TRANH CHẤP QUYỀN LỢI KHI CHA MẸ SANG TÊN ĐẤT CHO MỘT NGƯỜI CON

1. Tình huống

Ông A và bà B có 03 người con và một mảnh đất diện tích 500m2 tại Long Biên. Năm 2023, do sức khỏe yếu, ông bà đã ký hợp đồng tặng cho toàn bộ diện tích đất này cho người con út là anh C. Sau đó anh C đã được cấp Sổ đỏ đứng tên cá nhân.

Hai người con còn lại hoàn toàn không biết việc này cho đến khi bố mẹ mất vào đầu tháng 4/2026 và anh C có ý định rao bán mảnh đất để lấy tiền kinh doanh. Các anh chị của C cho rằng mảnh đất 500m2 là đất “hộ gia đình” và sau khi bố mẹ mất đi sẽ là di sản thừa kế, việc cha mẹ chỉ sang tên cho mình anh C khi chưa có sự đồng thuận của các con khác là trái luật và yêu cầu hủy bỏ sổ đỏ đã cấp.

Vậy, trong trường hợp này, quyền định đoạt của cha mẹ và quyền lợi của các con khác được pháp luật bảo vệ như thế nào?

2. Quy định pháp luật

Để giải quyết tranh chấp này, chúng ta cần căn cứ vào các quy định về quyền sở hữu tại Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024 nhằm làm rõ ranh giới của quyền định đoạt tài sản.

Căn cứ Điều 194 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, để lại thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản của mình. Như vậy, nếu mảnh đất là tài sản riêng hợp pháp của cha mẹ, họ có toàn quyền tặng cho bất kỳ người con nào mà không bắt buộc phải có sự đồng ý hay ký tên của những người con còn lại. Quyền tự do định đoạt này là tuyệt đối, miễn là tại thời điểm thực hiện giao dịch, cha mẹ hoàn toàn tự nguyện và minh mẫn.

Tuy nhiên, tranh chấp thường phát sinh từ nguồn gốc đất là “Hộ gia đình”. Căn cứ các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây, nếu Sổ đỏ ghi cấp cho “Hộ gia đình” thì mảnh đất đó là tài sản chung của tất cả các thành viên có tên trong hộ khẩu tại thời điểm cấp sổ. Theo đó, việc cha mẹ tự ý sang tên toàn bộ đất cho một người con mà không có văn bản đồng ý của các thành viên khác trong hộ gia đình là vi phạm quy định về định đoạt tài sản chung, dẫn đến hợp đồng tặng cho khả năng cao bị tuyên vô hiệu.

Bên cạnh đó, Điều 122 và 124 Bộ luật Dân sự 2015 cũng là một cơ sở pháp lý trọng yếu để xem xét tính hợp pháp của giao dịch. Nếu các anh chị chứng minh được việc tặng cho chỉ là giao dịch giả tạo nhằm mục đích tẩu tán tài sản, hoặc cha mẹ bị ép buộc, lừa dối, không làm chủ được hành vi khi ký hợp đồng, thì giao dịch này hoàn toàn có thể bị khởi kiện để tuyên hủy. Trong trường hợp này, mảnh đất sẽ được khôi phục về tình trạng ban đầu để làm căn cứ chia thừa kế theo pháp luật sau khi cha mẹ qua đời.

Về trình tự bảo vệ quyền lợi, các thành viên trong gia đình cần thực hiện các bước sau để ngăn chặn việc tài sản bị chuyển nhượng cho bên thứ ba:

Bước 1: Thu thập hồ sơ địa chính để xác định nguồn gốc đất là tài sản riêng của cha mẹ hay tài sản của hộ gia đình. Đồng thời, thu thập các bằng chứng về tình trạng sức khỏe, nhận thức của cha mẹ tại thời điểm ký hợp đồng tặng cho hoặc các bằng chứng về việc bị o ép, lừa dối.

Bước 2: Nộp đơn ngăn chặn khẩn cấp tại Văn phòng Đăng ký đất đai và nộp đơn hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Đây là thủ tục bắt buộc trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật hiện hành.

Bước 3: Trường hợp hòa giải không thành, các con có quyền nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu tuyên hủy hợp đồng tặng cho và hủy sổ đỏ đã cấp cho người con út. Ngay khi thụ lý, cần yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để “phong tỏa” mảnh đất, tránh trường hợp người con út bán cho người khác làm phức tạp thêm quá trình thu hồi tài sản.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý chuyên sâu, tranh chấp quyền lợi đất đai trong gia đình thực chất là sự xung đột giữa quyền tự do định đoạt tài sản riêng và sự kỳ vọng về thừa kế của các thành viên. Sai lầm phổ biến của người dân là nhầm lẫn giữa “quyền thừa kế” và “quyền sở hữu”. Về mặt luật học, khi cha mẹ còn sống, các con chưa có bất kỳ quyền sở hữu nào đối với tài sản của cha mẹ, trừ khi đó là đất cấp cho hộ gia đình mà người con là một thành viên cấu thành.

Tuy nhiên, “nghệ thuật định đoạt” của cha mẹ đôi khi lại thiếu đi sự thấu đáo về mặt tố tụng, tạo ra những lỗ hổng chí tử cho các cuộc kiện tụng về sau. Việc âm thầm sang tên đất khi cha mẹ đã già yếu mà không có sự xác nhận của y tế về năng lực hành vi dân sự, hoặc không thực hiện họp gia đình để minh bạch hóa di nguyện, vô tình biến món quà tặng cho thành một “mồi lửa” châm ngòi cho sự chia rẽ. Khi sự im lặng của cha mẹ bị thay thế bằng một quyết định hành chính đơn phương, niềm tin giữa các anh em dễ dàng bị xói mòn và thay thế bằng những hồ sơ khởi kiện tại Tòa án.

Ở vị thế người con không được nhận đất, sự im lặng cũng là một sai lầm. Pháp luật sinh ra để bảo vệ sự công bằng, nhưng sự công bằng đó chỉ được thực thi khi chủ thể chủ động nhận diện đúng bản chất nguồn gốc tài sản và thực hiện quyền khiếu nại kịp thời. Việc để cho người em đứng tên sổ đỏ quá lâu hoặc để họ chuyển nhượng cho bên thứ ba ngay tình sẽ khiến cơ hội đòi lại quyền lợi trở nên vô cùng mong manh, ngay cả khi giao dịch tặng cho ban đầu có dấu hiệu sai phạm.

4. Kết luận

Tổng kết lại, cha mẹ có toàn quyền định đoạt tài sản riêng của mình cho một người con, nhưng quyền này phải dựa trên sự tự nguyện, minh mẫn và đúng nguồn gốc đất.

Việc quyết liệt làm rõ nguồn gốc tài sản không chỉ là câu chuyện đòi lại giá trị kinh tế, mà còn là cách để lập lại sự công bằng và minh bạch trong di nguyện của đấng sinh thành. Các thành viên gia đình nên bắt đầu bằng việc kiểm tra kỹ thông tin thửa đất và tham vấn ý kiến Luật sư để có lộ trình can thiệp phù hợp, tránh để tình thân bị cuốn vào những vòng xoáy kiện tụng kéo dài không đáng có.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 14/04/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan, báo Dân trí, VNExpress

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938