MUA ĐẤT CHỜ TÁCH THỬA NHƯNG KHÔNG ĐỦ ĐIỀU KIỆN TÁCH: LÀM SAO ĐỂ ĐÒI LẠI TIỀN CỌC VÀ PHẠT CỌC?

1. Tình huống pháp lý

Tháng 03/2026, anh Minh (trú tại TP. Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh) thỏa thuận mua một phần diện tích 80m² nằm trong thửa đất gốc rộng 200m² của bà Hương với giá 1,6 tỷ đồng. Do thửa đất gốc chưa được tách làm hai sổ riêng, hai bên đã ký Hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng Thừa phát lại. Anh Minh đặt cọc trước 300 triệu đồng. Hợp đồng cam kết: Trong thời hạn 03 tháng, bà Hương có trách nhiệm hoàn thành thủ tục tách thửa và ký Hợp đồng công chứng chuyển nhượng 80m² cho anh Minh; nếu bà Hương không tách được thửa thì phải hoàn trả 300 triệu tiền cọc gốc và chịu phạt cọc bằng 01 lần tiền cọc (300 triệu đồng).

Đến tháng 06/2026, Văn phòng Đăng ký đất đai trả hồ sơ tách thửa của bà Hương với lý do: Theo Quy định mới nhất của UBND tỉnh Quảng Ninh về diện tích tối thiểu được phép tách thửa tại khu vực đô thị, thửa đất sau khi tách phải có mặt tiền tối thiểu 4,5m và chiều sâu tối thiểu 5m, trong khi phần đất 80m² dự định bán cho anh Minh chỉ có mặt tiền 3,8m (không đủ điều kiện tách thửa). Biết không thể tách sổ, bà Hương vin vào lý do “sự kiện bất khả kháng do quy định nhà nước” để từ chối phạt cọc và chỉ đồng ý trả lại tiền cọc gốc theo từng đợt nhỏ kéo dài 12 tháng.

Anh Minh tìm đến Luật Bắc Dương nhờ tư vấn phương án đòi lại tiền cọc và phạt cọc khẩn cấp.

2. Quy định pháp luật

Việc mua bán đất đai thông qua hình thức hợp đồng đặt cọc chờ tách thửa là một giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý phát sinh từ cả quy chuẩn quy hoạch quản lý đất đai của nhà nước lẫn sự ràng buộc nghĩa vụ hợp đồng giữa các bên, được điều chỉnh trực tiếp bởi Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015.

Đối với điều kiện tách thửa đất, căn cứ quy định tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, việc tách thửa đất bắt buộc phải đáp ứng đồng thời hai nhóm điều kiện cơ bản.

Thứ nhất, thửa đất gốc phải bảo đảm các điều kiện chung như đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng đất.

Thứ hai, diện tích và kích thước của các thửa đất sau khi tách bắt buộc phải bảo đảm diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đối với từng loại đất và từng khu vực địa bàn. Trường hợp thửa đất không đáp ứng đủ các tiêu chuẩn về diện tích tối thiểu hoặc kích thước chiều rộng mặt tiền, chiều sâu theo quy định cụ thể của địa phương thì cơ quan đăng ký đất đai có căn cứ pháp lý để từ chối tiếp nhận và thực hiện thủ tục tách thửa.

Đối với trách nhiệm xử lý tài sản đặt cọc và nghĩa vụ phạt cọc khi hợp đồng không thể thực hiện, căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm nhằm song song thực hiện hai mục tiêu là bảo đảm việc giao kết hoặc bảo đảm việc thực hiện hợp đồng. Khi giao dịch không thể tiến hành do vi phạm cam kết, việc xử lý tài sản đặt cọc được xác định theo nguyên tắc lỗi của các bên.

Một là, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng hoặc không thể hoàn thành nghĩa vụ đã cam kết do lỗi của chính mình, bên nhận đặt cọc bắt buộc phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc.

Hai là, bên nhận đặt cọc phải thanh toán bổ sung một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, thường gọi là tiền phạt cọc, trừ trường hợp các bên đã có thỏa thuận khác trong hợp đồng.

Đối với việc xem xét lý do “sự kiện bất khả kháng” để miễn trừ trách nhiệm phạt cọc, căn cứ Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015, một sự kiện chỉ được công nhận là bất khả kháng khi hội đủ ba yếu tố: xảy ra một cách khách quan, không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép.

Do các quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa là văn bản quy phạm pháp luật được ban hành công khai và có hiệu lực thi hành rộng rãi, bên bán với tư cách là chủ sử dụng đất có nghĩa vụ bắt buộc phải tìm hiểu rõ quy chuẩn này trước khi tham gia giao dịch. Việc bên bán tự ý đưa ra cam kết tách được thửa đất khi chưa kiểm tra điều kiện pháp lý hoàn toàn thuộc về lỗi chủ quan, không đáp ứng tiêu chí “không thể lường trước”, do đó không thể coi là sự kiện bất khả kháng để làm căn cứ miễn trừ nghĩa vụ phạt cọc.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, hợp đồng đặt cọc mua đất chờ tách thửa bản chất là một giao dịch có điều kiện. Việc bên bán cam kết tách được thửa đất nhưng thực tế không thực hiện được do không đáp ứng quy chuẩn pháp luật đất đai cấu thành hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng do lỗi của bên bán.

Trong tình huống này, lập luận của bà Hương về “sự kiện bất khả kháng” để trốn tránh nghĩa vụ phạt cọc là hoàn toàn không có căn cứ pháp luật. Bà Hương là chủ sử dụng đất, có nghĩa vụ phải biết rõ mật độ, kích thước thửa đất của mình có đủ điều kiện tách thửa hay không trước khi nhận cọc và đưa ra cam kết tài chính với người mua.

4. Kết luận

Giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua đất không đủ điều kiện tách thửa đòi hỏi bên mua phải lập tức gửi thông báo vi phạm, phong tỏa tài sản và khởi kiện ra Tòa án nhân dân để thu hồi cả tiền cọc gốc lẫn tiền phạt cọc.

Để bảo vệ tối đa quyền lợi tài chính cho mình, anh Minh dưới sự hướng dẫn chuyên sâu của Luật sư cần thực hiện quy trình ba bước xử lý:

Bước 1: Phát hành Văn bản thông báo Vi phạm hợp đồng và Yêu cầu Phạt cọc: Luật sư đại diện soạn thảo văn bản chính thức gửi bà Hương, ấn định thời hạn 07 ngày để bà Hương hoàn trả 300 triệu cọc gốc và 300 triệu tiền phạt cọc; bác bỏ luận điểm “bất khả kháng” do quy định tách thửa đã có hiệu lực công khai.

Bước 2: Nộp Đơn khởi kiện Tranh chấp Hợp đồng Đặt cọc ra Tòa án nhân dân: Nếu hết thời hạn mà bà Hương không thanh toán, nộp Đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân khu vực nơi bà Hương cư trú; yêu cầu Tòa án tuyên buộc bà Hương thực hiện nghĩa vụ trả 600 triệu đồng và lãi suất chậm trả theo quy định.

Bước 3: Yêu cầu Áp dụng Biện pháp Khẩn cấp Tạm thời: Trong quá trình Tòa án thụ lý vụ án, Luật sư sẽ yêu cầu Tòa án ra Quyết định Kê biên tài sản (chính thửa đất gốc 200m² của bà Hương) hoặc Tạm dừng biến động bất động sản để ngăn chặn hành vi tẩu tán tài sản, bảo đảm thi hành án thu hồi trọn vẹn tiền cho anh Minh.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 03/08/2026

Nguồn: Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938