MUA NHÀ ĐẤT BẰNG GIẤY VIẾT TAY, Ở ỔN ĐỊNH, KHÔNG TRANH CHẤP: CÓ ĐƯỢC CẤP SỔ ĐỎ THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2024?

1. Tình huống pháp lý

Tháng 08/2026, ông Nam (58 tuổi, trú tại quận Hà Đông, TP. Hà Nội) tìm đến Luật Bắc Dương trong sự lo lắng về pháp lý của ngôi nhà mình đang ở. Tháng 03/2010, ông Nam có nhận chuyển nhượng một thửa đất diện tích 110m² cùng căn nhà cấp bốn gắn liền trên đất tại địa phương từ gia đình ông Hùng. Giao dịch mua bán thời điểm đó chỉ được lập thành giấy tờ viết tay giữa hai bên, có chữ ký của người làm chứng, không qua công chứng hay chứng thực của cơ quan nhà nước. Thửa đất này vốn có nguồn gốc từ giấy tờ giao đất của cơ quan thẩm quyền cấp cho ông Hùng từ năm 1998.

Từ năm 2010 đến nay, gia đình ông Nam sinh sống ổn định tại đây, không xảy ra tranh chấp hay khiếu nại về ranh giới với các hộ liền kề, đồng thời thực hiện kê khai và nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hàng năm đầy đủ dưới tên ông Nam. Nay do nhu cầu tách thửa cho con trai, ông Nam mang giấy tờ viết tay đi làm thủ tục thì được một số người quen cho rằng đất mua bằng giấy viết tay sẽ bị Nhà nước thu hồi hoặc không bao giờ được cấp Sổ đỏ.

Ông Nam đề nghị Luật Bắc Dương phân tích điều kiện pháp lý và quy trình làm Sổ đỏ lần đầu cho thửa đất của gia đình mình theo quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024.

2. Quy định pháp luật

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp mua bán bằng giấy tờ viết tay, sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp được điều chỉnh trực tiếp bởi Luật Đất đai 2024, Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Nghị định 102/2024/NĐ-CP của Chính phủ.

Đối với điều kiện về thời điểm chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay để được xem xét cấp Sổ đỏ, căn cứ khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì thuộc diện được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo đó, đối với các giao dịch mua bán bằng giấy viết tay thực hiện từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014 như trường hợp của ông Nam, việc xem xét cấp Sổ đỏ đòi hỏi thửa đất đó phải có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 (như giấy tờ giao đất năm 1998 của ông Hùng) đứng tên người chuyển nhượng ban đầu.

Đối với các điều kiện kèm theo về tình trạng sử dụng đất và hồ sơ địa chính, căn cứ Điều 138 và Điều 139 Luật Đất đai 2024 cùng Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất bằng giấy viết tay phải đáp ứng đầy đủ ba tiêu chí pháp lý cốt lõi. Cụ thể:

Thứ nhất, đất phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, khiếu nại về ranh giới hay quyền sử dụng đất với các hộ liền kề.

Thứ hai, thửa đất phải phù hợp với Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc Quy hoạch chung/Quy hoạch phân khu xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt tại thời điểm nộp hồ sơ.

Thứ ba, người sử dụng đất phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai bao gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân (nếu có) theo thông báo của cơ quan Thuế dựa trên thời điểm bắt đầu sử dụng đất thực tế được UBND cấp xã xác nhận.

Đối với trình tự, thủ tục đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận lần đầu, căn cứ Điều 131, Điều 136 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người dân tiến hành nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện.

Theo đó, hồ sơ xin cấp Sổ đỏ bao gồm Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo mẫu, Giấy tờ mua bán viết tay, các hóa đơn/chứng từ nộp thuế đất hàng năm và các giấy tờ xác minh thời điểm bắt đầu sử dụng đất. Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm trích đo địa chính, gửi hồ sơ niêm yết công khai 15 ngày tại trụ sở UBND xã để lấy ý kiến về nguồn gốc và tình trạng tranh chấp đất. Sau khi có thông báo hoàn thành nghĩa vụ tài chính của Cơ quan Thuế, Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ trình UBND cấp huyện ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất hợp pháp.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, trường hợp của gia đình ông Nam hoàn toàn có cơ sở pháp lý vững chắc để được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 137 Luật Đất đai 2024. Việc mua bán bằng giấy viết tay diễn ra vào tháng 03/2010 (trước mốc 01/07/2014) kết hợp với giấy tờ giao đất gốc năm 1998 từ ông Hùng và quá trình sử dụng ổn định, đóng thuế đầy đủ là những chứng cứ vô cùng đắt giá.

Mối lo ngại “đất mua bằng giấy viết tay không bao giờ được cấp Sổ đỏ” là hiểu lầm phổ biến do không nắm rõ quy định chuyển tiếp của Luật Đất đai 2024. Việc chủ động kê khai cấp Sổ đỏ lần này không chỉ giúp gia đình ông Nam xác lập quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản mà còn tạo tiền đề pháp lý chuẩn mực cho việc tách thửa, tặng cho đất cho con trai sau này.

4. Kết luận

Để đảm bảo việc xin cấp Sổ đỏ cho thửa đất mua bằng giấy viết tay của gia đình diễn ra thuận lợi, đúng quy định pháp luật, ông Nam dưới sự hỗ trợ của Luật sư nên thực hiện quy trình ba bước sau:

Bước 1: Thu thập và hệ thống hóa toàn bộ hồ sơ nguồn gốc đất. Ông Nam tập hợp giấy tờ viết tay mua bán năm 2010, giấy tờ giao đất năm 1998 của ông Hùng, cùng toàn bộ biên lai/hóa đơn nộp thuế đất phi nông nghiệp đứng tên ông Nam từ năm 2010 đến nay để làm căn cứ chứng minh thời điểm sử dụng đất.

Bước 2: Xin xác nhận đất sử dụng ổn định và không tranh chấp tại UBND cấp xã. Ông Nam mang hồ sơ đến Bộ phận Địa chính UBND xã/phường nơi có đất để tra cứu Quy hoạch sử dụng đất; đồng thời đề nghị UBND cấp xã kiểm tra, niêm yết công khai và xác nhận tình trạng đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp hay khiếu kiện.

Bước 3: Nộp hồ sơ xin cấp Sổ đỏ tại Văn phòng Đăng ký đất đai. Luật sư hỗ trợ ông Nam kê khai Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu, nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện; theo dõi quá trình thụ lý, phối hợp nhận thông báo nghĩa vụ tài chính từ cơ quan Thuế để thực hiện nộp tiền và nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chính thức.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 20/08/2026

Nguồn: Luật Đất đai 2024, Nghị định 101/2024/NĐ-CP, Nghị định 102/2024/NĐ-CP và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938