HÀNG XÓM KHOAN GIẾNG GÂY SỤT LÚN, NỨT TƯỜNG NHÀ MÌNH: ĐÒI BỒI THƯỜNG THẾ NÀO?

1. Tình huống pháp lý

Tháng 03/2026, gia đình ông Thịnh (trú tại thành phố Hạ Long) quyết định thuê một đơn vị tự phát đến khoan giếng công nghiệp ngay trong phần sân sát ranh giới đất để lấy nước sinh hoạt phục vụ tưới cây. Do đơn vị thi công sử dụng công nghệ lạc hậu và rút nước ngầm quá nhanh từ lòng đất, chỉ sau một tuần, căn nhà ống 3 tầng kiên cố của gia đình bà Hoa ở ngay liền kề bắt đầu xuất hiện những tiếng động lạ. Khảo sát thực tế cho thấy, phần móng nhà bà Hoa bị sụt lún cục bộ, kéo theo hàng loạt vết nứt toác kéo dài dọc tường phòng khách và làm bong tróc toàn bộ gạch ốp lát sàn nhà.

Quá xót xa trước tài sản bị hủy hoại, bà Hoa đã sang yêu cầu ông Thịnh phải lập tức lấp giếng khoan và bồi thường toàn bộ chi phí sửa chữa, gia cố lại móng nhà dự kiến lên đến 150 triệu đồng. Ông Thịnh dứt khoát từ chối bồi thường với lý do việc khoan giếng diễn ra hoàn toàn trên phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của gia đình ông, việc nhà bà Hoa bị nứt có thể do nền đất yếu hoặc thi công kém chất lượng từ trước chứ không có bằng chứng nào đổ lỗi cho giếng khoan của ông.

Tranh chấp đỉnh điểm không thể tự thỏa thuận, bà Hoa đã liên hệ đến Luật sư để tìm phương án khởi kiện đòi quyền lợi.

2. Quy định pháp luật

Nghĩa vụ bảo đảm an toàn cho bất động sản liền kề và trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng được pháp luật quy định vô cùng nghiêm khắc, đóng khung bởi các điều khoản mệnh lệnh của Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Tài nguyên nước.

Căn cứ quy định về nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc đào hố, đào giếng tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015, khi đào giếng, đào hố, đào móng hoặc xây dựng công trình ngầm dưới lòng đất, chủ sở hữu phải đào ở khoảng cách cách ranh giới theo quy định của pháp luật về xây dựng; nếu công trình có nguy cơ đe dọa sự an toàn của bất động sản liền kề thì phải thực hiện ngay các biện pháp an toàn, không được làm ảnh hưởng, gây sụt lún hoặc nứt rách công trình của hàng xóm. Việc ông Thịnh cố tình cho khoan giếng sát vách tường mà không khảo sát địa chất và thiếu các biện pháp gia cố chống sụt lún là hành vi vi phạm trực diện nghĩa vụ nghĩa xóm này.

Về trách nhiệm dân sự bồi thường thiệt hại do hành vi đào giếng gây ra, pháp luật áp dụng nguyên tắc suy đoán lỗi vô điều kiện nhằm bảo vệ bên bị thiệt hại. Căn cứ quy định tại Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015 về bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình xây dựng khác gây ra, chủ sở hữu, người chiếm hữu hoặc người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại nếu để nhà cửa, công trình xây dựng đó gây thiệt hại cho người khác. Quy định này khẳng định ông Thịnh phải chịu trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại vật chất thực tế gây ra cho nhà bà Hoa, bất kể quá trình thi công do ông trực tiếp làm hay thuê nhà thầu phụ thực hiện.

