hai chị em đã thỏa thuận miệng và lập một Giấy cam kết viết tay (ông K ký tên, có 02 người họ hàng làm chứng) ghi nhận: “Số tiền mua nhà đất 4,5 tỷ đồng hoàn toàn là của bà T gửi về, ông K chỉ là người đứng tên giùm trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; khi bà T yêu cầu hoặc đủ điều kiện đứng tên thì ông K có nghĩa vụ làm thủ tục sang tên lại cho bà T mà không được đòi hỏi bất kỳ khoản tiền nào”.

Toàn bộ giấy tờ bản gốc gồm Sổ đỏ, Hợp đồng mua bán công chứng năm 2017, các ủy nhiệm chi chuyển tiền từ nước ngoài về và hóa đơn đóng thuế đất hằng năm đều do bà T trực tiếp quản lý, giữ gìn. Căn nhà sau đó được bà T cho thuê và thu tiền hằng tháng.

Đến tháng 01/2026, bà T trở về Việt Nam sinh sống hẳn và đề nghị ông K cùng ra Văn phòng Công chứng để ký Hợp đồng sang tên lại thửa đất cho bà. Tuy nhiên, do giá trị thửa đất hiện nay đã tăng lên mức 12 tỷ đồng, ông K đột ngột “lật kèo”, kiên quyết không chịu ký sang tên. Ông K cho rằng: “Sổ đỏ đứng tên tôi thì là tài sản của tôi. Giấy viết tay trước đây là do chị ép buộc tôi ký, tiền chị gửi về là tiền chị cho riêng tôi chứ không phải nhờ mua hộ”. Mặc dù gia đình đã họp hòa giải nhiều lần nhưng ông K vẫn cố tình chây ỳ.

Tháng 10/2026, bà T tìm tới Luật Bắc Dương để tư vấn phương án giải quyết.

2. Quy định pháp luật

Về quyền sở hữu tài sản và giao dịch nhờ đứng tên giùm bất động sản, căn cứ quy định tại Điều 158 và Điều 164 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật. Người sở hữu hợp pháp có quyền yêu cầu Tòa án buộc người đang chiếm hữu, đứng tên tài sản không có căn cứ pháp luật phải hoàn trả lại tài sản.

Về phương án giải quyết tranh chấp nhà đất do nhờ đứng tên giùm, căn cứ quy định tại Tiểu mục 2.2 Mục 2 Phần I Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (hướng dẫn việc giải quyết tranh chấp đối với trường hợp người ở nước ngoài nhờ người trong nước đứng tên mua hộ nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất): Khi giải quyết tranh chấp, Tòa án phải xem xét, xác định chính xác số tiền thực tế người ở nước ngoài gửi về mua đất và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị tài sản cho người đứng tên hộ;

Đồng thời, căn cứ Án lệ số 02/2016/AL ngày 06/04/2016 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao (về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” trong trường hợp bỏ tiền mua đất nhưng nhờ người khác đứng tên hộ):

Thứ nhất, tòa án xác định người thực tế trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chủ sở hữu đối với giá trị gốc của tài sản;

Thứ hai, trường hợp tài sản tăng giá trị theo thời gian, Tòa án phải xem xét, tính toán công sức bảo quản, giữ gìn, duy trì và phát triển tài sản cho người đứng tên hộ;

Thứ ba, trường hợp không xác định được chính xác tỷ lệ đóng góp hay công sức cụ thể, Tòa án xác định người thực chất trả tiền nhận chuyển nhượng và người đứng tên nhận chuyển nhượng hộ có công sức ngang nhau để phân chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm của bất động sản.

Về nghĩa vụ chứng minh trong tố tụng dân sự, căn cứ Điều 91 và Điều 95 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, đương sự có yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình phải thu thập, giao nộp cho Tòa án tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu đó là có căn cứ và hợp pháp.

Về thẩm quyền giải quyết của Tòa án, căn cứ Khoản 3 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35 và Điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản có thẩm quyền thụ lý và giải quyết vụ án.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, tranh chấp nhà đất mua do “nhờ người thân đứng tên giùm” là dạng vụ án hết sức phức tạp và nhạy cảm trong các gia đình. Bề ngoài, người đứng tên trên Sổ đỏ có lợi thế về mặt hành chính, nhưng xét về mặt bản chất pháp lý và chứng cứ chứng minh, bên bỏ tiền thực tế mới là chủ sở hữu đích thực.

Đối với trường hợp của bà Nguyễn Thị Thu T, tập hồ sơ chứng cứ mà bà T đang nắm giữ là “móng đá” vững chắc để bảo vệ tài sản hợp pháp của mình.

4. Kết luận

Qua đó, để thu hồi lại căn nhà 12 tỷ đồng và xử lý dứt điểm hành vi cản trở của ông K, bà T cần thực hiện theo tiến trình 3 bước pháp lý sau:

Bước 1: Thu thập và niêm phong trọn bộ hồ sơ chứng cứ bao gồm:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở bản gốc;

– Giấy cam kết đứng tên giùm năm 2017 (bản gốc);

– Minh chứng xác nhận việc chuyển 4,5 tỷ đồng từ nước ngoài về Việt Nam;

– Hợp đồng cho thuê nhà, biên nhận thu tiền thuê nhà hằng tháng đứng tên bà T;

– Trích lục xác nhận của 02 người làm chứng về việc ông K chỉ đứng tên hộ.

Bước 2: Bà T gửi Thư cảnh báo pháp lý và Yêu cầu tự nguyện sang tên trả lại tài sản gửi cho ông K qua đường bưu điện (chuyển phát nhanh bảo đảm), ấn định thời hạn 07 ngày làm việc để hai bên ra Văn phòng Công chứng làm thủ tục sang tên.

Bước 3: Nếu ông K không hợp tác, bà T nộp Đơn khởi kiện tranh chấp quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền để giải quyết theo quy định của pháp luật.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 08/10/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938