TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ MẶT BẰNG KINH DOANH KHI BÊN THUÊ HẾT HẠN CHẬM TRỄ KHÔNG TRẢ NHÀ VÀ THỦ TỤC KHỞI KIỆN LẤY LẠI TÀI SẢN

1. Tình huống pháp lý

Tháng 01/2023, bà Lê Thị M ký Hợp đồng cho thuê mặt bằng kinh doanh (nhà nguyên căn 3 tầng tại mặt phố lớn thuộc phường Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội) với ông Hoàng Văn K (đại diện chuỗi cửa hàng thời trang). Thời hạn thuê là 03 năm, tính từ ngày 15/09/2023 đến hết ngày 15/09/2026. Giá cho thuê thỏa thuận là 50 triệu đồng/tháng, thanh toán 06 tháng một lần. Hợp đồng được lập thành văn bản nhưng không thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực.

Đến ngày 15/09/2026, hợp đồng thuê nhà đã chính thức hết hạn. Trước đó 02 tháng, bà M đã gửi văn bản thông báo về việc không tiếp tục gia hạn hợp đồng và yêu cầu ông K bàn giao lại mặt bằng nguyên trạng vào ngày kết thúc hợp đồng. Tuy nhiên, đến hạn, ông K không những không dọn đi mà còn tiếp tục mở cửa kinh doanh, đồng thời ngang nhiên tuyên bố: “Hợp đồng thuê không công chứng nên vô hiệu, tôi đã đầu tư hàng trăm triệu vào đây, muốn lấy lại nhà thì phải bồi thường chi phí sửa chữa hoặc phải cho thuê tiếp, không đi đâu cả”.

Mặc dù bà M đã nhiều lần trực tiếp đến yêu cầu và cắt điện nước, ông K vẫn cố thủ, khóa trái cửa và từ chối thanh toán tiền thuê mặt bằng phát sinh từ sau ngày 15/09/2026.

Nhận thấy quyền sở hữu tài sản bị xâm phạm nghiêm trọng, tháng 10/2026, bà M quyết định tìm đến Luật Luật Bắc Dương nhờ tư vấn pháp lý và tiến hành khởi kiện ra Tòa án nhân dân.

2. Quy định pháp luật

Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng thuê nhà, mặt bằng kinh doanh khi hết thời hạn mà bên thuê chây ỳ không chịu trả lại tài sản là dạng tranh chấp dân sự thương mại rất phổ biến, được điều chỉnh trực tiếp bởi các quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Về hiệu lực của hợp đồng thuê nhà không công chứng, căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 163 và Điều 164 Luật Nhà ở 2023, việc giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân không bắt buộc phải công chứng, chứng thực nếu các bên không có yêu cầu (trừ trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản). Do đó, hợp đồng thuê nhà giữa bà M và ông K hoàn toàn có hiệu lực pháp luật ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên trong suốt thời gian 03 năm.

Về nghĩa vụ hoàn trả tài sản thuê khi hết hạn hợp đồng, căn cứ theo quy định tại Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015, bên thuê phải trả lại tài sản thuê đúng như tình trạng đã nhận, trừ hao mòn tự nhiên; nếu tài sản thuê là nhà, cửa hàng thì phải trả lại nguyên trạng mặt bằng. Việc ông K cố tình chiếm giữ mặt bằng sau ngày 15/09/2026 là hành vi vi phạm nghĩa vụ hoàn trả tài sản, xâm phạm trực tiếp đến quyền chiếm hữu hợp pháp của chủ sở hữu theo Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015.

Về nghĩa vụ bồi thường thiệt hại và thanh toán tiền sử dụng mặt bằng trái phép, căn cứ theo quy định tại Điều 419 và Điều 599 Bộ luật Dân sự 2015, người có hành vi chiếm giữ tài sản trái pháp luật gây thiệt hại cho chủ sở hữu (như mất cơ hội cho thuê mới, không thu được tiền thuê nhà) phải bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế phát sinh tương ứng với mức giá thị trường trong thời gian chiếm giữ.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, chiêu trò hết hạn hợp đồng nhưng không trả mặt bằng, vin cớ hợp đồng không công chứng để đòi bồi thường chi phí sửa chữa là thủ đoạn rất thường gặp của một số bên thuê thiếu thiện chí. Họ thường lầm tưởng rằng việc tự ý chiếm giữ tài sản sẽ gây áp lực buộc chủ nhà phải nhượng bộ.

Tuy nhiên, về mặt pháp lý tố tụng, bà M nắm giữ thế thượng phong:

Thứ nhất, Hợp đồng thuê nhà có thời hạn đã ghi rõ ngày kết thúc (15/09/2026) kèm theo Văn bản thông báo lấy lại nhà trước hạn 02 tháng là căn cứ xác thực chứng minh quan hệ thuê đã chấm dứt hợp pháp.

Thứ hai, việc ông K tự ý chiếm giữ mặt bằng sau khi hết hạn không những không có căn cứ pháp luật mà còn cấu thành hành vi xâm phạm quyền sở hữu tài sản.

4. Kết luận

Qua đó, để xử lý tranh chấp hợp đồng thuê mặt bằng khi bên thuê chây ỳ không trả nhà đòi hỏi chủ sở hữu phải giữ bình tĩnh, tuyệt đối không tự ý dùng vũ lực hay cắt điện nước cực đoan mà phải tiến hành các bước theo đúng trình tự tố tụng chuẩn mực:

Bước 1: Thu thập và lưu giữ trọn bộ hồ sơ chứng cứ bao gồm Hợp đồng thuê nhà bản gốc, Biên bản bàn giao mặt bằng ban đầu, Văn bản thông báo không gia hạn hợp đồng và yêu cầu trả nhà đã gửi cho bên thuê, hình ảnh/video hiện trạng mặt bằng và các sao kê ngân hàng/biên lai nhận tiền thuê gần nhất.

Bước 2: Bà M cùng Luật sư đại diện gửi văn bản chính thức đến bên thuê (ông K), chỉ rõ nghĩa vụ hoàn trả tài sản thuê khi hết hạn theo Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015; ấn định thời hạn nghiêm ngặt trong vòng 07 ngày phải dọn dẹp tài sản, bàn giao lại mặt bằng sạch sẽ và thanh toán đủ tiền thuê còn nợ.

Bước 3: Trường hợp bên thuê cố tình phớt lờ, chây ỳ chiếm giữ, bà M nộp đơn khởi kiện trực tiếp ra Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền nơi có bất động sản yêu cầu bị đơn phải trả lại toàn bộ mặt bằng kinh doanh, bồi thường tiền thuê nhà phát sinh và các thiệt hại kinh tế; đồng thời nộp Đơn yêu cầu Tòa án áp dụng Biện pháp khẩn cấp tạm thời: Cấm chuyển dịch quyền về tài sản hoặc yêu cầu bàn giao tạm thời tài sản trong trường hợp cấp bách theo quy định tố tụng dân sự.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 27/10/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938