Bên cạnh trách nhiệm dân sự, hành vi khai thác nước ngầm trái phép còn bị chế tài hành chính rất nặng. Căn cứ Khoản 2 Điều 25 Nghị định số 36/2020/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tài nguyên nước và khoáng sản, hành vi khoan giếng khai thác nước dưới đất thuộc trường hợp phải đăng ký hoặc phải có giấy phép mà không thực hiện đúng quy định sẽ bị xử phạt tiền lên đến 20.000.000 đồng đối với cá nhân. Đi kèm hình thức phạt tiền, căn cứ Điểm a Khoản 4 Điều 25 Nghị định này, người vi phạm bắt buộc phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phải thực hiện các biện pháp trám lấp giếng không sử dụng để bảo vệ nguồn nước ngầm và an toàn địa chất xung quanh.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, việc tự ý khoan giếng tại các khu dân cư đông đúc là một thói quen vô cùng nguy hiểm, không chỉ phá hoại quy hoạch tài nguyên nước mà còn là nguyên nhân trực tiếp làm thay đổi cấu trúc địa tầng, tạo ra các khoảng trống dưới lòng đất gây sụt lún móng công trình liền kề. Nhiều người dân hiện nay vẫn giữ tư duy chủ quan rằng trên đất của mình thì mình thích đào gì, khoét gì là quyền tuyệt đối của mình mà không hiểu rằng quyền định đoạt không gian lòng đất luôn bị giới hạn bởi sự an toàn của cộng đồng xung quanh.

Trong trường hợp cụ thể của ông Thịnh, lập luận chối bỏ trách nhiệm dựa trên lý do “chưa có bằng chứng” sẽ hoàn toàn bị bẻ gãy khi vụ việc được đưa ra cơ quan phán xét. Sự trùng hợp về mặt thời gian giữa việc khoan rút nước ngầm và hiện tượng sụt lún móng nhà bà Hoa là một chỉ dấu kỹ thuật rõ ràng. Lực lượng chức năng hoàn toàn có quyền đình chỉ ngay hoạt động của giếng khoan và trưng cầu giám định độc lập từ Sở Xây dựng để đo đạc độ lún chênh lệch. Việc cố tình chây bừa không những không giúp ông Thịnh trốn tránh được nghĩa vụ mà còn làm phát sinh thêm các khoản chi phí giám định tư pháp, chi phí phong tỏa tài sản và lãi suất chậm trả do bên vi phạm phải tự gánh chịu theo phán quyết của Tòa án.

4. Kết luận

Dưới góc nhìn pháp lý, việc tự ý khoan giếng tại các khu dân cư đông đúc là một thói quen vô cùng nguy hiểm, không chỉ phá hoại quy hoạch tài nguyên nước mà còn là nguyên nhân trực tiếp làm thay đổi cấu trúc địa tầng, tạo ra các khoảng trống dưới lòng đất gây sụt lún móng công trình liền kề. Nhiều người dân hiện nay vẫn giữ tư duy chủ quan rằng trên đất của mình thì mình thích đào gì, khoét gì là quyền tuyệt đối của mình mà không hiểu rằng quyền định đoạt không gian lòng đất luôn bị giới hạn bởi sự an toàn của cộng đồng xung quanh.

Trong trường hợp cụ thể của ông Thịnh, lập luận chối bỏ trách nhiệm dựa trên lý do “chưa có bằng chứng” sẽ hoàn toàn bị bẻ gãy khi vụ việc được đưa ra cơ quan phán xét. Sự trùng hợp về mặt thời gian giữa việc khoan rút nước ngầm và hiện tượng sụt lún móng nhà bà Hoa là một chỉ dấu kỹ thuật rõ ràng. Lực lượng chức năng hoàn toàn có quyền đình chỉ ngay hoạt động của giếng khoan và trưng cầu giám định độc lập từ Sở Xây dựng để đo đạc độ lún chênh lệch. Việc cố tình chây bừa không những không giúp ông Thịnh trốn tránh được nghĩa vụ mà còn làm phát sinh thêm các khoản chi phí giám định tư pháp, chi phí phong tỏa tài sản và lãi suất chậm trả do bên vi phạm phải tự gánh chịu theo phán quyết của Tòa án.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 12/06/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024, Nghị định 36/2020/NĐ-CP và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938