HÀNG XÓM LẤN ĐẤT, TỰ Ý BỊT LỐI ĐI CHUNG CỦA HỘ PHÍA TRONG: BẢO VỆ QUYỀN LỢI VÀ MỞ LẠI LỐI ĐI BẰNG CÁCH NÀO?

1. Tình huống pháp lý

Tháng 04/2026, gia đình bà Lan (trú tại thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh) chuẩn bị xây lại nhà trên thửa đất diện tích 180m² đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) từ năm 2015. Thửa đất của bà Lan nằm ở phía trong, kết nối ra đường giao thông chính bằng một ngõ đi rộng 2,5m (được thể hiện rõ trên bản đồ địa chính và Sổ đỏ của các hộ xung quanh là “Đường đi/Lối đi chung”).

Tuy nhiên, gia đình ông Bách (hộ giáp mặt đường chính) lợi dụng lúc bà Lan chưa khởi công đã tự ý xây tường rào kiên cố lấn sang lối đi chung 1,2m, đồng thời bắc giàn bê tông chiếm trọn không gian phía trên để làm kho chứa đồ. Việc ông Bách chiếm dụng trái phép lối đi chung đã khiến ngõ đi thu hẹp chỉ còn hơn 1m, các xe chở vật liệu xây dựng không thể đi vào, trực tiếp cô lập thửa đất của bà Lan. Khi bà Lan sang thương lượng, ông Bách cho rằng “phần lối đi này nằm trên đất của ông cha để lại, ông có quyền rào”.

Bà Lan tìm đến Luật Bắc Dương nhờ tư vấn phương án pháp lý để buộc ông Bách tháo dỡ công trình, trả lại nguyên trạng lối đi chung.

2. Quy định pháp luật

Tranh chấp ranh giới thửa đất và quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là dạng tranh chấp phức tạp, được điều chỉnh trực tiếp bởi Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024.

Về nguyên tắc xác định ranh giới thửa đất và bảo vệ ranh giới, căn cứ Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 236 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các thửa đất theo đúng mốc giới, trích đo địa chính đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, không ai được phép tự ý thay đổi mốc giới ngăn cách, lấn chiếm không gian, mặt đất hoặc lòng đất của thửa đất liền kề cũng như diện tích thuộc sở hữu chung của cộng đồng cư dân.

Về Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề, căn cứ Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu có bất động sản bị hại bởi các bất động sản xung quanh bao bọc mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý.

Lối đi này phải được xác định là thuận tiện nhất, ít gây thiệt hại nhất cho bất động sản liền kề. Trường hợp lối đi đã tồn tại ổn định từ trước (đặc biệt là lối đi chung đã thể hiện trên sơ đồ địa chính) thì hành vi tự ý rào chắn, cản trở lối đi là hành vi vi phạm pháp luật bị nghiêm cấm.

Về thủ tục hòa giải bắt buộc trong tranh chấp đất đai, căn cứ Điều 235 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai (bao gồm tranh chấp ranh giới và tranh chấp lối đi chung) bắt buộc phải qua thủ tục Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường/thị trấn nơi có đất tranh chấp trước khi khởi kiện ra Tòa án.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, tư duy “đất nhà mình giáp ngõ thì ngõ là của mình” của một số hộ gia đình là sự ngộ nhận pháp luật nghiêm trọng. Lối đi chung đã được ghi nhận trên bản đồ địa chính thuộc về quyền sử dụng chung của các hộ dân trong khu vực hoặc thuộc quản lý của nhà nước, không cá nhân nào có quyền tự ý cơi nới, chiếm làm sở hữu riêng.

Trong tình huống này, việc ông Bách xây tường rào lấn chiếm lối đi chung không chỉ cản trở quyền sử dụng đất hợp pháp của bà Lan mà còn cấu thành hành vi “Hủy hoại hoặc làm biến dạng ranh giới, mốc giới thửa đất” và “Cản trở việc sử dụng đất của người khác” theo quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

4. Kết luận

Giải quyết tranh chấp lấn chiếm lối đi chung đòi hỏi bên bị xâm phạm phải thu thập chứng cứ địa chính rõ ràng, thực hiện đúng trình tự hòa giải cơ sở và kiên quyết yêu cầu cơ quan nhà nước cưỡng chế tháo dỡ công trình vi phạm.

Để khôi phục lại lối đi chung hợp pháp, bà Lan dưới sự hướng dẫn chuyên sâu của Luật sư cần thực hiện quy trình ba bước xử lý chuẩn mực:

Bước 1: Trích lục Hồ sơ Địa chính và Mời Thừa phát lại lập Vi bằng: Trích lục Bản đồ địa chính, Sổ mục kê qua các thời kỳ tại Văn phòng Đăng ký đất đai để chứng minh lịch sử lối đi chung; mời Thừa phát lại lập Vi bằng ghi nhận hiện trạng ông Bách xây tường rào, giàn bê tông cản trở lối đi.

Bước 2: Gửi Đề nghị Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã/phường: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến UBND thị xã Quảng Yên (UBND cấp xã). Tại buổi hòa giải, Luật sư sẽ trình bày trích đo địa chính, chỉ rõ hành vi vi phạm của ông Bách và yêu cầu UBND lập Biên bản hòa giải thành buộc ông Bách tự nguyện tháo dỡ.

Bước 3: Khởi kiện vụ án ra Tòa án nhân dân và Yêu cầu Xem xét thẩm định tại chỗ: Trường hợp hòa giải không thành, nộp Đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền (nơi có đất); yêu cầu Tòa án tuyên buộc ông Bách: Tháo dỡ toàn bộ tường rào, giàn bê tông lấn chiếm, trả lại nguyên trạng lối đi chung rộng 2,5m và bồi thường thiệt hại kinh tế (nếu có) do việc chậm trễ thi công công trình nhà ở của bà Lan.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 31/07/2026

Nguồn: Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938