GÓP TIỀN MUA CHUNG ĐẤT NHƯNG NHỜ NGƯỜI KHÁC ĐỨNG TÊN SỔ ĐỎ: LÀM SAO ĐÒI LẠI KHI BỊ “CHIẾM ĐOẠT”?

1. Tình huống pháp lý

Năm 2021, anh Tiến và người bạn thân là ông Long cùng góp vốn mua một thửa đất dịch vụ rộng 150m² tại thành phố Hạ Long với giá 2 tỷ đồng. Anh Tiến góp 1 tỷ đồng (50% giá trị), ông Long góp 1 tỷ đồng. Do anh Tiến thường xuyên đi công tác nước ngoài và tin tưởng bạn bè, hai bên thỏa thuận miệng để một mình ông Long đứng tên trên Sổ đỏ, việc góp tiền chỉ được ghi nhận bằng một tờ “Giấy cam kết góp vốn viết tay” giữa hai người, có chữ ký xác nhận của ông Long về việc nhận 1 tỷ đồng của anh Tiến để mua chung thửa đất này.

Đến giữa năm 2026, giá đất tại khu vực này tăng mạnh, có người trả mua thửa đất trên với giá 4,5 tỷ đồng. Anh Tiến liên hệ với ông Long đề xuất bán đất để chia đôi lợi nhuận như thỏa thuận ban đầu. Lúc này, do lòng tham trỗi dậy trước số tiền lớn, ông Long lập tức thay đổi thái độ. Ông tuyên bố thửa đất này hoàn toàn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình vì Sổ đỏ chỉ đứng tên một mình ông, còn số tiền 1 tỷ đồng nhận của anh Tiến năm xưa chỉ là “tiền vay không lãi suất” để làm ăn. Ông Long đưa ra phương án trả lại cho anh Tiến đúng 1 tỷ đồng tiền gốc và dứt khoát không thừa nhận quyền lợi đối với phần giá trị tăng thêm của thửa đất.

Đứng trước nguy cơ mất trắng khoản lợi nhuận đầu tư suốt 5 năm, anh Tiến đã tìm đến Luật sư để tiến hành thủ tục khởi kiện khẩn cấp.

2. Quy định pháp luật

Hành vi lợi dụng việc đứng tên hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để lừa dối, chiếm đoạt công sức và dòng tiền đầu tư của người khác bị pháp luật dân sự và đất đai nghiêm trị dựa trên nguyên tắc tôn trọng bản chất thực tế của dòng tiền giao dịch.

Về bản chất pháp lý của việc đứng tên giùm bất động sản, pháp luật không thừa nhận việc đứng tên hộ để hợp pháp hóa tài sản riêng nếu có bằng chứng về việc mua chung. Căn cứ quy định của Luật Đất đai 2024, trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng người hoặc cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện nếu có thỏa thuận. Việc anh Tiến và ông Long thỏa thuận để một người đứng tên là vi phạm quy định về hình thức cấp sổ, nhưng không làm mất đi quyền sở hữu thực tế nếu bên góp vốn chứng minh được bản chất giao dịch.

Về giá trị chứng cứ của giấy viết tay và dòng tiền, Bộ luật Dân sự ưu tiên bảo vệ sự thật khách quan. Căn cứ Điều 4 Lỗi cố ý vô hiệu hóa giao dịch lừa dối của Bộ luật Dân sự 2015, nếu một bên cố tình đưa ra thông tin giả tạo hoặc che giấu sự thật nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản của bên kia thì giao dịch đó có dấu hiệu vô hiệu do bị lừa dối. Tờ “Giấy cam kết góp vốn viết tay” có chữ ký của ông Long chính là chứng cứ tài liệu trực tiếp (vật chứng) chứng minh mục đích giao dịch là mua chung đất chứ không phải quan hệ vay mượn tài sản thông thường.

