GÓP VỐN ĐẦU TƯ CĂN HỘ DỊCH VỤ BỊ BÊN VẬN HÀNH “BÙ LỖ ẢO”: ĐÒI LẠI TIỀN CÁCH NÀO?

1. Tình huống pháp lý

Tháng 06/2024, chị Vân (trú tại thành phố Hạ Long) ký “Hợp đồng hợp tác đầu tư và phân chia lợi nhuận” với một công ty chuyên quản lý, vận hành chuỗi căn hộ dịch vụ và homestay du lịch. Theo thỏa thuận, chị Vân góp vốn 500 triệu đồng để công ty thuê lại, cải tạo và vận hành một tầng gồm 5 căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm du lịch bãi cháy. Đổi lại, công ty cam kết phân chia lợi nhuận định kỳ cho chị là 40% doanh thu thuần hàng tháng sau khi trừ chi phí vận hành cố định, thời hạn hợp đồng là 3 năm.

Trong năm đầu tiên, dòng tiền được phân chia rất đều đặn và minh bạch. Tuy nhiên, từ giữa năm 2025 đến đầu năm 2026, dù lượng khách du lịch đổ về Hạ Long cực kỳ đông đúc và các phòng luôn trong tình trạng được lấp đầy, phía công ty vận hành liên tục gửi báo cáo tài chính ghi nhận tình trạng “thua lỗ” hoặc “hòa vốn”. Họ đưa ra hàng loạt lý do như chi phí sửa chữa đột xuất, chi phí quảng cáo tăng vọt và khấu hao thiết bị cao để bù trừ vào doanh thu. Âm thầm tự mình đến kiểm tra và dò hỏi nhân viên lễ tân, chị Vân bàng hoàng phát hiện công ty đã lập ra hệ thống hai sổ sách: Họ đẩy lượng lớn khách đặt phòng trực tiếp qua Zalo/Hotline vào danh sách “phòng trống” hoặc “khách người nhà ở nhờ” để giấu doanh thu thực tế, hòng quỵt tiền phân chia lợi nhuận của chị. Khi chị Vân yêu cầu giải trình và đòi thanh lý hợp đồng rút vốn, công ty từ chối và dọa nếu chị rút vốn trước hạn sẽ bị phạt mất trắng 100% số tiền 500 triệu đã góp do vi phạm cam kết thời hạn.

Chị Vân vô cùng bế tắc và đã liên hệ Luật sư để tìm phương án đấu tranh.

2. Quy định pháp luật

Hành vi gian lận báo cáo tài chính, giấu doanh thu trong các hợp đồng hợp tác kinh doanh dòng tiền bị kiểm soát nghiêm ngặt bởi các quy định về nghĩa vụ trung thực và chế tài bồi thường vi phạm được đóng khung tại Bộ luật Dân sự 2015.

Về nguyên tắc cơ bản trong hợp tác dân sự, pháp luật tối thượng hóa sự thiện chí. Căn cứ quy định tại Điều 3 và Điều 508 Bộ luật Dân sự 2015, các thành viên hợp tác có nghĩa vụ thực hiện quyền, nghĩa vụ một cách trung thực, thiện chí, cùng nhau quản lý, sử dụng tài sản hợp tác và có quyền kiểm tra giám sát hoạt động tài chính của người điều hành. Việc công ty vận hành tự ý tạo lập các khoản “lỗ ảo” và giấu bớt lượng khách đặt phòng thực tế là hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trung thực, xâm phạm trực tiếp đến quyền kiểm tra, giám sát tài chính của nhà đầu tư.

Khi một bên cố tình vi phạm nghĩa vụ cốt lõi của hợp đồng hợp tác, bên bị thiệt hại có toàn quyền áp dụng chế tài tự bảo vệ. Căn cứ Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng. Do công ty vận hành đã gian lận doanh thu – nội dung cốt lõi của hợp đồng phân chia lợi nhuận – chị Vân hoàn toàn có căn cứ pháp lý để tuyên bố chấm dứt hợp đồng ngay lập tức mà không phải chịu bất kỳ khoản phạt rút vốn trước hạn nào từ phía đối phương.

