THUÊ THẦU XÂY NHÀ NHƯNG THI CÔNG SAI THIẾT KẾ, GÂY SỤT LÚN: ĐÒI BỒI THƯỜNG THẾ NÀO?

1. Tình huống pháp lý

Đầu năm 2025, anh Long (trú tại thành phố Hạ Long) ký “Hợp đồng trọn gói thi công xây dựng nhà ở gia đình” với một đơn vị thầu xây dựng tư nhân để xây ngôi nhà ống 4 tầng, tổng giá trị hợp đồng là 1,8 tỷ đồng. Bản vẽ thiết kế kỹ thuật do một công ty kiến trúc độc lập lập, đã được cơ quan chức năng cấp Giấy phép xây dựng, trong đó quy định phần móng phải sử dụng phương pháp ép cọc bê tông cốt thép sâu 12 mét để bảo đảm an toàn trên nền đất yếu.

Đến giữa năm 2026, khi công trình đang trong giai đoạn hoàn thiện nội thất thì anh Long phát hiện tường nhà bị nghiêng hẳn sang một bên, phần sân trước có hiện tượng nứt toác và sụt lún nghiêm trọng. Thuê đơn vị kiểm định độc lập vào cuộc, anh Long bàng hoàng phát hiện nhà thầu đã âm thầm “rút ruột” công trình: Thay vì ép cọc 12 mét như thiết kế, họ chỉ ép cọc sâu 8 mét, đồng thời cắt xén mác bê tông và giảm bớt số lượng sắt thép ở các cột chịu lực để trục lợi biên lợi nhuận. Quá phẫn nộ, anh Long yêu cầu nhà thầu dừng thi công, đập bỏ phần sai phạm để làm lại và bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, phía nhà thầu đổ lỗi cho địa chất khu vực biến động, từ chối bồi thường và dọa sẽ bỏ dở công trình nếu anh Long không thanh toán nốt 30% giá trị hợp đồng còn lại.

Anh Long rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan và đã liên hệ đến Luật sư để tìm phương án khởi kiện.

2. Quy định pháp luật

Trách nhiệm của nhà thầu trong việc tuân thủ thiết kế kỹ thuật và nghĩa vụ bồi thường thiệt hại khi xảy ra sự cố công trình được pháp luật quy định cực kỳ nghiêm khắc thông qua Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Xây dựng.

Căn cứ quy định về nghĩa vụ của bên thi công xây dựng tại Điều 510 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 113 Luật Xây dựng 2014, nhà thầu có nghĩa vụ thi công đúng thiết kế, chỉ dẫn kỹ thuật, đúng tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, bảo đảm chất lượng, tiến độ và an toàn cho công trình. Việc nhà thầu tự ý cắt xén chiều dài cọc và giảm bớt vật tư thép chịu lực là hành vi vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng nghiêm trọng, trực tiếp phá vỡ kết cấu an toàn của công trình.

Khi xảy ra sai phạm về chất lượng, quyền yêu cầu khắc phục và bồi thường của chủ nhà được pháp luật đóng khung rõ ràng. Căn cứ Điều 511 Bộ luật Dân sự 2015 về trách nhiệm tài chính do vi phạm hợp đồng thi công, trường hợp bên thi công gây ra hư hỏng, lún, nứt công trình thì phải có trách nhiệm sửa chữa, khắc phục ngay các sai sót bằng chi phí của mình. Nếu tính chất sai phạm nghiêm trọng không thể khắc phục hoặc nhà thầu không chịu sửa chữa, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế theo quy định tại Điều 512 Bộ luật Dân sự 2015.

Bên cạnh trách nhiệm dân sự bồi thường cho gia chủ, hành vi vi phạm quy chuẩn xây dựng gây lún, nứt công trình còn bị chế tài hành chính rất nặng. Căn cứ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, nhà thầu thi công sai thiết kế đã được phê duyệt sẽ bị xử phạt tiền lên đến hàng chục triệu đồng, bị tước quyền sử dụng chứng chỉ hành nghề xây dựng, đồng thời bắt buộc phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng sai thiết kế.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, tranh chấp giữa chủ nhà và nhà thầu xây dựng tư nhân về vấn đề chất lượng công trình là một bài toán nhức nhối xuất phát từ thói quen “khoán trắng” bằng niềm tin của người dân. Nhiều gia chủ vì bận rộn công việc nên không thuê đơn vị giám sát độc lập, tạo kẽ hở cho các nhà thầu bất chính thực hiện các chiêu trò “rút ruột” ở các hạng mục ngầm dưới lòng đất như móng, dầm, sàn – những nơi mà khi đã đổ bê tông thì mắt thường không thể kiểm tra được. Nhà thầu thường mang tâm lý chủ quan rằng khi nhà đã lên tầng thì có lún nứt một chút cũng chỉ cần tô trát lại là xong, không ai đi kiểm tra phần móng đã chôn sâu dưới đất.

Trong trường hợp cụ thể của anh Long, lập luận đổ lỗi cho địa chất của nhà thầu hoàn toàn là một sự ngụy biện vô căn cứ trước pháp lý. Biên bản kiểm định kỹ thuật độc lập chứng minh cọc bị thiếu 4 mét và thép bị cắt xén chính là chứng cứ đanh thép kết tội nhà thầu. Việc nhà thầu đe dọa bỏ dở công trình và đòi thanh toán nốt tiền không những không giúp họ thoát tội, mà ngược lại, càng củng cố thêm căn cứ để anh Long khởi kiện đơn phương chấm dứt hợp đồng. Dưới sự bảo hộ của pháp luật, nhà thầu vi phạm không có tư cách đòi thanh toán phần việc sai phạm, mà họ phải gánh chịu toàn bộ chi phí kiểm định, chi phí tháo dỡ và tiền phạt vi phạm hợp đồng lũy tiến.

4. Kết luận

Xử lý sai phạm của nhà thầu xây dựng gây sụt lún nhà ở là một cuộc chiến pháp lý đòi hỏi gia chủ phải hành động quyết đoán, sử dụng các biện pháp đóng băng hiện trường và lập hồ sơ chứng cứ kỹ thuật chuẩn xác, tuyệt đối không thỏa hiệp cho nhà thầu tự sửa chữa chắp vá khi chưa có kết luận của chuyên gia.

Để bảo vệ ngôi nhà 1,8 tỷ đồng và buộc nhà thầu phải đền bù thỏa đáng, anh Long cần phối hợp cùng Luật sư thực hiện ngay quy trình tố tụng ba bước. Bước đầu tiên, anh Long cần gửi văn bản thông báo đình chỉ thi công khẩn cấp, đồng thời mời đơn vị Thừa phát lại đến lập vi bằng ghi nhận toàn bộ hiện trạng các vết nứt, độ nghiêng của công trình và kết quả khoan kiểm định phần móng. Bước tiếp theo, anh Long nộp đơn phản ánh hành vi thi công sai phép, sai thiết kế lên Đội Quản lý trật tự đô thị và Ủy ban nhân dân cấp xã để cơ quan chức năng lập biên bản vi phạm hành chính, ra quyết định đình chỉ công trình nhằm tạo áp lực pháp lý. Cuối cùng, anh Long cần nộp đơn khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng thi công ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền, áp dụng Điều 511 Bộ luật Dân sự buộc nhà thầu phải bồi thường chi phí tháo dỡ, xây dựng lại phần móng và đền bù các thiệt hại phát sinh, bảo đảm sự nghiêm minh của pháp luật và trả lại sự an toàn tuyệt đối cho mái ấm của gia đình.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 18/06/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938