THỦ TỤC THẾ CHẤP, SANG TÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐANG BỊ TRANH CHẤP THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT

1. Tình huống pháp lý

Ông Nguyễn Văn A hiện là chủ sử dụng hợp pháp một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do phát sinh mâu thuẫn ranh giới với hộ liền kề, thửa đất của ông A đang bị phía giáp ranh khiếu nại và vụ việc đã được tiếp nhận, thụ lý giải quyết tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do cần tài chính gấp để xử lý công việc gia đình, ông A dự định thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thế chấp thửa đất này tại ngân hàng để vay vốn.

Vấn đề đặt ra là liệu ông A có thể thực hiện giao dịch sang tên hoặc thế chấp đối với tài sản đất đai đang trong tình trạng tranh chấp hay không.

2. Quy định pháp luật

Theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2024, đất đang có tranh chấp được xác định là thửa đất có tranh chấp đất đai mà đang trong quá trình được cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Hướng dẫn chi tiết nội dung này tại Nghị định 151/2025/NĐ-CP nêu rõ, đất đang có tranh chấp là thửa đất đang được Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Tòa án nhân dân có thẩm quyền xem xét, giải quyết theo quy định.

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện tiên quyết sau: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, có bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật; quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án; đất còn trong thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Đồng thời, đối chiếu với Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, hành vi thực hiện giao dịch chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện (bao gồm việc đất đang bị tranh chấp) sẽ bị xem là vi phạm quy định pháp luật. Chủ thể vi phạm ngoài việc bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng tùy thuộc vào loại giao dịch cụ thể còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc nộp lại toàn bộ số lợi bất hợp pháp thu được.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, quyền sử dụng đất là loại tài sản đặc thù có giá trị kinh tế lớn và chịu sự quản lý chặt chẽ của nhà nước. Việc pháp luật đặt ra điều kiện bắt buộc “đất không có tranh chấp” khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng hay thế chấp nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch, ngăn ngừa rủi ro phát sinh chuỗi tranh chấp dây chuyền phức tạp, đồng thời giữ vững sự ổn định trong công tác quản lý đất đai.

Khi một thửa đất đang nằm trong tiến trình giải quyết tranh chấp của cơ quan nhà nước, tư cách chủ thể cũng như tính trọn vẹn về ranh giới, diện tích và quyền tài sản chưa được xác định chắc chắn. Nếu ngân hàng chấp nhận thế chấp hoặc Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục sang tên trong thời điểm này sẽ dẫn đến nguy cơ các hợp đồng bị Tòa án tuyên vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015. Do đó, yêu cầu tạm dừng mọi giao dịch biến động trong giai đoạn tranh chấp là hoàn toàn phù hợp với nguyên tắc pháp lý và thực tiễn quản lý.

4. Kết luận

Đối với tình huống pháp lý của ông Nguyễn Văn A, thửa đất hiện đang bị tranh chấp và đã được cơ quan có thẩm quyền thụ lý giải quyết nên chưa đáp ứng đủ điều kiện luật định để thực hiện việc chuyển nhượng hoặc thế chấp. Để giải quyết dứt điểm rào cản pháp lý và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, Luật Bắc Dương khuyến nghị người dân thực hiện theo tiến trình 3 bước sau:

Bước 1: Các bên chủ động tham gia quá trình hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hoặc làm việc trực tiếp với Tòa án nhân dân đang thụ lý để cung cấp đầy đủ hồ sơ, chứng cứ chứng minh ranh giới, nguồn gốc sử dụng đất hợp pháp của gia đình mình.

Bước 2: Sau khi Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành bản án, quyết định giải quyết tranh chấp đã có hiệu lực pháp luật, người sử dụng đất cần tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật, chỉnh lý thông tin trên Giấy chứng nhận theo nội dung phán quyết.

Bước 3: Sau khi hoàn tất việc giải quyết tranh chấp và thông tin pháp lý của thửa đất đã được chỉnh lý sạch sẽ, người sử dụng đất mới tiến hành nộp hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng hoặc thế chấp tại ngân hàng và đăng ký giao dịch bảo đảm/biến động đất đai theo quy định hiện hành.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 22/08/2026

Nguồn: Luật Đất đai 2024, Nghị định số 123/2024/NĐ-CP và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938