Thực tiễn xét xử của Tòa án tối cao và các án lệ hiện hành chỉ rõ: Trong các vụ án tranh chấp đất mua chung đứng tên hộ, nếu bên khởi kiện chứng minh được nguồn tiền của mình cấu thành nên giá trị tài sản (qua sao kê ngân hàng, giấy nhận tiền, người làm chứng) thì Tòa án sẽ tuyên công nhận quyền sở hữu chung tương ứng với tỷ lệ góp vốn, hoặc buộc bên đứng tên trên sổ phải thanh toán lại giá trị đất theo giá thị trường tại thời điểm xét xử cho bên kia.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, việc “góp vốn chung, đứng tên riêng” là một trong những sai lầm kinh điển nhất của các nhà đầu tư bất động sản khi đặt niềm tin sai chỗ vào các mối quan hệ quen biết, họ hàng hay bạn bè. Nhiều người khi mua đất thường ngại thủ tục phiền hà hoặc vì lý do cá nhân mà chủ quan giao toàn bộ quyền định đoạt pháp lý cho một người. Họ quên mất rằng trước sức hút của đồng tiền và sự biến động phi mã của giá trị đất đai, lòng tin có thể thay đổi trong chớp mắt. Những kẻ lật kèo thường ngộ nhận rằng việc có tên trên Sổ đỏ là “bùa hộ mệnh” tối cao giúp họ toàn quyền chiếm đoạt tài sản. Đây là sự hiểu biết pháp luật hết sức nông cạn, bởi hành lang tư pháp luôn có các bộ lọc kỹ thuật để truy vết dòng tiền, bóc trần bản chất lừa dối và bắt buộc những kẻ bội tín phải nôn trả lại tài sản kèm theo cái giá rất đắt về uy tín cá nhân.

Trong tình huống của anh Tiến, tờ giấy cam kết viết tay chính là “vũ khí sinh tử” để lật ngược thế cờ. Sự ngạo mạn của ông Long khi coi khoản tiền góp vốn là “tiền vay” sẽ hoàn toàn bị đánh sập trước các bằng chứng chứng minh dòng tiền giải ngân trực tiếp vào việc thanh toán cho chủ đất cũ. Trên bàn cân tố tụng, một khi bên bị hại quyết tâm đi đến cùng, kẻ lật kèo không chỉ đối mặt với phán quyết phải chia đôi tài sản theo giá thị trường hiện tại mà còn có nguy cơ bị xem xét trách nhiệm hình sự về tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” nếu cố tình tẩu tán tài sản sau khi có tranh chấp.

4. Kết luận

Đòi lại quyền lợi khi bị đối tác lật kèo trong giao dịch mua chung đất đòi hỏi người góp vốn phải lập tức phong tỏa tài sản, bảo lưu toàn bộ chứng từ chuyển tiền và chủ động dùng đòn bẩy pháp lý tư pháp để ngăn chặn hành vi bán đất trốn tránh nghĩa vụ của đối phương.

Để bảo vệ khoản đầu tư trị giá hàng tỷ đồng của mình, anh Tiến dưới sự đồng hành của Luật sư cần thực hiện quy trình xử lý ba bước bảo mật và quyết liệt.

Bước thứ nhất, Luật sư sẽ soạn thảo và nộp ngay Đơn đề nghị ngăn chặn khẩn cấp gửi đến Văn phòng Đăng ký đất đai và các Văn phòng công chứng trên địa bàn để khóa chặt quyền chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp thửa đất của ông Long, triệt tiêu khả năng bán đất chạy tội.

Bước thứ hai, tiến hành lập vi bằng các tin nhắn SMS, Zalo hoặc ghi âm cuộc thoại thể hiện việc hai bên bàn bạc về giá đất và việc ông Long thừa nhận có nhận tiền mua đất để củng cố nguồn chứng cứ.

Bước thứ ba, nộp đơn khởi kiện vụ án “Tranh chấp quyền sử dụng đất và chia tài sản chung” ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu phán quyết công nhận 50% giá trị thửa đất theo giá thị trường năm 2026 cho anh Tiến. Sự nghiêm minh của pháp luật sẽ là lá chắn vững chắc nhất, tước bỏ sự lạm dụng của những kẻ bội tín, đòi lại trọn vẹn sự công bằng và tài sản cho nhà đầu tư ngay tình.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 08/07/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sụ 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938