Hậu quả pháp lý khi bỏ cọc ?

        Đặt cọc là biện pháp bảo đảm được áp dụng nhiều, đặc biệt là để bảo đảm cho việc thực hiện giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, thực tiễn cũng phát sinh không ít trường hợp “bỏ cọc” và khi bên có tài sản tiếp tục thực hiện giao dịch với người khác thì công chứng viên rơi vào tình trạng “tiến thoái lưỡng nan” do không xác định được hậu quả của việc “bỏ cọc” trước đó. Vậy hậu quả pháp lý của việc bỏ cọc là gì. Hãy cùng tìm hiểu thông qua bài viết dưới đây của Luật Bắc Dương

1. Đặt cọc là gì?

       Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

>>> Tham khảo ngay: Trình tự, thủ tục khai nhận di sản thừa kế đối với di sản là Bất động sản

2. Quyền nghĩa vụ của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc

2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên đặt cọc

      – Yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

     – Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý;

     – Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc.

       Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;

     – Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọc quy định tại điểm b khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP;

     – Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận đặt cọc

     – Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;

     – Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng;

     – Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;

     – Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc;

     – Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

3. Hậu quả pháp lý khi “bỏ cọc” trong giao dịch dân sự

      Hiện nay, pháp luật không có thuật ngữ “bỏ cọc” nhưng có thể hiểu bỏ cọc là việc một bên trong quan hệ đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng.

      Tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự này cũng quy định trường hợp bên đặt cọc sau thời hạn thỏa thuận mà không thực hiện việc ký kết hợp đồng thì số tiền dùng để đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc.Nếu bên đặt cọc “bỏ cọc” thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

      Trường hợp bên nhận đặt cọc “bỏ cọc” thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (thông thường hay gọi là “phạt cọc”), trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

       Về việc bồi thường thiệt hại, căn cứ Điều 30 Bộ luật Dân sự, nếu do vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng dẫn đến bên nhận cọc có thiệt hại về vật chất (tổn thất thực tế gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục hậu quả thiệt hại, thu nhập bị mất/giảm sút) và thiệt hại về tinh thần do tổn thất tinh thần.

       Để trả lời cho câu hỏi, tự ý hủy hợp đồng đặt cọc có phải bồi thường không, cần xem xét đến các trường hợp sau đây:

       – Có thiệt hại xảy ra: Nếu có thiệt hại xảy ra do việc bên đặt cọc hủy hợp đồng thì bên đặt cọc phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận đặt cọc cũng như phải chịu mọi rủi ro, chi phí phát sinh và số tiền đã đặt cọc nếu hai bên không có thỏa thuận khác.

       – Không có thiệt hại xảy ra: Nếu không có thiệt hại xảy ra khi bên đặt cọc hủy hợp đồng thì bên đặt cọc không phải bồi thường thiệt hại cho bên nhận cọc mà chỉ phải mất số tiền đặt cọc nếu hai bên không có thỏa thuận khác.

       – Khi hai bên có thỏa thuận: Thực hiện theo thỏa thuận của hai bên:

       + Nếu có yêu cầu bồi thường: Bên đặt cọc bị mất số tiền đặt cọc trừ trường hợp có quy định khác và phải bồi thường thiệt hại theo thỏa thuận.

       + Nếu không có yêu cầu bồi thường: Bên đặt cọc chỉ bị mất số tiền đặt cọc trừ trường hợp có quy định khác.

       Như vậy, để xác định bên đặt cọc có phải bồi thường hay không thì cần xem xét hợp đồng hoặc thỏa thuận đặt cọc của hai bên có quy định bồi thường không. Nếu không có thì bên đặt cọc chỉ bị mất số tiền đặt cọc mà không phải bồi thường trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

>>> Tham khảo ngay: Sính lễ cưới là tài sản chung hay tài sản riêng theo Luật Hôn nhân và Gia đình?

