TỰ Ý ĐẬP TƯỜNG, SỬA NHÀ THUÊ ĐỂ KINH DOANH: CHỦ NHÀ CÓ QUYỀN ĐUỔI ĐI NGAY LẬP TỨC?

1. Tình huống pháp lý

Đầu năm 2025, bà Phương (chủ sở hữu một căn nhà phố 4 tầng tại thành phố Hạ Long) ký hợp đồng cho ông Khanh thuê toàn bộ căn nhà với thời hạn 5 năm để mở trung tâm tiếng Anh và kết hợp ở. Trong hợp đồng thuê có điều khoản ghi rõ: “Bên thuê không được phép thay đổi cấu trúc, sửa chữa lớn căn nhà khi chưa có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê”.

Tuy nhiên, đến đầu năm 2026, trong một lần đi kiểm tra đột xuất, bà Phương bàng hoàng phát hiện ông Khanh đã tự ý thuê thợ về đập thông hai bức tường chịu lực tại tầng 2 để biến các phòng ngủ thành một phòng học lớn, đồng thời khoan đục tường để lắp đặt hệ thống bảng biển quảng cáo cồng kềnh phía mặt tiền làm nứt vỡ kết cấu bê tông bên ngoài. Quá tức giận vì ngôi nhà bị định hình sai lệch và có nguy cơ mất an toàn, bà Phương lập tức gửi thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trước hạn, yêu cầu ông Khanh phải dọn đi trong vòng 15 ngày và đòi bồi thường 150 triệu đồng để khôi phục lại hiện trạng nhà. Ông Khanh không chấp nhận, cho rằng mình đã đầu tư hàng trăm triệu vào trang thiết bị dạy học, việc đập tường chỉ nhằm mục đích tối ưu hóa công năng sử dụng phù hợp với việc kinh doanh và ông vẫn đóng tiền thuê đầy đủ, đúng hạn nên bà Phương không có quyền đuổi ông đi.

Tranh chấp căng thẳng khiến hai bên liên tục xảy ra cự cãi, ảnh hưởng nghiêm trọng đến trật tự khu phố.

2. Quy định pháp luật

Hành vi tự ý cải tạo, thay đổi kết cấu tài sản thuê mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu là hành vi vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của bên thuê, được điều chỉnh chặt chẽ bởi Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023.

Về nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê của bên thuê, quyền định đoạt kết cấu luôn thuộc về chủ nhà. Căn cứ quy định tại Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất mát, hư hỏng thì phải bồi thường. Bên thuê không được thay đổi tình trạng tài sản thuê nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê. Việc ông Khanh tự ý đập tường chịu lực khi chưa được bà Phương chấp thuận bằng văn bản là hành vi vi phạm trực tiếp nghĩa vụ bảo quản tài sản được luật định.

Về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của chủ nhà, pháp luật trao công cụ bảo vệ tuyệt đối khi tài sản bị xâm hại. Căn cứ quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở 2023, bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo hoặc làm hư hỏng nhà ở thuê. Chủ nhà chỉ cần thông báo trước cho bên thuê ít nhất 30 ngày (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). Do đó, thông báo đòi lại nhà của bà Phương hoàn toàn có căn cứ pháp lý vững chắc, bắt buộc ông Khanh phải chấp hành.

Về trách nhiệm bồi thường thiệt hại và hoàn trả tài sản, bên có lỗi phải gánh chịu hậu quả tài chính. Căn cứ các quy định về trách nhiệm dân sự do vi phạm hợp đồng, khi hợp đồng thuê bị chấm dứt do lỗi của bên thuê, bên thuê phải hoàn trả lại tài sản trong tình trạng gốc hoặc chịu toàn bộ chi phí sửa chữa, khắc phục để khôi phục lại nguyên trạng căn nhà. Việc ông Khanh đổ lỗi cho việc đầu tư kinh doanh để né tránh trách nhiệm là lập luận không được Tòa án chấp nhận.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, tranh chấp xung quanh việc cải tạo nhà thuê là một bài học đắt giá về ranh giới giữa “quyền sử dụng” và “quyền sở hữu”. Nhiều người đi thuê nhà kinh doanh hiện nay thường mang tư duy sai lầm rằng: “Tôi bỏ tiền thuê cả căn nhà thì tôi có quyền sắp đặt, sửa sang cho phù hợp với công việc của tôi, miễn là khi trả nhà tôi hoàn nguyên là được”. Họ không hiểu rằng kết cấu chịu lực của một ngôi nhà là cốt lõi an toàn, việc tự ý đập phá không chỉ làm giảm tuổi thọ công trình mà còn có thể gây nguy hiểm đến tính mạng của chính họ và những người xung quanh. Sự chủ quan này biến họ từ người đi thuê ngay tình thành kẻ vi phạm hợp đồng nghiêm trọng.

Trong trường hợp của ông Khanh, việc cố tình phớt lờ điều khoản cấm sửa chữa trong hợp đồng là một sai lầm chí mạng. Toàn bộ số tiền ông đầu tư vào trung tâm tiếng Anh đứng trước nguy cơ đổ sông đổ biển chỉ vì một quyết định đập tường vô căn cứ. Tòa án luôn ưu tiên bảo vệ toàn vẹn quyền tài sản của chủ nhà trước những hành vi xâm hại kết cấu vật chất. Ông Khanh không những không thể giữ lại mặt bằng để tiếp tục kinh doanh mà còn phải đối mặt với một khoản bồi thường thiệt hại không hề nhỏ, cùng rủi ro bị tịch thu toàn bộ tiền đặt cọc do vi phạm điều khoản cam kết.

4. Kết luận

Đòi lại nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại do bên thuê tự ý cải tạo là một quy trình pháp lý đòi hỏi chủ nhà phải có chứng cứ xác thực về hiện trạng nhà trước và sau khi vi phạm, đồng thời cần nhờ đến cơ quan giám định xây dựng độc lập để lượng hóa chính xác mức độ thiệt hại của kết cấu công trình.

Để bảo vệ quyền sở hữu căn nhà phố 4 tầng của mình, bà Phương cần phối hợp với Luật sư thực hiện quy trình xử lý ba bước chặt chẽ.

Bước thứ nhất, bà Phương cần thuê văn phòng Thừa phát lại đến lập vi bằng ghi nhận trực tiếp toàn bộ các mảng tường bị đập phá, các vết nứt kết cấu và hệ thống biển quảng cáo lắp đặt trái phép làm chứng cứ hoàn chỉnh. Bước thứ hai, Luật sư sẽ soạn thảo và gửi văn bản thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo đúng thời hạn luật định, yêu cầu ông Khanh dừng ngay mọi hoạt động dạy học và chuẩn bị bàn giao lại mặt bằng. Bước thứ ba, nếu ông Khanh cố tình chây trì không dọn đi, bà Phương sẽ nộp đơn khởi kiện vụ án “Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản, đòi nhà cho thuê và yêu cầu bồi thường thiệt hại” ra Tòa án nhân dân. Sự nghiêm minh của Luật Nhà ở và Bộ luật Dân sự sẽ là công cụ tối cao buộc bên thuê vô kỷ luật phải rời đi, trả lại sự nguyên vẹn và an toàn cho tài sản của chủ nhà.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 01/07/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sụ 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938