TRANH CHẤP LỐI ĐI CHUNG VÀ QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA – BÀI HỌC TỪ SỰ THỎA THUẬN MIỆNG

1. Tình huống pháp lý

Ông A sở hữu mảnh đất nằm ở phía trong, bị vây bọc bởi các thửa đất của các chủ sử dụng khác và không có lối đi ra đường công cộng. Nhiều năm qua, gia đình ông A đi nhờ qua một lối đi trên thửa đất của ông B. Giữa hai bên chỉ có thỏa thuận miệng từ trước, không lập văn bản và cũng không thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Gần đây, ông B muốn xây dựng lại nhà cửa nên đã xây tường rào bít toàn bộ lối đi này, khiến ông A không còn đường vào nhà. Ông A yêu cầu ông B mở lại lối đi, nhưng ông B từ chối với lý do phần đất đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông, ông có quyền xây dựng trên đất của mình và thỏa thuận miệng trước đây không còn giá trị ràng buộc.

Theo đó, ông A liên hệ Luật sư để tư vấn về phương án giải quyết và các quy định pháp luật liên quan đến quyền sử dụng lối đi qua.

2. Quy định pháp luật

Để giải quyết tranh chấp liên quan đến lối đi, cần đối chiếu với các quy định của pháp luật hiện hành về quyền đối với bất động sản liền kề.

Căn cứ khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có, hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Người yêu cầu mở lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Thêm vào đó, căn cứ vào nguyên tắc sử dụng bất động sản liền kề quy định tại Điều 176 và Điều 248 Bộ luật Dân sự 2015, mối quan hệ láng giềng đòi hỏi các chủ thể phải tôn trọng ranh giới và tạo điều kiện cho nhau trong việc sử dụng không gian, lối đi. Mặc dù thỏa thuận miệng trước đây không được đăng ký, quyền về lối đi qua là một quyền dân sự được pháp luật công nhận nhằm đảm bảo nhu cầu sinh hoạt và sử dụng bất động sản.

Do đó, ông A hoàn toàn có cơ sở pháp lý để yêu cầu ông B dành một lối đi hợp lý, tuy nhiên ông A sẽ phải thanh toán một khoản tiền đền bù cho ông B đối với thiệt hại hoặc hạn chế trên phần đất của ông B.

Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho cả hai bên, ông A cần tiến hành các bước sau:

Bước 1: Trao đổi với UBND xã/phường về thực trạng nhà, đất của mình đồng thời liên hệ với ông B để tổ chức buổi làm việc ba bên, xử lý vụ việc.

Bước 2: Ông A nêu cơ sở pháp lý để yêu cầu ông B dành một lối đi hợp lý, tuy nhiên ông A sẽ phải thanh toán một khoản tiền đền bù cho ông B đối với thiệt hại hoặc hạn chế trên phần đất của ông B.

Bước 3: Hai bên lập Biên bản thỏa thuận về lối đi trong trường hợp hoà giải thành. Biên bản có xác nhận của UBND xã/phường.

Bước 4: Trường hợp hòa giải không thành, ông A có quyền khởi kiện tới Tòa án nhân dân có thẩm quyền để xét xử.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, việc thiết lập lối đi qua chỉ dựa trên sự thỏa thuận miệng thường tiềm ẩn rủi ro pháp lý rất lớn khi có sự thay đổi về chủ sở hữu hoặc khi giá trị bất động sản tăng cao. Nhiều chủ đất cho rằng đất của mình thì có quyền xây dựng mà không lường trước được nghĩa vụ tôn trọng lối đi đối với bất động sản liền kề bị vây bọc.

Trong trường hợp này, ông B không thể tự ý bít lối đi của ông A nếu đó là lối đi duy nhất ra đường công cộng. Tuy nhiên, ông A cũng cần lưu ý rằng quyền này không phải là quyền sử dụng đất miễn phí, mà gắn liền với nghĩa vụ đền bù tương ứng. Việc giải quyết tranh chấp này cần sự thiện chí, hiểu biết pháp luật của cả hai bên hoặc phán quyết của Tòa án để xác định vị trí, kích thước và mức đền bù hợp lý.

Trong vụ việc này, ông A cần mời Luật sư tư vấn và tham gia với vai trò người đại diện theo ủy quyền/người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp từ giai đoạn đầu để có thể giải quyết vụ việc nhanh chóng, tiết kiệm chi phí, đúng pháp luật và giảm thiểu tối đa sự căng thẳng giữa hàng xóm.

4. Kết luận

Tranh chấp lối đi chung và lối đi qua luôn là vấn đề nhạy cảm và phổ biến trong quan hệ láng giềng. Việc chỉ dựa vào tình cảm hoặc thỏa thuận miệng mà không xác lập bằng văn bản có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là nguyên nhân chính dẫn đến các cuộc tranh chấp kéo dài, gây mất tình làng nghĩa xóm.

Để bảo vệ quyền lợi, các bên cần thiết lập thỏa thuận bằng văn bản rõ ràng, có công chứng và đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm căn cứ thực hiện lâu dài. Sự thấu hiểu và thượng tôn pháp luật trong quan hệ láng giềng chính là chiếc chìa khóa tốt nhất để giải quyết các mâu thuẫn một cách êm đẹp và bền vững.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 06/05/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015, và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938