TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG TẶNG CHO ĐẤT ĐAI CÓ ĐIỀU KIỆN KHI CON CÁI VI PHẠM NGHĨA VỤ NUÔI DƯỠNG VÀ THỦ TỤC KHỞI KIỆN HỦY SỔ ĐỎ

1. Tình huống pháp lý

Tháng 09/2024, cụ bà Lê Thị H (78 tuổi, trú tại huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội) tiến hành lập Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đối với thửa đất diện tích 350m² (đã có Sổ đỏ đứng tên cụ H) cho người con trai út là ông Nguyễn Văn M. Hợp đồng tặng cho được công chứng hợp pháp và có điều kiện ghi rõ tại văn bản: Ông M có nghĩa vụ phụng dưỡng, chăm sóc cụ H lúc tuổi già, lo toàn bộ chi phí sinh hoạt, y tế và không được tự ý chuyển nhượng thửa đất khi cụ H còn sống.

Tuy nhiên, ngay sau khi hoàn tất thủ tục sang tên Sổ đỏ sang tên cá nhân vào đầu năm 2025, ông M thay đổi thái độ hoàn toàn. Ông M không những không thực hiện nghĩa vụ chăm sóc, phụng dưỡng mà còn nhiều lần ngược đãi, xúc phạm và bỏ mặc cụ H ốm đau tự lo liệu. Đáng nghiêm trọng hơn, đến tháng 02/2026, cụ H bàng hoàng phát hiện ông M đang tự ý làm thủ tục đặt cọc chuyển nhượng toàn bộ 350m² đất nêu trên cho bên thứ ba để lấy tiền đầu tư kinh doanh.

Mặc dù cụ H và các con còn lại đã họp gia đình yêu cầu ông M chấm dứt hành vi vi phạm, trả lại Sổ đỏ và hoàn trả đất, ông M kiên quyết bác bỏ với lý do: “Hợp đồng sang tên đã hoàn tất, đất đã đứng tên tôi hợp pháp trên Sổ đỏ nên tôi toàn quyền định đoạt”.

Nhận thấy quyền lợi bị xâm phạm nghiêm trọng, tháng 11/2026, cụ H quyết định tìm đến Luật Bắc Dương nhờ tư vấn pháp lý và tiến hành khởi kiện ra Tòa án nhân dân.

2. Quy định pháp luật

Tranh chấp phát sinh từ việc hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện khi bên được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết được điều chỉnh trực tiếp bởi các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành:

Về hợp đồng tặng cho tài sản có điều kiện và hậu quả pháp lý khi vi phạm nghĩa vụ, căn cứ theo quy định tại Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015, bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Việc ông M không thực hiện nghĩa vụ phụng dưỡng và tự ý bán đất khi cụ H còn sống là hành vi vi phạm nghiêm trọng điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Về căn cứ hủy bỏ hợp đồng và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, căn cứ theo quy định tại Điều 423, Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024, khi hợp đồng tặng cho bị Tòa án tuyên hủy bỏ do một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Quyết định sang tên Sổ đỏ dựa trên hợp đồng tặng cho bị hủy bỏ sẽ đương nhiên không còn giá trị pháp lý, Tòa án có thẩm quyền tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông M để khôi phục lại quyền sử dụng đất ban đầu cho cụ H.

Về thời hiệu khởi kiện và thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân, căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015, Khoản 3 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35 và Điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, thời hiệu khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm kể từ ngày người có quyền biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm. Tranh chấp liên quan đến bất động sản thuộc thẩm quyền giải quyết độc quyền của Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền nơi có bất động sản.

3. Đánh giá

Với góc nhìn pháp lý, lập luận “Sổ đỏ đã sang tên đứng tên tôi thì tôi có toàn quyền định đoạt, không cần thực hiện nghĩa vụ” của ông M là quan niệm hoàn toàn sai lầm. Quyền sở hữu đối với tài sản được dịch chuyển từ hợp đồng tặng cho có điều kiện luôn bị ràng buộc pháp lý bởi việc hoàn thành các nghĩa vụ đã cam kết.

Về vị thế tố tụng, cụ bà Lê Thị H có những lợi thế sau: Thứ nhất, Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bản gốc có công chứng ghi nhận rõ ràng điều kiện phụng dưỡng và cấm chuyển nhượng là bằng chứng pháp lý cao nhất xác lập bản chất của giao dịch theo Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015. Thứ hai, Biên bản xác nhận của chính quyền địa phương, tổ dân phố cùng lời khai của các nhân chứng về việc ông M bỏ mặc, ngược đãi cụ H và tự ý rao bán đất là tập chứng cứ hoàn hảo chứng minh vi phạm nghĩa vụ của bên được tặng cho.

Do đó, các yêu cầu khởi kiện hủy bỏ Hợp đồng tặng cho, tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên cho ông M và đòi lại toàn bộ 350m² đất cho cụ H là hoàn toàn có cơ sở.

4. Kết luận

Qua đó, để giải quyết dứt điểm tranh chấp, bảo vệ trọn vẹn quyền sở hữu đất đai và bảo đảm cuộc sống tuổi già cho cụ H, quy trình tố tụng cần được thực hiện qua các bước cụ thể:

Bước 1: Cụ H tiến hành thu thập Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bản gốc (có điều khoản điều kiện), Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản sao, Biên bản xác minh của UBND phường Chương Mỹ/Hội Người cao tuổi về việc không thực hiện nghĩa vụ nuôi dưỡng của ông M, các chứng từ chi phí sinh hoạt y tế do cụ H tự chi trả và chứng cứ ghi nhận việc ông M tự ý nhận cọc bán đất.

Bước 2: Cụ H cùng Luật sư đại diện phát hành văn bản chính thức gửi ông Nguyễn Văn M, chỉ rõ hành vi vi phạm điều kiện tặng cho theo Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015; yêu cầu trong thời hạn 07 ngày phải tự nguyện phối hợp làm thủ tục hủy bỏ hợp đồng tặng cho và sang tên trả lại Sổ đỏ cho cụ H.

Bước 3: Trường hợp ông M cố tình chây ỳ, cụ H nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền nơi có bất động sản để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!