DỰ ÁN CHUNG CƯ “TRÙM MỀN” QUÁ HẠN: LÀM SAO ĐÒI LẠI TIỀN CỌC VÀ YÊU CẦU BỒI THƯỜNG TỪ CHỦ ĐẦU TƯ?

1. Tình huống pháp lý

Tháng 03/2025, anh Minh ký một “Hợp đồng đặt cọc giữ chỗ” với Công ty Bất động sản X để mua một căn hộ chung cư cao cấp thuộc dự án tại thành phố Hạ Long với giá 3,5 tỷ đồng. Theo thỏa thuận, anh Minh nộp trước 15% giá trị căn hộ (tương đương 525 triệu đồng) để đảm bảo cho việc ký kết Hợp đồng mua bán chính thức vào tháng 12/2025, thời điểm chủ đầu tư cam kết hoàn thành phần móng và đủ điều kiện bán hàng theo quy định. Hợp đồng đặt cọc quy định rõ: Nếu đến hạn ký hợp đồng mua bán mà bên bán không thực hiện được do lỗi của mình thì phải hoàn trả tiền cọc và chịu phạt cọc một khoản tương đương.

Tuy nhiên, đến tháng 07/2026, dự án vẫn chỉ là một bãi đất trống, xung quanh rào tôn và chưa hề có dấu hiệu thi công phần móng do chủ đầu tư gặp trục trặc về thủ tục pháp lý giao đất và thiếu hụt dòng tiền. Nhận thấy dự án có nguy cơ “trùm mền” vô thời hạn, anh Minh gửi văn bản yêu cầu Công ty X chấm dứt hợp đồng đặt cọc, hoàn trả lại 525 triệu đồng tiền gốc và thanh toán khoản tiền phạt cọc 525 triệu đồng như đã cam kết. Phía Công ty X từ chối thanh toán tiền phạt cọc, chỉ hứa hẹn sẽ trả lại tiền gốc theo hình thức trả góp dần trong vòng 12 tháng với lý do thị trường khó khăn và đây là trường hợp bất khả kháng.

Quá mệt mỏi vì bị giam vốn và mất cơ hội đầu tư khác, anh Minh đã liên hệ Luật sư để tiến hành thủ tục khởi kiện khẩn cấp.

2. Quy định pháp luật

Việc huy động vốn thông qua hợp đồng đặt cọc giữ chỗ đối với bất động sản chưa đủ điều kiện và hành vi chậm trễ bàn giao của chủ đầu tư bị kiểm soát chặt chẽ bởi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Bộ luật Dân sự 2015.

Về giới hạn tỷ lệ nhận đặt cọc, pháp luật mới siết chặt để bảo vệ dòng tiền của người mua. Căn cứ quy định tại Khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Trong trường hợp này, Công ty X thu tới 15% khi dự án chưa làm móng là hành vi vi phạm điều cấm của Luật Kinh doanh bất động sản. Sự vi phạm về mặt tỷ lệ và điều kiện này là căn cứ mạnh mẽ để Tòa án tuyên bố thỏa thuận cọc bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Về chế tài phạt cọc khi một bên “bẻ kèo”, pháp luật dân sự bảo vệ sự sòng phẳng của giao dịch. Căn cứ quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện giao dịch thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Việc Công ty X chậm trễ hoàn thiện pháp lý, không thể ký hợp đồng mua bán đúng hẹn hoàn toàn là lỗi chủ quan của doanh nghiệp, không phải sự kiện bất khả kháng. Vì vậy, công ty bắt buộc phải thực hiện song song hai nghĩa vụ: trả gốc và chịu phạt cọc.

Khi chủ đầu tư cố tình chây trì, người mua có quyền yêu cầu tính lãi chậm trả đối với số tiền bị giam giữ. Căn cứ Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015, từ thời điểm chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ hoàn trả tiền theo thông báo chấm dứt hợp đồng, họ phải chịu thêm khoản lãi suất chậm thực hiện nghĩa vụ theo mức lãi suất thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật tối đa là 10%/năm trên số tiền chậm trả.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, các vụ tranh chấp “đặt cọc giữ chỗ” chung cư hình thành trong tương lai là hệ quả của việc các chủ đầu tư yếu năng lực cố tình “tay không bắt giặc”, lách luật để chiếm dụng vốn của khách hàng ngay từ khi dự án còn nằm trên giấy. Nhiều doanh nghiệp địa ốc thường đưa ra các điều khoản hợp đồng lắt léo, tự miễn trừ trách nhiệm cho mình hoặc dùng các văn bản cam kết hứa hẹn nhằm kéo dài thời gian, đẩy toàn bộ rủi ro về phía người mua ngay tình. Họ lầm tưởng rằng có thể dùng bài văn “thị trường khó khăn” để né tránh việc phạt cọc và giam vốn của người dân vô thời hạn. Đây là sự coi thường pháp luật nghiêm trọng, bởi hành lang pháp lý mới đã thiết lập một màng lọc tư pháp rất dày để bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng bất động sản.

Trong tình huống của anh Minh, cuốn “Hợp đồng đặt cọc” có chữ ký và con dấu của Công ty X chính là sợi dây tự trói chân chủ đầu tư. Việc thu quá hạn mức 5% và dự án không thể triển khai đúng tiến độ là lỗi vi phạm quả tang, không thể chối cãi. Việc doanh nghiệp đề xuất trả góp tiền gốc trong 12 tháng chỉ là đòn hoãn binh thiếu thiện chí. Trên bàn cân tố tụng, một khi người mua quyết tâm đi đến cùng bằng con đường tòa án, chủ đầu tư không chỉ đối mặt với áp lực phải trả lại toàn bộ tiền cọc, tiền phạt cọc mà còn bị tổn hại nghiêm trọng về uy tín thương hiệu trên thị trường – thứ vốn là sinh mệnh của một doanh nghiệp bất động sản.

4. Kết luận

Đòi lại tiền cọc và phạt cọc từ các chủ đầu tư dự án chậm tiến độ đòi hỏi người mua phải hành động nhanh chóng, lập quy trình bảo lưu toàn bộ chứng từ nộp tiền, văn bản thông báo và chủ động áp dụng các biện pháp ép tiến độ bằng đòn bẩy pháp lý thay vì chỉ thụ động chờ đợi những lời hứa hẹn suông.

Để bảo vệ số tiền 525 triệu đồng của mình, anh Minh dưới sự đồng hành của Luật sư cần thực hiện quy trình xử lý ba bước chặt chẽ.

Bước thứ nhất, anh Minh cần gửi một văn bản tối hậu thư yêu cầu thực hiện nghĩa vụ phạt cọc và ấn định thời hạn phản hồi rõ ràng, đây sẽ là chứng cứ chứng minh bên mua đã tạo mọi điều kiện thương lượng nhưng bên bán không hợp tác.

Bước thứ hai, Luật sư sẽ gửi đơn tố cáo hành vi huy động vốn trái phép, vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản của Công ty X lên Sở Xây dựng địa phương để kích hoạt việc kiểm tra, thanh tra dự án.

Bước thứ ba, nếu doanh nghiệp vẫn không thanh toán, Luật sư sẽ chính thức nộp đơn khởi kiện vụ án “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” ra Tòa án nhân dân nơi chủ đầu tư đặt trụ sở để yêu cầu phán quyết buộc thu hồi tài sản và bồi thường. Công cụ pháp lý nghiêm minh của Nhà nước sẽ là chỗ dựa vững chắc nhất để tước bỏ sự lạm dụng của các chủ đầu tư bội tín, đòi lại công bằng cho người mua nhà.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 02/07/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sụ 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938