HÀNG XÓM LÀM MÁI TÔN CHĨA SANG ĐẤT NHÀ MÌNH: BIỆN PHÁP PHÁP LÝ BUỘC THÁO DỠ TRỒNG LẤN

1. Tình huống pháp lý

Giữa năm 2026, gia đình bà Hoa (trú tại thành phố Hạ Long) chuẩn bị khởi công xây dựng lại ngôi nhà ống trên thửa đất thổ cư đã được cấp Sổ đỏ từ năm 2015. Tuy nhiên, khi thợ xây tiến hành đo đạc và thả dây rọi từ ranh giới đất lên cao để định vị cột mốc, bà Hoa bàng hoàng phát hiện toàn bộ phần mái tôn và hệ thống sê-nô (máng thu nước mưa) tầng 3 của ngôi nhà 5 tầng bên cạnh – thuộc sở hữu của gia đình ông Tiến – đã đưa sang, chiếm trọn khoảng không gian phía trên đất nhà bà hơn 40cm dọc theo chiều dài 15m của thửa đất.

Sự việc này khiến việc đổ bê tông cột và xây tường bao tầng cao của nhà bà Hoa bị đình trệ hoàn toàn vì vướng phải mái tôn nhà ông Tiến. Khi bà Hoa sang thương lượng, yêu cầu ông Tiến thuê thợ cắt bỏ phần mái tôn lấn sang không gian để bà thi công, ông Tiến lớn tiếng cự cãi. Ông cho rằng phần móng và tường dưới đất nhà ông xây hoàn toàn đúng ranh giới Sổ đỏ, việc ông đua mái tôn ra phía trên là quyền của ông vì không chạm vào tường nhà bà dưới đất, và “không gian trên cao không thuộc quyền sở hữu riêng của ai cả”.

Quá phẫn nộ trước lý lẽ ngang ngược của hàng xóm, trong khi vật tư xây dựng đã tập kết ngổn ngang và thợ thuyền phải dừng việc, bà Hoa đã cầu cứu đến Luật sư để tìm phương án buộc ông Tiến phải dỡ bỏ phần công trình chồng lấn này ngay lập tức.

2. Quy định pháp luật

Hành vi xây dựng các bộ phận công trình như mái nhà, sê-nô, ban công nhô sang khoảng không thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của người khác là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng về ranh giới bất động sản và trật tự xây dựng, được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024.

Về quyền sử dụng không gian theo chiều thẳng đứng của chủ sở hữu đất, pháp luật bảo hộ tính toàn vẹn từ lòng đất lên đến bầu trời. Căn cứ quy định tại Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có quyền sử dụng không gian trên mặt đất và lòng đất theo chiều thẳng đứng phù hợp với quy hoạch xây dựng và các quy định khác của pháp luật. Người sử dụng đất liền kề không được phép thực hiện bất kỳ hành vi nào làm cản trở hoặc xâm phạm quyền lợi hợp pháp này nếu không được sự đồng ý bằng văn bản của chủ đất. Việc ông Tiến lập luận “không gian trên cao không thuộc về ai” là hoàn toàn sai lệch và vô giá trị trước pháp luật đất đai.

Về nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc cấm thiết kế công trình tràn sang đất liền kề, Bộ luật Dân sự thiết lập quy tắc bắt buộc. Căn cứ Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các công việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu ranh giới là màn che hoặc tường chung thì phải theo thỏa thuận. Đặc biệt, căn cứ Điều 177 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu công trình xây dựng phải định vị mái nhà, sê-nô thu nước để nước mưa không được chảy tràn sang bất động sản liền kề. Việc ông Tiến cho mái tôn nhô sang 40cm là hành vi chiếm dụng khoảng không bất hợp pháp.

