TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHI HỘ LIỀN KỀ CẢN TRỞ TÁCH THỬA VÀ THỦ TỤC KHỞI KIỆN BẢO VỆ QUYỀN SỬ DỤNG HỢP PHÁP

1. Tình huống pháp lý

Tháng 02/2026, ông Hoàng Văn Q (trú tại phường Hà Đông, thành phố Hà Nội) tìm đến Văn phòng luật sư trong tâm trạng lo lắng. Gia đình ông sở hữu thửa đất diện tích 300m² đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) từ năm 2018. Do các con lập gia đình và có nhu cầu ra ở riêng, ông Q quyết định làm thủ tục tách thửa đất thành 02 thửa riêng biệt (mỗi thửa 150m²) để tặng cho con trai trưởng.

Tuy nhiên, khi hồ sơ xin tách thửa được nộp lên Văn phòng Đăng ký đất đai, cơ quan chuyên môn yêu cầu phải có ý kiến xác nhận ranh giới, mốc giới giáp ranh từ các hộ liền kề. Hộ gia đình ông B (nhà bên cạnh) lập tức chống đối, kiên quyết từ chối ký biên bản giáp ranh, đồng thời gửi đơn khiếu nại đến UBND phường cho rằng phần diện tích đất gia đình ông Q đang sử dụng có chồng lấn ranh giới mốc giới từ trước (khoảng 30cm dọc theo chiều dài thửa đất). Do vướng tranh chấp ranh giới giáp ranh này, hồ sơ tách thửa của ông Q bị Văn phòng Đăng ký đất đai tạm dừng giải quyết.

Khi ông Q sang gặp để thương lượng giải quyết, ông B yêu cầu ông Q phải cắt bớt một phần diện tích đất thì mới chịu ký xác nhận. Mặc dù UBND phường đã tổ chức hòa giải nhưng không thành do ông B chây ỳ. Nhận thấy quyền định đoạt và chia tách tài sản hợp pháp bị cản trở nghiêm trọng, tháng 10/2026, ông Q quyết định tìm đến Luật Bắc Dương nhờ tư vấn pháp lý và tiến hành khởi kiện ra Tòa án nhân dân.

2. Quy định pháp luật

Tranh chấp phát sinh từ việc hộ liền kề cản trở, không hợp tác ký giáp ranh dẫn đến hồ sơ tách thửa bị tạm dừng là dạng tranh chấp đất đai giáp ranh kết hợp với thủ tục hành chính, được điều chỉnh trực tiếp bởi các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành:

Về điều kiện tách thửa đất và thủ tục xác định ranh giới, căn cứ theo quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành, việc tách thửa đất phải đảm bảo các điều kiện về diện tích tối thiểu, kích thước chiều rộng mặt tiền và không có tranh chấp về quyền sử dụng đất. Trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính để tách thửa, đơn vị đo đạc phải phối hợp với các chủ sử dụng đất liền kề để xác định ranh giới, mốc giới thực tế. Trường hợp hộ liền kề cố tình vắng mặt hoặc vô lý từ chối ký xác nhận ranh giới mà không có căn cứ pháp lý chứng minh hành vi lấn chiếm, cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào hồ sơ địa chính gốc và hiện trạng sử dụng ổn định để xem xét giải quyết.

Về quyền bảo vệ người sử dụng đất hợp pháp và thẩm quyền giải quyết tranh chấp ranh giới, căn cứ theo quy định tại Điều 26 và Điều 175 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất hợp pháp được Nhà nước bảo hộ khi quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm. Tranh chấp về ranh giới thửa đất giữa các hộ liền kề không đạt được thỏa thuận qua hòa giải tại cấp xã thuộc thẩm quyền giải quyết độc quyền của Tòa án nhân dân theo thủ tục tố tụng dân sự (khoản 24 Điều 3, Điều 235 và Điều 236 Luật Đất đai 2024).

3. Đánh giá

Với góc nhìn pháp lý, tư duy “tôi không ký giáp ranh thì anh không thể tách thửa đất được, muốn tách thì phải cắt đất cho tôi” của ông B là hành vi cản trở trái pháp luật, lạm dụng quyền hạn của chủ sử dụng đất liền kề để gây sức ép.

Về vị thế tố tụng, ông Hoàng Văn Q có hai lợi thế. Thứ nhất, Sổ đỏ cấp năm 2018 cùng trích lục bản đồ địa chính qua các thời kỳ là chứng cứ pháp lý tuyệt đối chứng minh ranh giới thửa đất của gia đình ông Q được Nhà nước xác lập hợp pháp, không có sự chồng lấn diện tích. Thứ hai, việc ông B từ chối ký giáp ranh không đưa ra được các tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của mình bị xâm phạm, cấu thành hành vi cản trở quyền định đoạt tài sản của công dân.

Do đó, các yêu cầu khởi kiện ra Tòa án yêu cầu xác định ranh giới mốc giới chính xác và buộc hộ liền kề phối hợp, chấm dứt hành vi cản trở thủ tục tách thửa là hoàn toàn có căn cứ vững chắc để Tòa án xem xét chấp nhận.

4. Kết luận

Qua đó, để giải quyết dứt điểm tranh chấp, bảo vệ quyền tách thửa và định đoạt tài sản hợp pháp của ông Q, quy trình tố tụng và hành chính cần được thực hiện qua các bước cụ thể:

Bước1: Nguyên đơn tiến hành thu thập Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ bản gốc), Trích lục bản đồ địa chính thửa đất tại thời điểm giao dịch, Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã, các văn bản thông báo tạm dừng giải quyết hồ sơ tách thửa của Văn phòng Đăng ký đất đai và hình ảnh hiện trạng ranh giới thực tế giữa hai hộ gia đình.

Bước 2: Ông Q hoặc Luật sư đại diện phát hành văn bản chính thức gửi hộ gia đình ông B, phân tích rõ quy định pháp luật về ranh giới thửa đất theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024; ấn định thời hạn để các bên tự nguyện phối hợp với đơn vị đo đạc ký xác nhận mốc giới, tránh việc kéo dài tố tụng tốn kém chi phí.

Bước 3: Trường hợp hộ liền kề tiếp tục chây ỳ, cản trở, ông Q nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền nơi có bất động sản để yêu cầu Tòa án ban hành bản án xác định chính xác ranh giới, mốc giới hợp pháp của thửa đất, buộc bị đơn chấm dứt hành vi cản trở và phối hợp thực hiện các thủ tục xác nhận giáp ranh phục vụ công tác tách thửa; phối hợp với Tòa án trưng cầu giám định kỹ thuật đo đạc nếu cần thiết để bảo đảm tính khách quan.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 28/10/2026

Nguồn: Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938