CẤM SẠC XE ĐIỆN TẠI TẦNG HẦM CHUNG CƯ: BAN QUẢN LÝ CÓ RA QUY ĐỊNH ĐÚNG LUẬT?

1. Tình huống pháp lý

Gia đình anh Nam đang sinh sống tại một căn hộ chung cư cao cấp ở Hà Nội và sử dụng hai chiếc xe máy điện làm phương tiện di chuyển hàng ngày. Trước đây, anh vẫn sạc xe tại khu vực kỹ thuật dưới tầng hầm tòa nhà. Tuy nhiên, sau một vài sự cố cháy nổ xe điện xảy ra liên tiếp tại các địa phương, Ban quản lý (BQL) tòa nhà đã bất ngờ ra thông báo: “Kể từ năm 2026, nghiêm cấm toàn bộ cư dân sạc pin xe đạp điện, xe máy điện dưới tầng hầm tòa nhà để phòng chống cháy nổ. Hộ cư dân nào vi phạm sẽ bị cắt điện căn hộ và từ chối trông giữ xe”.

Anh Nam và nhiều cư dân đi xe điện rất bức xúc vì cho rằng quy định này quá cực đoan, đẩy phần khó về phía người dân khi họ không biết phải sạc xe ở đâu để đi làm.

Anh Nam muốn liên hệ Luật sư để hỏi: BQL tòa nhà có quyền ra quy định cấm sạc xe điện dưới tầng hầm hay không? Nếu cư dân vẫn sạc thì BQL có được phép cắt điện căn hộ của họ không?

2. Quy định pháp luật

Để giải quyết tranh chấp này, cần căn cứ vào các quy định về Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP.

Căn cứ Điểm b Khoản 1 Điều 142 Luật Nhà ở 2023 về phần sở hữu chung trong nhà chung cư: “Nơi để xe được tổ chức, quản lý theo quy định tại Điều 144 của Luật này; trường hợp nhà chung cư có nơi để xe thì phần diện tích nơi để xe có thể thuộc phần sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư…”

Đồng thời, căn cứ Khoản 2 Điều 144 Luật Nhà ở 2023 quy định rõ: “Nơi để xe máy, xe đạp, xe cho người khuyết tật, xe động cơ khác (bao gồm cả xe điện) thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.”

Theo đó, tầng hầm để xe thuộc quyền sở hữu chung của cư dân và mục đích sử dụng do tập thể cư dân chung cư quyết định.

Đồng thời, theo Điều 145, mọi quyết định liên quan đến việc thay đổi nội quy, quy hoạch lại công năng hoặc hạn chế quyền sử dụng phần sở hữu chung này phải thuộc thẩm quyền tối cao của Hội nghị nhà chung cư, chứ không thuộc về Ban quản lý (BQL). BQL chỉ là đơn vị vận hành được thuê, việc tự ý ban hành quy định cấm và đưa ra chế tài cắt điện căn hộ là hành vi lạm quyền, vi phạm các quy định về cung ứng điện năng.

Tuy nhiên, căn cứ Điều 3 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, pháp luật cũng nghiêm cấm các hành vi gây mất an toàn cháy nổ trong nhà chung cư. Việc sạc xe điện bắt buộc phải tuân thủ tiêu chuẩn kỹ thuật, sạc đúng nơi quy định chứ không được tự ý câu móc nguồn điện chung của tòa nhà. Dù vậy, các cơ quan quản lý hiện nay chưa có văn bản nào cấm xe điện ở hầm chung cư, mà chỉ yêu cầu bố trí khu vực sạc riêng biệt, có tủ điện, thiết bị ngắt tự động và trang bị phương tiện chữa cháy chuyên dụng cho pin Lithium.

Qua đây, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, anh Nam và các hộ cư dân cần tiến hành các bước sau:

Bước 1: Tạm thời tìm nơi để xe phù hợp trong thời gian giải quyết vụ việc.

