CHỦ ĐẦU TƯ “ÔM” HÀNG CHỤC TỶ QUỸ BẢO TRÌ VÀ XÂY CHUYỂN BÃI XE CHUNG: DÂN CƯ ĐÒI LẠI CÁCH NÀO?

1. Tình huống pháp lý

Tháng 01/2026, Hội nghị nhà chung cư lần đầu của Tòa nhà chung cư HH (thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh) đã bầu ra Ban quản trị (BQT) hợp pháp và được Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện ra quyết định công nhận. Theo hợp đồng mua bán và quy định pháp luật, Chủ đầu tư (Công ty X) có nghĩa vụ phải bàn giao toàn bộ Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung (Quỹ bảo trì 2%) ước tính khoảng 18 tỷ đồng cho BQT, đồng thời bàn giao hồ sơ kỹ thuật tòa nhà, hầm để xe và nhà sinh hoạt cộng đồng.

Tuy nhiên, tính đến tháng 07/2026 (đã quá 06 tháng kể từ khi BQT được công nhận), Công ty X mới chỉ chuyển trả nhỏ giọt 3 tỷ đồng, số tiền 15 tỷ đồng còn lại bị cố tình giữ lại với lý do “cần bù trừ chi phí vận hành giai đoạn đầu”. Chưa dừng lại ở đó, Công ty X còn tự ý chia nhỏ diện tích Tầng hầm B1 (vốn là chỗ để xe hai bánh thuộc quyền sở hữu chung của cư dân) để cho một đơn vị bên ngoài thuê làm kho chứa hàng và thu tiền riêng. BQT đã nhiều lần gửi văn bản yêu cầu hoàn trả và bàn giao mặt bằng nhưng Công ty X phớt lờ.

BQT đại diện cho toàn thể cư dân tìm đến Luật Bắc Dương nhờ tư vấn giải pháp pháp lý quyết liệt để đòi lại tiền và diện tích chung.

2. Quy định pháp luật

Tranh chấp về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì 2% và xác định diện tích sở hữu chung – sở hữu riêng trong nhà chung cư được điều chỉnh rất chặt chẽ bởi Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Về nghĩa vụ bàn giao Kinh phí bảo trì 2%, căn cứ Điều 153 và Điều 154 Luật Nhà ở 2023:

Thứ nhất, Chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì và phải bàn giao toàn bộ kinh phí này (bao gồm cả tiền lãi phát sinh) cho Ban quản trị nhà chung cư trong thời hạn quy định kể từ ngày BQT được thành lập hợp pháp.

Thứ hai, chủ đầu tư không được phép tự ý khấu trừ bất kỳ chi phí nào (như chi phí vận hành, chi phí quản lý) vào Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung.

Về thẩm quyền cưỡng chế bàn giao Kinh phí bảo trì, căn cứ Khoản 1 Điều 155 Luật Nhà ở 2023:

Thứ nhất, trường hợp Chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì theo quy định, Ban quản trị có quyền gửi văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố ban hành Quyết định cưỡng chế thu hồi và bàn giao kinh phí bảo trì.

Thứ hai, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền yêu cầu Ngân hàng nơi Chủ đầu tư mở tài khoản trích xuất tiền trực tiếp từ tài khoản của Chủ đầu tư (hoặc phong tỏa, kê biên tài sản của Chủ đầu tư) để chuyển giao cho BQT.

Về diện tích sở hữu chung và chỗ để xe nhà chung cư, căn cứ Điều 142 và Điều 144 Luật Nhà ở 2023:

Một là, nhà sinh hoạt cộng đồng, chỗ để xe hai bánh (xe máy, xe đạp) thuộc phần sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.

Hai là, hành vi của Chủ đầu tư tự ý chiếm dụng, chuyển đổi năng lực sử dụng hoặc cho bên thứ ba thuê diện tích sở hữu chung để thu lợi bất chính là hành vi vi phạm điều cấm của pháp luật. BQT có quyền yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm, buộc khôi phục lại hiện trạng ban đầu và nộp lại toàn bộ khoản tiền thu lợi bất chính vào tài khoản Quỹ bảo trì chung.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, việc một số chủ đầu tư cố tình “ngâm” hàng chục tỷ đồng Quỹ bảo trì 2% để chiếm dụng vốn kinh doanh riêng hoặc tự ý “xẻ thịt” diện tích sở hữu chung của cư dân để cho thuê là hành vi vi phạm pháp luật công khai và kéo dài. Nhiều chủ đầu tư lợi dụng việc thủ tục tố tụng dân sự tốn thời gian để chây ỳ, gây khó khăn cho công tác bảo trì, sửa chữa máy móc, PCCC của tòa nhà, trực tiếp đe dọa đến an toàn tính mạng và tài sản của hàng trăm hộ dân.

Trong tình huống của BQT Tòa nhà HH, cơ chế pháp lý của Luật Nhà ở 2023 cung cấp cho cư dân công cụ hành chính cực kỳ đanh thép: Cưỡng chế hành chính thông qua UBND cấp tỉnh. BQT không nhất thiết phải mất vài năm theo đuổi vụ kiện dân sự kéo dài, mà hoàn toàn có quyền sử dụng quyền lực nhà nước để buộc Ngân hàng trích tiền trực tiếp từ tài khoản của Công ty X.

4. Kết luận

Giải quyết tranh chấp Quỹ bảo trì và diện tích chung đòi hỏi BQT nhà chung cư phải thực hiện đúng trình tự thủ tục, phối hợp chặt chẽ giữa con đường hành chính (đề nghị UBND tỉnh cưỡng chế) và con đường tư pháp (khởi kiện buộc trả lại diện tích chiếm dụng).

Để đòi lại trọn vẹn tài sản cho cư dân, Ban quản trị dưới sự hỗ trợ chuyên sâu của Luật sư cần thực hiện quy trình ba bước xử lý chuẩn mực:

Bước 1: Thu thập hồ sơ, lập Vi bằng vi phạm: Lập Vi bằng ghi nhận hiện trạng Tầng hầm B1 bị chiếm dụng cho thuê; thu thập toàn bộ Biên bản hội nghị nhà chung cư, Quyết định công nhận BQT và văn bản đối soát số liệu Quỹ bảo trì 2%.

Bước 2: Gửi Đề nghị UBND cấp tỉnh ra Quyết định Cưỡng chế bàn giao Quỹ bảo trì: Luật sư đại diện BQT lập hồ sơ đề nghị Sở Xây dựng thẩm định và trình Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành Quyết định cưỡng chế buộc Công ty X phải bàn giao 15 tỷ đồng Quỹ bảo trì còn lại. Trường hợp Công ty X không chấp hành, UBND tỉnh sẽ ra văn bản yêu cầu Ngân hàng thương mại trích tiền trực tiếp từ tài khoản kinh doanh của Công ty X để chuyển sang tài khoản BQT theo Điều 155 Luật Nhà ở 2023.

Bước 3: Khởi kiện đòi lại diện tích sở hữu chung và tiền thu lợi bất chính: Nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền buộc Công ty X phải chấm dứt Hợp đồng cho thuê kho bãi tại Tầng hầm B1, di dời tài sản, bàn giao lại toàn bộ diện tích chỗ để xe cho cư dân và hoàn trả lại toàn bộ khoản tiền đã thu từ việc cho thuê trái phép vào Quỹ bảo trì chung.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 30/07/2026

Nguồn: Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938