Tính pháp lý của Hợp đồng mua bán Đất viết tay

Hợp đồng mua bán đất viết tay là văn bản thỏa thuận giữa bên chuyển nhượng (bên bán) và bên nhận chuyển nhượng (bên mua) về việc chuyển quyền sử dụng đất mà không được công chứng hoặc chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Các bên thường tự lập và ký tên, không qua tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND xã, phường.

Trong thực tiễn, việc mua bán đất bằng hợp đồng viết tay diễn ra khá phổ biến, đặc biệt tại khu vực nông thôn, vùng sâu vùng xa. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ tính pháp lý của loại hợp đồng này. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật hiện hành để xác định tính hợp pháp của hợp đồng mua bán đất viết tay.

1. Hiệu lực của Hợp đồng mua bán Đất viết tay

Căn cứ điểm a, b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau để có hiệu lực:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, một giao dịch dân sự (như hợp đồng mua bán đất) chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện:

– Chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự;

– Các bên hoàn toàn tự nguyện;

– Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;

– Hình thức phù hợp với quy định pháp luật.

Theo đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng đất chỉ viết tay, không công chứng hoặc chứng thực đúng theo quy định pháp luật, thì không đáp ứng điều kiện về hình thức, dẫn đến vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Trong một số trường hợp thực tế, dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay không tuân thủ đúng hình thức, nhưng các bên đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ và bên mua đang trực tiếp sử dụng đất, thì Tòa án có thể công nhận hiệu lực hợp đồng theo tinh thần án lệ và thực tiễn xét xử.

Ví dụ: Theo Mục II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao, hướng dẫn giải quyết các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực nhưng đã thực hiện xong, thì có thể:

“Công nhận hợp đồng chuyển nhượng nếu các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ và bên nhận chuyển nhượng đã được giao đất, sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch…”

Tuy nhiên, quy định này không mang tính bắt buộc và phụ thuộc rất lớn vào đánh giá cụ thể của Tòa án.

2. Rủi ro pháp lý khi mua bán đất bằng hợp đồng viết tay

Người nhận chuyển nhượng đất bằng hợp đồng viết tay có thể gặp các rủi ro như:

– Không thể đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);

– Bên chuyển nhượng có thể chuyển nhượng đất cho người khác;

– Hợp đồng bị tuyên vô hiệu tại Tòa, bên mua có thể mất đất nếu không chứng minh được đã giao tiền và quản lý đất.

Tuy nhiên có thể áp dụng một số biện pháp để hạn chế rủi ro nếu đã mua bán đất bằng hợp đồng viết tay:

– Đề nghị bên bán ký lại hợp đồng có công chứng/chứng thực hợp pháp;

– Khởi kiện yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng đã thực hiện xong (nếu bên bán không hợp tác);

– Xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu nếu đủ điều kiện theo Luật Đất đai 2024.

3. Kết luận

Hợp đồng mua bán đất viết tay không đáp ứng điều kiện về hình thức theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Dân sự 2015, nên tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và thường bị coi là vô hiệu.

Tuy nhiên Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ viết tay không phải lúc nào cũng bị tuyên vô hiệu. Với Luật Đất đai 2024, người dân cần cẩn trọng hơn khi giao dịch nhà đất. Trong trường hợp đã giao dịch bằng hợp đồng viết tay, cần chủ động sớm hợp pháp hóa giao dịch theo quy định pháp luật. Khi có tranh chấp, người bị thiệt hại cần thu thập đầy đủ chứng cứ, căn cứ vào thực tế đã thực hiện nghĩa vụ và án lệ hiện hành để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Bắc Dương về Tính pháp lý của Hợp đồng mua bán Đất viết tay theo quy định pháp luật. Nếu có nhu cầu tư vấn, thực hiện các thủ tục pháp lý, Quý độc giả có thể liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ.