CÓ ĐƯỢC KÊ BIÊN CĂN NHÀ DUY NHẤT ĐỂ CƯỠNG CHẾ THI HÀNH ÁN DÂN SỰ?

1. Tình huống pháp lý

Năm 2024, do làm ăn thua lỗ, ông Hùng có vay của bà Lan số tiền 2 tỷ đồng nhưng đến hạn không trả. Bà Lan khởi kiện ra Tòa án và nhận được bản án có hiệu lực pháp luật buộc ông Hùng phải hoàn trả toàn bộ số tiền gốc và lãi. Đầu năm 2026, bà Lan làm đơn yêu cầu thi hành án. Qua xác minh điều kiện thi hành án của Cơ quan Thi hành án dân sự thành phố Hạ Long, ông Hùng hiện không còn tài sản nào khác ngoài quyền sử dụng đất và căn nhà 2 tầng gắn liền với đất mà gia đình ông đang sinh sống.

Khi Chấp hành viên thông báo sẽ tiến hành biện pháp cưỡng chế kê biên, bán đấu giá căn nhà này để trả nợ cho bà Lan, ông Hùng đã phản đối gay gắt. Ông Hùng lập luận rằng đây là chỗ ở duy nhất của cả gia đình bao gồm cả người già và trẻ nhỏ, pháp luật không được quyền tịch thu nhà duy nhất khiến công dân lâm vào cảnh không có chỗ che thân. Bản thân bà Lan cũng vô cùng lo lắng không biết cơ quan chức năng có thực sự được quyền phát mại căn nhà duy nhất này để trả tiền cho bà hay không.

Hai bên đã liên hệ đến Luật sư để tìm hiểu: Việc cưỡng chế kê biên căn nhà duy nhất của người phải thi hành án có đúng quy định pháp luật không và trình tự xử lý cụ thể như thế nào?

2. Quy định pháp luật

Biện pháp cưỡng chế kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được quy định vô cùng nghiêm ngặt tại Luật Thi hành án dân sự, nhằm vừa bảo đảm quyền lợi cho người được thi hành án, vừa giữ gìn quyền an sinh về chỗ ở tối thiểu của công dân.

Căn cứ quy định tại Điều 71 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014) về các biện pháp cưỡng chế thi hành án, người sử dụng tài sản có quyền áp dụng biện pháp kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án, bao gồm cả tài sản đang do người thứ ba giữ. Pháp luật về thi hành án hiện hành hoàn toàn không có điều khoản nào cấm cơ quan chức năng kê biên căn nhà duy nhất của người phải thi hành án nếu giá trị của tài sản đó tương đương hoặc lớn hơn nghĩa vụ tài chính phải thi hành theo bản án. Do đó, lập luận về việc “nhà duy nhất thì không được kê biên” của ông Hùng là không có căn cứ pháp lý.

Tuy nhiên, nhằm bảo đảm tính nhân văn và quyền có chỗ ở của con người, quy trình xử lý đối với căn nhà duy nhất được kiểm soát chặt chẽ bởi các điều kiện bảo vệ đặc thù. Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014), việc kê biên nhà ở là chỗ ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi Chấp hành viên xác định người đó không có tài sản khác hoặc có tài sản khác nhưng không đủ để thi hành án. Khi tiến hành kê biên, Chấp hành viên phải dành cho người phải thi hành án và gia đình một khoảng thời gian hợp lý để tìm kiếm chỗ ở mới, hoặc trích từ số tiền bán đấu giá tài sản một khoản kinh phí tối thiểu để họ thuê nhà trong thời hạn nhất định.

