GÓP VỐN MUA CHUNG ĐẤT NHƯNG CHỈ MỘT NGƯỜI ĐỨNG TÊN: LÀM SAO ĐỂ KHÔNG BỊ “MẤT TRẮNG”?

1. Tình huống pháp lý

Năm 2024, anh Thắng và anh Long (hai bạn thân) cùng góp tiền để đầu tư một thửa đất dịch vụ trị giá 2 tỷ đồng tại khu vực đang phát triển. Anh Thắng góp 1,2 tỷ đồng (60%), anh Long góp 800 triệu đồng (40%). Để thuận tiện cho việc giao dịch và làm thủ tục hành chính, hai bên thỏa thuận bằng miệng để anh Thắng một mình đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Việc góp tiền chỉ được thể hiện qua tin nhắn ngân hàng và một tờ giấy biên nhận viết tay không có công chứng.

Đến giữa năm 2026, thị trường bất động sản khởi sắc, mảnh đất được trả giá 3 tỷ đồng. Anh Long muốn bán để chốt lời nhưng anh Thắng liên tục khất lần. Tranh chấp đỉnh điểm khi anh Long phát hiện anh Thắng đã tự ý mang Sổ đỏ mảnh đất này đi thế chấp tại ngân hàng để vay vốn làm ăn riêng mà không hề hỏi ý kiến mình. Anh Thắng thậm chí còn lập luận: “Đất đứng tên tôi thì tôi có quyền định đoạt, khi nào có tiền tôi sẽ trả lại 800 triệu gốc cho anh”.

Anh Long hoang mang, mất ăn mất ngủ vì có nguy cơ mất trắng khoản đầu tư và liên hệ Luật sư để tìm cách đòi lại quyền lợi.

2. Quy định pháp luật

Tranh chấp về quyền sở hữu và định đoạt đối với tài sản mua chung được điều chỉnh bởi các quy định về sở hữu chung tại Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024.

Căn cứ Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015 về sở hữu chung theo phần: “Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, đối với tài sản là quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của nhiều người thì Sổ đỏ phải ghi đầy đủ tên của các bên, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận cử người đại diện đứng tên.

Tuy nhiên, nếu rơi vào kịch bản khởi kiện ra Tòa án, cơ quan xét xử sẽ áp dụng nội dung hướng dẫn tại Án lệ số 33/2020/AL về trường hợp cá nhân góp tiền mua đất nhưng diện tích đất lại đứng tên người khác. Theo đó, khi anh Long có đủ chứng cứ (biên lai chuyển tiền, văn bản thỏa thuận, tin nhắn…) chứng minh có đóng góp tiền mua đất cùng với anh Thắng đứng tên trên Sổ đỏ thì Tòa án sẽ công nhận quyền lợi của người góp vốn tương ứng với tỷ lệ tiền đã bỏ ra, chứ không chỉ nhìn vào mỗi tên chủ sở hữu trên Sổ đỏ để phán quyết.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, hành vi tự ý mang Sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng của anh Thắng mà không có sự đồng ý của anh Long là hành vi vi phạm nghiêm trọng quyền của chủ sở hữu chung theo phần. Anh Thắng đã tự ý định đoạt toàn bộ tài sản chung khi chưa có sự đồng thuận của đồng sở hữu.

Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất của anh Long ở thời điểm hiện tại chính là “bị động trước bên thứ ba ngay tình” (ở đây là ngân hàng). Nếu ngân hàng đã nhận thế chấp mảnh đất theo đúng quy trình, Sổ đỏ hoàn toàn hợp pháp và ngân hàng không thể biết được có sự tồn tại của anh Long, giao dịch thế chấp đó sẽ được pháp luật bảo vệ. Anh Long lúc này không thể yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp của ngân hàng mà chỉ có thể khởi kiện anh Thắng để đòi lại giá trị tài sản tương ứng (40% giá trị mảnh đất theo giá thị trường năm 2026 kèm theo bồi thường thiệt hại). Việc này sẽ khiến anh Long tốn rất nhiều thời gian, công sức và đối mặt với rủi ro thi hành án nếu anh Thắng không còn khả năng tài chính.

4. Kết luận

“Góp vốn mua chung, một người đứng tên” là phương thức đầu tư dựa trên sự tin tưởng nhưng lại là mảnh đất màu mỡ phát sinh các tranh chấp kéo dài, làm rạn nứt các mối quan hệ thân thiết. Niềm tin trong kinh doanh chỉ thực sự bền vững khi nó được đóng khung bằng các điều khoản pháp lý rõ ràng.

Sự rõ ràng, sòng phẳng về mặt pháp lý ngay từ đầu không làm giảm đi sự tin tưởng, mà ngược lại, đó chính là giải pháp văn minh nhất để bảo vệ túi tiền và giữ gìn mối quan hệ của các bên.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 26/05/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015, và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938