Khi có hành vi xâm phạm, chủ đất có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền buộc khôi phục nguyên trạng. Căn cứ quy định về xử lý vi phạm trật tự xây dựng, hành vi xây dựng công trình lấn chiếm không gian, ranh giới đất của hộ liền kề sẽ bị xử phạt vi phạt hành chính rất nặng và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả cưỡng chế phá dỡ phần công trình vi phạm mà không được đền bù.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, những tranh chấp về “khoảng không” giữa các ngôi nhà liền kề ở đô thị là hệ quả của thói ích kỷ và sự lỏng lẻo trong việc giám sát hoàn công xây dựng. Nhiều chủ nhà khi xây dựng thường tận dụng tối đa khoảng trống phía trên bằng cách “đua” thêm ban công, sê-nô hoặc làm mái đón, mái vẩy sang phần đất trống của nhà bên cạnh với suy nghĩ chủ quan: “Nhà họ chưa xây thì mình cứ che nhờ, sau này họ xây thì tính tiếp”. Đến khi nhà bên cạnh khởi công, họ lại tìm cách né tránh, chây trì tháo dỡ vì tiếc tiền thuê thợ phá bỏ công trình kiên cố của mình. Họ không nhận thức được rằng hành vi đó đã đóng băng quyền lợi hợp pháp, gây thiệt hại kinh tế trực tiếp cho người khác khi công trình của họ buộc phải dừng thi công.

Trong tình huống của bà Hoa, phần mái tôn 40cm của ông Tiến là một bằng chứng lấn chiếm không gian rõ ràng, không thể chối cãi. Việc ông Tiến thách thức hàng xóm phản ánh tư duy xem nhẹ pháp luật dân sự liền kề. Trên bàn cân tư pháp, quyền sở hữu đất đai không dừng lại ở mặt đất phẳng mà bao trùm lên cả khoảng không gian phía trên. Mọi công trình xây dựng lơ lửng, chồng lấn đều bị coi là hành vi cản trở quyền sử dụng đất hợp pháp và chắc chắn sẽ bị pháp luật xử lý triệt để, buộc tháo dỡ để trả lại sự toàn vẹn cho đường ranh giới thẳng đứng của thửa đất liền kề.

4. Kết luận

Giải quyết tranh chấp hàng xóm xây mái tôn lấn chiếm khoảng không đòi hỏi chủ đất phải hành động cực kỳ quyết liệt, kịp thời lập hồ sơ hiện trạng và kích hoạt các biện pháp can thiệp hành chính từ chính quyền địa phương nhằm đình chỉ hoặc buộc tháo dỡ công trình, bảo vệ tiến độ xây dựng của gia đình.

Để buộc ông Tiến phải cắt bỏ phần mái tôn lấn chiếm, bà Hoa dưới sự đồng hành của Luật sư cần thực hiện quy trình ba bước pháp lý chặt chẽ.

Bước thứ nhất, bà Hoa cần làm đơn phản ánh vi phạm trật tự xây dựng khẩn cấp gửi Ủy ban nhân dân cấp xã và Đội Quản lý trật tự giao thông, xây dựng và đô thị địa phương, yêu cầu cử cán bộ xuống lập biên bản hiện trạng, đo đạc khoảng không bị lấn chiếm.

Bước thứ hai, dựa trên biên bản kiểm tra, cơ quan chức năng sẽ ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với ông Tiến và ra tối hậu thư buộc ông phải tự tháo dỡ phần mái tôn, sê-nô vi phạm trong thời hạn quy định.

Bước thứ ba, nếu ông Tiến vẫn ngoan cố không thực hiện, Luật sư sẽ đại diện bà Hoa làm đơn yêu cầu chính quyền tổ chức lực lượng cưỡng chế phá dỡ công trình, hoặc nộp đơn khởi kiện vụ án “Tranh chấp quyền đối với bất động sản liền kề” ra Tòa án nhân dân để nhận phán quyết cưỡng chế tư pháp. Sự nghiêm minh của Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự sẽ là công cụ đắc lực gỡ bỏ mọi chướng ngại vật bất hợp pháp, trả lại không gian thông thoáng để gia đình bà Hoa an tâm xây dựng tổ ấm.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 07/07/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sụ 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938