Để cụ thể hóa dòng tiền hỗ trợ thuê nhà nhằm tránh việc đẩy người dân ra đường, Khoản 5 Điều 115 Luật Thi hành án dân sự 2008 (sửa đổi, bổ sung 2014) và các văn bản hướng dẫn liên quan quy định rõ: Khi bán đấu giá nhà ở duy nhất, nếu người phải thi hành án không tự tìm được chỗ ở mới và không có người nhận bảo lãnh về chỗ ở, Chấp hành viên sẽ trích từ số tiền bán tài sản một khoản tiền để người phải thi hành án thuê nhà phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương trong thời hạn 01 năm (12 tháng). Quy định bổ trợ này chính là giải pháp dung hòa hữu hiệu, vừa giúp bà Lan thu hồi được khoản nợ 2 tỷ đồng, vừa bảo đảm cho gia đình ông Hùng không rơi vào cảnh vô gia cư sau khi bị cưỡng chế.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, tài sản thuộc quyền sở hữu của công dân phải là vật bảo đảm cao nhất cho các nghĩa vụ dân sự mà họ đã tự nguyện xác lập hoặc bị Tòa án phán quyết. Việc một số người phải thi hành án cố tình vin vào cớ “đây là căn nhà duy nhất”, “đây là đất tổ tiên để lại” để chây bừa, trốn tránh trách nhiệm trả nợ là một hành vi lệch lạc về nhận thức tư pháp. Nếu pháp luật chấp nhận nguyên tắc không được chạm vào tài sản duy nhất, hệ thống tín dụng và các giao dịch dân sự thương mại trong đời sống xã hội sẽ lập tức bị đổ vỡ do không có cơ chế thu hồi nợ hữu hiệu, tạo điều kiện cho làn sóng quỵt nợ gia tăng.

Trong trường hợp cụ thể của ông Hùng, khi cơ quan chức năng đã rà soát hệ thống ngân hàng, văn phòng đăng ký đất đai và xác định ông không còn bất kỳ dòng tiền hay bất động sản nào khác, việc quyết định cưỡng chế kê biên căn nhà 2 tầng là bước đi hoàn toàn đúng luật và cần thiết. Việc bảo vệ gia đình ông Hùng đã được pháp luật tính toán bằng dòng tài chính trích lại từ tiền bán đấu giá để thuê nhà trong 12 tháng, chứ không thể dùng sự khó khăn về chỗ ở để triệt tiêu quyền đòi tài sản hợp pháp của bà Lan. Đây là bài học cảnh tỉnh sâu sắc cho các bên trong giao dịch dân sự: một khi đã vi phạm nghĩa vụ tài chính, ngay cả mái nhà duy nhất của bản thân cũng có thể bị pháp luật hoán đổi để thi hành án.

4. Kết luận

Cưỡng chế thi hành án dân sự đối với bất động sản duy nhất là một quy trình tư pháp gai góc, đòi hỏi sự kiên quyết, chính xác tuyệt đối từ phía cơ quan chức năng và sự phối hợp chặt chẽ từ phía người được thi hành án để ngăn chặn hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản. Việc thực thi đúng bản án không chỉ bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người dân mà còn giữ vững kỷ cương, sự nghiêm minh của nền tư pháp quốc gia.

Để bảo đảm quyền lợi đòi lại 2 tỷ đồng của mình một cách nhanh nhất, bà Lan cần phối hợp chặt chẽ với Chấp hành viên thực hiện các bước đi pháp lý bài bản. Trước hết, bà cần hỗ trợ cơ quan thi hành án trong việc xác minh hiện trạng, đo đạc ranh giới căn nhà và lập vi bằng các biểu hiện cản trở nếu ông Hùng có hành vi chống đối. Tiếp theo, sau khi có quyết định kê biên, bà Lan nên chủ động theo dõi sát sao quy trình định giá và bán đấu giá tài sản để bảo đảm căn nhà được bán với giá trị khách quan nhất trên thị trường. Sự nghiêm minh, thấu tình đạt lý của quy trình trích tiền thuê nhà 12 tháng từ Luật Thi hành án dân sự sẽ là công cụ mạnh mẽ nhất giải tỏa áp lực an sinh, buộc gia đình ông Hùng phải bàn giao nhà, trả lại dòng tiền minh bạch cho bà Lan.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!