TRANH CHẤP TƯỜNG CHUNG SỬ DỤNG LÂU NĂM KHI HỘ LIỀN KỀ TỰ Ý ĐẬP PHÁ XÂY NHÀ MỚI VÀ THỦ TỤC KHỞI KIỆN BẢO VỆ TÀI SẢN

1. Tình huống pháp lý

Gia đình bà Trần Thị N (trú tại phường Đống Đa, thành phố Hà Nội) và hộ gia đình ông Mai Văn H là hai nhà liền kề, sử dụng chung một bức tường xây kiên cố làm tường ngăn ranh giới từ hơn 30 năm trước (theo thỏa thuận miệng từ thế hệ cha mẹ và hiện trạng sử dụng ổn định lâu nay, mốc giới nằm chính giữa ranh giới đất của hai hộ).

Đến giữa năm 2026, gia đình ông H tiến hành đập phá nhà cũ để xây mới căn nhà 5 tầng. Mặc dù bà N nhiều lần yêu cầu giữ nguyên hiện trạng bức tường chung hoặc thỏa thuận phương án gia cố bảo đảm an toàn kết cấu, ông H tự ý thuê thợ đập bỏ một phần bức tường chung, cắt rầm và khoan đục sâu sang phần không gian thuộc sở hữu của gia đình bà N, đồng thời tuyên bố: “Tường nằm trên đất nhà tôi, xây từ thời cha ông nên tôi có toàn quyền đập phá để xây nhà, nhà hàng xóm tự chịu trách nhiệm nếu bị nứt vỡ”.

Khi thợ thi công làm sập một phần mái hiên và gây nứt nghiêm trọng tường nhà bà N, gia đình ông H kiên ngó lơ, từ chối bồi thường. Mặc dù UBND phường đã lập biên bản đình chỉ thi công tạm thời nhưng không giải quyết dứt điểm.

Nhận thấy tài sản và sự an toàn của gia đình bị đe dọa nghiêm trọng, tháng 11/2026, bà N quyết định tìm đến Luật Bắc Dương nhờ tư vấn pháp lý và tiến hành khởi kiện ra Tòa án nhân dân.

2. Quy định pháp luật

Tranh chấp phát sinh từ việc sử dụng, phá dỡ tường chung giữa các bất động sản liền kề và hành vi gây hư hại tài sản được điều chỉnh trực tiếp bởi các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành:

Về quyền sở hữu chung đối với tường ngăn cách và nghĩa vụ tôn trọng mốc giới, căn cứ theo quy định tại Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu bất động sản chỉ được xây tường ngăn cách sát ranh giới quyền sử dụng đất của mình; những người sử dụng đất giáp ranh có thể thỏa thuận xây dựng tường ngăn cách chung trên ranh giới. Đối với tường ngăn cách chung, các chủ sở hữu có quyền sử dụng chung; không ai được tự ý đập phá, sửa đổi hoặc làm ảnh hưởng đến kết cấu an toàn của phần tường chung nếu không có sự đồng ý của các chủ sở hữu còn lại. Trường hợp một bên tự ý phá dỡ hoặc làm hư hỏng tường chung gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Về nghĩa vụ bảo đảm an toàn khi xây dựng công trình và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, căn cứ theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 584, Điều 589 Bộ luật Dân sự 2015, khi xây dựng công trình, chủ sở hữu phải tuân theo pháp luật về xây dựng, đảm bảo an toàn, không được vượt quá chiều cao, khoảng cách theo quy định và không được xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Mọi hành vi khoan đục, đập phá gây nứt vỡ, sụt lún tài sản nhà hàng xóm đều phát sinh nghĩa vụ bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế.

Về thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân, căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35 và Điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề và tranh chấp bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng thuộc thẩm quyền giải quyết độc quyền của Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền nơi có bất động sản.

3. Đánh giá

Với góc nhìn pháp lý, tư duy “tường xây lâu năm nằm sát bên nhà tôi nên tôi có toàn quyền đập phá, xây mới không cần hỏi ý kiến hàng xóm” của ông H là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng, xâm phạm trực tiếp đến quyền sở hữu chung và an toàn tính mạng, tài sản của người khác.

Về vị thế tố tụng, bà Trần Thị N có nhiều lợi thế: Thứ nhất, hiện trạng sử dụng chung bức tường ngăn cách ổn định từ nhiều thập kỷ qua cùng lời khai của nhân chứng và sơ đồ thiết kế nhà ban đầu là chứng cứ pháp lý xác thực chứng minh đây là bức tường chung (hoặc tường ranh giới ổn định thuộc quyền sở hữu chung/quyền sử dụng chung theo không gian). Thứ hai, Biên bản ghi nhận hiện trạng vi phạm của UBND phường, hình ảnh thực tế nhà bị nứt vỡ và kết quả giám định thiệt hại (nếu có) là tập chứng cứ hoàn hảo chứng minh lỗi cố ý gây thiệt hại của gia đình ông H.

4. Kết luận

Qua đó, Để giải quyết dứt điểm tranh chấp, bảo vệ trọn vẹn tài sản và an toàn nhà ở cho gia đình, bà N cần thực hiện quy trình ba bước xử lý chuẩn mực:

Bước 1: Bà N tiến hành thu thập Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hình ảnh/video quay lại chi tiết hiện trạng bức tường chung trước và sau khi bị đập phá, biên bản làm việc của UBND phường/công an khu vực, bản vẽ thiết kế kết cấu nhà, đồng thời thuê đơn vị độc lập lập biên bản giám định thiệt hại chi tiết mức độ nứt vỡ, sụt lún của công trình nhà ở để làm cơ sở tính tiền bồi thường.

Bước 2: Bà N cùng Luật sư đại diện phát hành văn bản chính thức gửi gia đình ông Mai Văn H, chỉ rõ các vi phạm về quy tắc xây dựng và quyền sở hữu chung theo Điều 174 và Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015; yêu cầu đình chỉ ngay việc đập phá bức tường chung, đưa ra phương án gia cố và bồi thường toàn bộ thiệt hại đã gây ra.

Bước 3: Trường hợp bên xây dựng tiếp tục chây ỳ, cố tình hoàn thiện công trình để né tránh trách nhiệm, bà N nộp đơn khởi kiện khẩn cấp ra Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền nơi có bất động sản để yêu cầu Tòa án ban hành bản án: Buộc bị đơn chấm dứt hành vi xâm phạm, khôi phục lại tường ngăn cách hoặc bồi thường toàn bộ chi phí sửa chữa nhà cửa; đồng thời phối hợp với Tòa án ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời tạm dừng thi công phần công trình đang tranh chấp để bảo vệ hiện trạng trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 05/11/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938