Mức phạt cọc mà bên bỏ cọc phải chịu khi bỏ cọc ?

       Phạt cọc được hiểu là bên nhận đặt cọc vi phạm cam kết, không thực hiện hợp đồng đã xác lập thì ngoài việc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc còn bị phạt một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc. Các bên có thể thỏa thuận phạt cọc gấp 2 đến nhiều lần giá trị tài sản đặt cọc.

       Đối tượng của phạt cọc chỉ có thể là tiền nhằm ổn định các quan hệ dân sự, chống việc lừa dối, đề cao trách nhiệm của các bên trong giao dịch dân sự, nên trường hợp mức phạt quá cao như gấp 1000 lần, 10.000 lần nhiều trường hợp sẽ bị vô hiệu. Pháp luật quy định khi các bên ký kết hợp đồng đặt cọc nhưng không thỏa thuận mức phạt cọc thì khi tranh chấp cách tính mức phạt cọc sẽ như sau:

     1. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.

     2. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

      3. Trong trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 BLDS.

      Ví dụ: A và B giao kết hợp đồng mua bán nhà. Khi giao kết hai bên thỏa thuận B (bên mua) phải giao cho A (bên bán) một chiếc xe ô tô thể thao để đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở với điều kiện khi hợp đồng mua bán nhà ở được giao kết và thực hiện thì chiếc xe ô tô thể thao đó phải được trừ vào tiền mua bán nhà và nếu A không nhận được chiếc xe ô tô đó do việc đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng cũng bị vô hiệu.

      Khi bắt đầu thực hiện hợp đồng thì phát hiện chiếc xe ô tô đó là của ông C (bố B) và ông C không đồng ý cho B lấy chiếc xe ô tô đó trừ vào tiền mua nhà, có nghĩa là việc đặt cọc bị vô hiệu và do đó trong trường hợp này hợp đồng mua bán nhà cũng bị vô hiệu.

4. Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1 này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Trường hợp nào hủy cọc mà không mất tiền?

      Theo Điều 423 Bộ luật Dân sự, một bên có quyền hủy hợp đồng nói chung và hợp đồng đặt cọc nói riêng mà không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp:

      – Bên nhận cọc vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy hợp đồng đặt cọc do các bên thỏa thuận trước đó.

      – Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nêu trong hợp đồng.

      – Trường hợp khác.

>>> Tham khảo ngay: Con sinh ra nhờ mang thai hộ được phân chia tài sản như thế nào theo Pháp luật về thừa kế?     

      Trong đó, vi phạm nghiêm trọng là việc bên nhận cọc không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình khiến cho bên đặt cọc không thể thực hiện được mục đích của việc ký kết hợp đồng đặt cọc. Trong việc đặt cọc mua bán đất, thường một số trường hợp dưới đây sẽ bị xem là bên nhận cọc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ:

     – Sau khi nhận cọc của bên mua, bên đặt cọc đã bán luôn nhà, đất (đối tượng trong hợp đồng đặt cọc) cho bên thứ ba khác.

    – Sau khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc, bên nhận cọc không muốn bán nhà, đất cho bên đặt cọc.

    – Hai bên ký hợp đồng đặt cọc nhà, đất không đủ điều kiện mua bán. Trong trường hợp này, bên đặt cọc không biết đến việc này…

     Do đó, nếu bên đặt cọc hủy hợp đồng đặt cọc do một trong các nguyên nhân nêu trên thì không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

     Ngoài ra, nếu trong hợp đồng đặt cọc không có quy định về việc bồi thường thiệt hại, phạt cọc… khi một trong hai bên hủy hợp đồng thì bên đặt cọc hủy hợp đồng sẽ không phải bồi thường cũng như không bị phạt.

    Như vậy, tùy vào thỏa thuận hoặc nếu thuộc các trường hợp hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất không phải bồi thường thì bên đặt cọc sẽ không bị mất tiền.