ĐIỀU KIỆN VÀ THỦ TỤC TÁCH THỬA ĐẤT CÓ HÌNH THÀNH LỐI ĐI CHUNG THEO LUẬT ĐẤT ĐAI MỚI NHẤT

1. Tình huống pháp lý

Ông Nguyễn Văn C sở hữu một thửa đất ở có diện tích 300m² tại địa phương, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Nay ông C có nhu cầu tách thửa đất này thành hai thửa đất riêng biệt để chuyển nhượng một phần cho người khác. Tuy nhiên, thửa đất phía trong không có lối đi ra đường giao thông công cộng. Ông C dự định dành ra một phần diện tích đất dọc theo ranh giới thửa đất để làm lối đi chung cho cả hai thửa đất sau khi tách.

Ông C băn khoăn không biết pháp luật hiện hành quy định như thế nào về điều kiện tách thửa có hình thành lối đi chung và trình tự thực hiện ra sao.

2. Quy định pháp luật

Căn cứ quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024 về nguyên tắc, điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất, việc tách thửa phải bảo đảm có lối đi, được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có, bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất làm lối đi khi thực hiện việc tách thửa thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất làm lối đi đó.

Theo hướng dẫn chi tiết tại điểm d Khoản 1 Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29/07/2024 của Chính phủ về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ tách thửa, trường hợp tách thửa đất có hình thành lối đi chung thì diện tích làm lối đi chung phải được thể hiện rõ trên bản vẽ tách thửa. Lối đi chung này được ghi nhận quyền sử dụng chung của các chủ sử dụng đất liên quan trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cấp cho từng thửa đất sau khi tách.

Bên cạnh đó, thửa đất sau khi tách (bao gồm cả phần diện tích còn lại và phần diện tích tách ra) phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về diện tích tối thiểu, kích thước chiều rộng, chiều sâu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất. Đồng thời, theo quy định xử phạt vi phạm hành chính tại Nghị định 123/2024/NĐ-CP và Nghị định 281/2026/NĐ-CP, việc tự ý phân lô, tách thửa khi không đủ điều kiện hoặc xây dựng trái phép trên phần lối đi chung sẽ bị xử phạt tiền và buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, Luật Đất đai 2024 đã đưa ra những quy định vô cùng cởi mở và thực tế nhằm tháo gỡ vướng mắc cho người dân khi tách thửa đất nằm phía trong không có lối đi. Việc cho phép dành một phần diện tích đất ở làm lối đi chung mà không bắt buộc phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất giúp tiết kiệm đáng kể chi phí và thời gian thực hiện thủ tục hành chính cho người sử dụng đất.

Tuy nhiên, quy định này cũng đặt ra yêu cầu chặt chẽ về mặt pháp lý đối với việc ghi nhận lối đi chung. Lối đi chung phải được thể hiện rõ ràng trên sơ đồ bản đạc và hồ sơ địa chính để tránh nguy cơ tranh chấp về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Nếu các bên không thỏa thuận rõ ràng hoặc không đăng ký quyền sử dụng chung ngay từ khi lập hồ sơ tách thửa, các mâu thuẫn ranh giới và rào cản giao thông rất dễ phát sinh khi thay đổi chủ sở hữu sau này.

4. Kết luận

Đối với trường hợp của ông Nguyễn Văn C, việc tách thửa đất có hình thành lối đi chung là hoàn toàn khả thi và phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024. Để bảo đảm việc tách thửa diễn ra hợp pháp và phòng ngừa tranh chấp phát sinh, Luật Bắc Dương khuyến nghị thực hiện theo tiến trình 3 bước pháp lý sau:

Bước 1: Ông C liên hệ đơn vị đo đạc có chức năng để lập Bản vẽ tách thửa đất, trong đó thể hiện chi tiết diện tích, ranh giới hai thửa đất mới và vị trí, kích thước của phần diện tích làm lối đi chung; đồng thời lập văn bản thỏa thuận về việc sử dụng lối đi chung giữa các bên liên quan.

Bước 2: Nộp hồ sơ đề nghị tách thửa đất kèm theo Giấy chứng nhận bản gốc, Bản vẽ tách thửa và văn bản thỏa thuận về lối đi chung tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp huyện để cơ quan chuyên môn kiểm tra điều kiện diện tích tối thiểu và thẩm định hồ sơ.

Bước 3: Sau khi Văn phòng đăng ký đất đai chỉnh lý, cập nhật cơ sở dữ liệu địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho các thửa đất (trong đó có ghi nhận thông tin lối đi chung), các bên tiến hành nộp thuế, phí và nhận kết quả, sau đó mới thực hiện ký hợp đồng công chứng chuyển nhượng thửa đất theo quy định.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 25/08/2026

Nguồn: Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938