Hậu quả pháp lý của việc vi phạm nghĩa vụ hợp đồng sẽ dẫn đến trách nhiệm hoàn trả tài sản hoàn toàn. Căn cứ Điều 360 và Điều 512 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ thì bên vi phạm phải bồi thường toàn bộ thiệt hại phát sinh. Công ty vận hành không những phải hoàn trả lại nguyên vẹn số tiền gốc 500 triệu đồng cho chị Vân, mà còn phải chịu trách nhiệm hồi tố, kiểm toán lại toàn bộ doanh thu thực tế từ hệ thống phần mềm quản lý để chi trả đầy đủ số tiền lợi nhuận đã bị họ che giấu, cộng thêm tiền lãi chậm trả theo quy định pháp luật.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, mô hình hợp tác đầu tư homestay, căn hộ dịch vụ ăn chia theo tỷ lệ phần trăm doanh thu luôn tiềm ẩn rủi ro rất lớn cho các nhà đầu tư cá nhân (những người chỉ góp vốn mà không trực tiếp quản lý công nghệ vận hành). Nhiều doanh nghiệp quản lý chuỗi hiện nay thường nấp bóng dưới các chiêu trò kỹ thuật như sử dụng tài khoản ngân hàng cá nhân của nhân viên để nhận tiền phòng, không xuất hóa đơn nhằm mục đích đưa dòng tiền ra ngoài sổ sách chính thống. Họ tự tin rằng nhà đầu tư ở xa, không có nghiệp vụ kế toán xây dựng và không thể ngày nào cũng đến đếm số lượng khách, nên việc họ “bóp méo” báo cáo tài chính để trục lợi là bất khả xâm phạm. Đây là một sự thách thức luật pháp liều lĩnh, bởi dòng chảy dữ liệu trên các nền tảng đặt phòng trực tiếp và lịch sử lưu trú đăng ký với công an địa phương luôn là những chứng cứ độc lập, khách quan không thể làm giả.

Trong tình huống cụ thể của chị Vân, sự gian lận của công ty vận hành đã vượt quá giới hạn của một tranh chấp dân sự thông thường nếu họ cố tình sử dụng sổ sách giả mạo để chiếm đoạt tài sản. Lập luận dọa phạt tiền của công ty sẽ biến thành trò hề tại Tòa án một khi Luật sư tiến hành các biện pháp nghiệp vụ bóc tách, đối chiếu số liệu. Việc công ty cố tình trốn né, không minh bạch hóa hóa đơn điện nước, dữ liệu check-in của khách hàng chính là bằng chứng đanh thép chứng minh lỗi cố ý vi phạm hợp đồng. Doanh nghiệp cần hiểu rằng việc quỵt tiền của nhà đầu tư bằng cách bù lỗ ảo có thể khiến họ phải đối mặt với các cuộc thanh tra thuế toàn diện và các phán quyết đền bù mang tính chất phá sản.

4. Kết luận

Đòi lại dòng vốn góp và phần lợi nhuận bị che giấu từ các công ty vận hành homestay là một hành trình pháp lý đòi hỏi nhà đầu tư phải có sự bảo mật thông tin đấu tranh, hành động thu thập chứng cứ ngầm một cách khoa học trước khi đánh động cho đối phương tẩu tán dữ liệu phần mềm.

Để bảo vệ số tiền 500 triệu đồng và lột trần hành vi gian lận của công ty vận hành, chị Vân cần thực hiện ngay quy trình tư pháp ba bước bài bản dưới sự hỗ trợ của Luật sư. Bước đầu tiên và khẩn cấp, chị Vân cần phối hợp với Thừa phát lại tiến hành lập vi bằng ghi nhận các chứng cứ thực tế tại hiện trường như: Hình ảnh thực tế khách check-in đông đúc, các đánh giá (Review) của khách hàng theo dòng thời gian trên các ứng dụng Agoda, Booking, TikTok đối chiếu với bảng báo cáo “phòng trống” do công ty gửi. Bước thứ hai, Luật sư sẽ gửi văn bản yêu cầu chính thức, buộc công ty phải cung cấp toàn bộ Nhật ký lưu trú (đã đăng ký với cơ quan công an địa phương) và sao kê tài khoản nhận tiền phòng để đối soát độc lập. Cuối cùng, nếu công ty vẫn quanh co, chị Vân sẽ nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền, yêu cầu tuyên bố đơn phương chấm dứt hợp đồng do lỗi bên vận hành, buộc hoàn trả 100% vốn góp gốc và bồi thường thiệt hại lợi nhuận. Sự nghiêm minh của Bộ luật Dân sự sẽ là công cụ mạnh mẽ nhất giúp nhà đầu tư lấy lại dòng tiền minh bạch, thanh lọc môi trường đầu tư bất động sản dòng tiền tại địa phương.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 24/06/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938