TRANH CHẤP CHIẾM GIỮ NHÀ ĐẤT TRÁI PHÁP LUẬT VÀ THỦ TỤC KHỞI KIỆN ĐÒI LAI TÀI SẢN BẢO VỆ QUYỀN SỞ HỮU HỢP PHÁP

1. Tình huống pháp lý

Tháng 08/2022, ông Nguyễn Đức M nhận chuyển nhượng hợp pháp một thửa đất diện tích 110m² gắn liền với nhà 3 tầng tại xã N, thành phố Hà Nội từ ông Lê Văn K. Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng tại Văn phòng Công chứng và ông M đã được cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (Sổ đỏ) đứng tên ông M. Do gia đình chưa có nhu cầu chuyển về ở ngay, ông M đã khóa cửa, thỉnh thoảng mới ghé qua kiểm tra và nhờ tổ dân phố trông coi giúp.

Đến tháng 11/2025, qua thông báo của hàng xóm, ông M bàng hoàng phát hiện gia đình ông Phạm Văn H (chủ thửa đất liền kề) đã tự ý cắt phá khóa cổng, dọn dẹp đồ đạc và đưa toàn bộ gia đình vào sinh sống trong căn nhà của ông M. Khi ông M đến yêu cầu gia đình ông H di dời tài sản và bàn giao lại nhà, ông H kiên quyết không trả và đưa ra lý do: “Trước đây ông K (chủ cũ) có vay nợ tôi số tiền 1,8 tỷ đồng bằng giấy viết tay. Nay ông K bỏ đi không trả nợ nên tôi cấn trừ nợ bằng căn nhà này, ai muốn lấy nhà thì trả 1,8 tỷ đồng cho tôi”.

Mặc dù ông M đã đưa Sổ đỏ ra chứng minh mình là chủ sở hữu hợp pháp và UBND phường đã lập biên bản yêu cầu ông H chấm dứt hành vi vi phạm trật tự, nhưng gia đình ông H vẫn cố tình chây ỳ, thay ổ khóa mới và thách thức.

Tháng 10/2026, ông M tìm tới Luật Bắc Dương để được tư vấn phương án giải quyết.

2. Quy định pháp luật

Về quyền bảo vệ tài sản của chủ sở hữu hợp pháp, căn cứ Điều 158 và Khoản 1 Điều 164 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu có quyền tự bảo vệ, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình theo quy định của luật. Căn cứ Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật.

Về chiếm hữu không có căn cứ pháp luật, căn cứ Điều 179 và Điều 180 Bộ luật Dân sự 2015, việc ông H tự ý phá khóa, chiếm giữ căn nhà của ông M để “trừ nợ” cho khoản vay cá nhân với chủ cũ (ông K) là hành vi chiếm hữu không có căn cứ pháp luật và không ngay tình. Việc tranh chấp nợ nần giữa ông H và ông K là quan hệ pháp luật riêng biệt, không làm phát sinh bất kỳ quyền hạn nào của ông H đối với tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của ông M.

Về nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do chiếm giữ tài sản trái phép, căn cứ Điều 584 và Điều 589 Bộ luật Dân sự 2015, người có hành vi xâm phạm tài sản của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường. Ông H phải bồi thường cho ông M khoản tiền tương đương giá trị sử dụng/cho thuê căn nhà trong suốt thời gian chiếm giữ trái phép và chi phí sửa chữa lại khóa, cổng bị hư hỏng.

Về dấu hiệu tội phạm hình sự, trường hợp ông H dùng vũ lực, đe dọa dùng vũ lực hoặc dùng thủ đoạn khác để chiếm giữ nhà ở trái phép hoặc cố ý làm hư hỏng tài sản, ông H có thể bị xem xét xử lý hình sự về Tội xâm phạm chỗ ở của người khác (Điều 158 BLHS) hoặc Tội công nhiên chiếm đoạt tài sản (Điều 172 BLHS).

Về thẩm quyền giải quyết của Tòa án, căn cứ Khoản 2 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35 và Điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản có thẩm quyền thụ lý và giải quyết vụ án.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, hành vi “tự ý chiếm nhà của người khác để trừ nợ cho chủ cũ” là hành vi coi thường pháp luật phổ biến trong các tranh chấp dân sự. Nhiều người lầm tưởng rằng mình là chủ nợ thì có quyền siết bất kỳ tài sản nào liên quan đến người nợ.

Đối với trường hợp của ông M, vị thế pháp lý và chứng cứ chứng minh của ông có đầy đủ: Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) đứng tên ông M là chứng cứ pháp lý cao nhất khẳng định quyền sở hữu hợp pháp, được Nhà nước bảo hộ tuyệt đối. Thứ hai, việc mua bán giữa ông M và ông K đã hoàn tất đầy đủ thủ tục công chứng, sang tên trước khi ông H vào chiếm giữ. Thứ ba, khoản nợ giữa ông H và ông K hoàn toàn không được đăng ký giao dịch bảo đảm hay thế chấp đối với căn nhà này.

4. Kết luận

Qua đó, để thu hồi lại căn nhà hợp pháp và xử lý dứt điểm hành vi chiếm giữ trái phép của ông H, ông M thực hiện theo tiến trình 3 bước pháp lý sau:

Bước 1: Thu thập trọn bộ hồ sơ chứng cứ bao gồm:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (Sổ đỏ bản sao công chứng);

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với ông K tại Văn phòng Công chứng;

– Biên bản kiểm tra hiện trạng/Biên bản làm việc của UBND phường và Công an phường ghi nhận hành vi tự ý chiếm giữ nhà của ông H;

– Hình ảnh, video clip ghi nhận hiện trạng ông H phá khóa, thay khóa cổng;

– Vi bằng do Văn phòng Thừa phát lại lập ghi nhận hành vi chiếm giữ nhà trái phép.

Bước 2: Ông M gửi Thư cảnh báo pháp lý và Yêu cầu bàn giao nhà ngay lập tức gửi cho ông H qua đường bưu điện (chuyển phát nhanh bảo đảm). Yêu cầu ông H di dời trong vòng 05 ngày; đồng thời thông báo nếu không chấp hành sẽ đề nghị Cơ quan Điều tra khởi tố vụ án hình sự về Tội xâm phạm chỗ ở của công dân theo Điều 158 Bộ luật Hình sự.

Bước 3: Nếu hết thời hạn trên ông H vẫn cố tình không giao nhà, ông M nộp Đơn khởi kiện đòi tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Ông đồng thời nộp đơn tố giác hành vi phạm tội của ông H ra cơ quan Công an có thẩm quyền để được can thiệp kịp thời.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 09/10/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938