Bước 2: Thu thập đầy đủ các thông tin, thông số kỹ thuật của hệ thống hầm để xe, số lượng và chủng loại các loại xe xăng, xe điện và hệ thống phòng cháy chữa cháy.

Bước 3: Các cư dân cùng BQL chung cư tổ chức họp và thống nhất giải pháp để xe xăng, xe điện tại tầng hầm đồng thời đảm bảo hệ thống để xe an toàn và hệ thống phòng cháy chữa cháy chính xác, kịp thời, hiệu quả.

Trong quá trình trên, anh Nam cùng cư dân có quyền mời Luật sư tham gia với vai trò Người đại diện theo ủy quyền/Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, động cơ phòng chống cháy nổ của BQL tòa nhà xuất phát từ mục đích tốt, nhưng phương pháp thực hiện đơn phương, áp đặt và cực đoan như vậy là hoàn toàn trái quy định pháp luật. Xe điện là tài sản hợp pháp được Nhà nước cấp phép lưu thông, tầng hầm là nơi cư dân có quyền để xe dựa trên quyền sở hữu chung đã được Luật Nhà ở 2023 bảo hộ. BQL không thể dùng tư duy “không quản được thì cấm” để tước bỏ quyền lợi chính đáng và hạn chế quyền sử dụng tài sản của cư dân. Hành vi tự ý đưa ra chế tài cắt điện căn hộ để áp đặt lệnh cấm dưới hầm lại càng là một biểu hiện lạm quyền nghiêm trọng, vi phạm nguyên tắc hợp đồng cung ứng điện năng.

Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, anh Nam và các cư dân sử dụng xe điện cũng cần nhìn nhận khách quan rằng hiểm họa cháy nổ từ pin xe điện trong không gian kín của tầng hầm là có thật và cực kỳ nguy hiểm nếu không kiểm soát tốt kỹ thuật. Việc cư dân tự ý câu móc điện sạc vô tội vạ, không tuân thủ tiêu chuẩn an toàn cũng chính là hành vi vi phạm điều cấm về PCCC theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Do đó, giải pháp cốt lõi ở đây không phải là đối đầu hay cấm đoán tuyệt đối, mà là sự đồng thuận quy hoạch. Bản chất quyền sở hữu chung đòi hỏi các bên phải ngồi lại để thiết kế một khu vực sạc chuyên dụng, đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn ngắt tự động và trang bị chữa cháy cho pin Lithium, chi phí vận hành sẽ do các hộ sử dụng đóng góp trên tinh thần tự nguyện và chia sẻ rủi ro.

4. Kết luận

Tranh chấp về chỗ sạc xe điện tại các chung cư hiện nay là bài toán điển hình cho sự xung đột giữa “Quyền lợi sở hữu cá nhân” và “An toàn tính mạng của cộng đồng”. Việc giải quyết bằng các mệnh lệnh hành chính sai thẩm quyền chỉ làm gia tăng mâu thuẫn nội bộ và đẩy các bên vào những tranh chấp pháp lý kéo dài không đáng có.

Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp một cách văn minh, người dân khi đối diện với các quy định cấm đoán trái luật từ BQL cần tập hợp tiếng nói chung, yêu cầu Ban quản trị tòa nhà đứng ra tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường để đối thoại và biểu quyết phương án xử lý kỹ thuật. Đồng thời, mỗi chủ xe điện cũng cần nâng cao ý thức thượng tôn pháp luật, tuyệt đối không tự ý thay đổi kết cấu pin, tuân thủ nghiêm ngặt các hướng dẫn an toàn của nhà sản xuất. Sự minh bạch trong quản lý của BQL và ý thức trách nhiệm của mỗi cư dân mới là giải pháp bền vững nhất để xây dựng một không gian sống an toàn, hiện đại và văn minh.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 21/05/2026

Nguồn: Luật Nhà ở 2023 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938