TRANH CHẤP CHUNG CƯ: BAN CÔNG LÀ SỞ HỮU CHUNG HAY RIÊNG?

1. Tình huống pháp lý

Gia đình chị V sinh sống tại căn hộ 1502 thuộc Chung cư Sky Garden. Do nhu cầu trang trí và đảm bảo an toàn cho trẻ nhỏ, chị V đã tiến hành lắp đặt lưới bảo vệ và hệ thống kính cường lực bao quanh toàn bộ phần ban công của căn hộ. Ngay sau đó, Ban quản lý tòa nhà đã lập biên bản yêu cầu chị V tháo dỡ toàn bộ phần kính, với lý do ban công là phần sở hữu chung, việc tự ý thay đổi kết cấu làm ảnh hưởng đến kiến trúc mặt ngoài và an toàn phòng cháy chữa cháy của tòa nhà.

Chị V phản đối gay gắt vì cho rằng diện tích ban công nằm trong sổ đỏ của căn hộ chị, chị trả tiền mua mét vuông bao gồm cả diện tích đó nên chị có quyền sử dụng và cải tạo theo ý muốn. Tranh chấp trở nên căng thẳng khi Ban quản lý cắt dịch vụ điện, nước của căn hộ để buộc chị V phải thực hiện yêu cầu.

Chị V liên hệ Luật sư để làm rõ quyền sở hữu đối với ban công và tính hợp pháp của việc Ban quản lý cắt dịch vụ.

2. Quy định pháp luật

Để giải quyết tranh chấp này, cần căn cứ vào các quy định về quản lý và sử dụng nhà chung cư để phân định ranh giới giữa sở hữu chung và sở hữu riêng.

Căn cứ khoản 1 Điều 142 Luật Nhà ở 2023, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó. Như vậy, về mặt quyền sở hữu, ban công thuộc sở hữu riêng của chị V.

Tuy nhiên, quyền sở hữu này không phải là quyền tuyệt đối trong việc thay đổi hình thức bên ngoài. Căn cứ điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023: “Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;”là hành vi bị cấm. Theo đó, việc lắp kính bao quanh ban công thường được coi là hành vi làm thay đổi diện mạo kiến trúc tổng thể đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Qua đó, chị V có toàn quyền sử dụng ban công nhưng việc lắp kính bao quanh khi chưa có sự phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền là trái quy định pháp luật. Việc lắp đặt kính cường lực quanh ban công không chỉ thay đổi kết cấu chung của bên ngoài tòa nhà mà còn ảnh hưởng đến công tác phòng cháy chữa cháy.

Về hành vi cắt điện, nước của Ban quản lý, căn cứ theo các quy định về cung cấp dịch vụ điện, nước, Ban quản lý tòa nhà không có thẩm quyền tự ý ngừng cung cấp các dịch vụ thiết yếu này trừ khi có thỏa thuận cụ thể trong Hợp đồng dịch vụ hoặc quy định trong Nội quy nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua, và việc này phải tuân thủ trình tự thông báo trước.

Để xử lý vụ việc, chị V tiến hành các bước sau:

Bước 1: Liên hệ Ban Quản lý tòa nhà, trao đổi về việc tháo dỡ kính cường lực và yêu cầu mở lại điện, nước cho căn hộ của chị.

Bước 2: Chị V làm hồ sơ đề nghị lắp kính cường lực đảm bảo an toàn cho trẻ nhỏ đồng thời có sự tham vấn, hỗ trợ từ tòa nhà để không làm ảnh hưởng đến kiến trúc mặt ngoài và an toàn phòng cháy chữa cháy.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, mâu thuẫn giữa “quyền sở hữu riêng” của cư dân và “quyền quản lý kiến trúc chung” của tòa nhà là một bài toán khó. Dù ban công thuộc sở hữu riêng của chị V (đã tính tiền vào diện tích căn hộ), nhưng bản chất căn hộ chung cư là một thực thể thống nhất về mặt thẩm mỹ và an toàn. Việc chị V tự ý lắp kính không chỉ làm thay đổi diện mạo tòa nhà mà còn có thể gây nguy hiểm trong công tác cứu hộ, cứu nạn khi có hỏa hoạn xảy ra.

Tuy nhiên, cách hành xử của Ban quản lý bằng việc cắt điện, nước để “cưỡng chế” dân sự là một biện pháp mang tính cực đoan và trái luật nếu không có quy định rõ ràng trong nội quy. Thay vì cắt dịch vụ, Ban quản lý cần thực hiện đúng quy trình: lập biên bản, yêu cầu khôi phục hiện trạng, và nếu không thành thì khởi kiện hoặc đề nghị cơ quan Thanh tra Xây dựng xử lý vi phạm hành chính. Việc lạm dụng quyền lực quản lý để ép buộc cư dân chỉ khiến tranh chấp thêm trầm trọng và dễ dẫn đến các vụ kiện ngược lại về bồi thường thiệt hại.

4. Kết luận

Ban công là phần sở hữu riêng nhưng việc sử dụng phải tuân thủ sự thống nhất về kiến trúc và an toàn của cộng đồng. Cư dân không nên tự ý thực hiện các cải tạo làm thay đổi mặt ngoài tòa nhà khi chưa được sự đồng ý của Ban quản trị hoặc cơ quan chức năng.

Để tránh những rắc rối không đáng có, trước khi tiến hành bất kỳ việc sửa chữa nào tại ban công, cư dân cần tham khảo kỹ Nội quy nhà chung cư và trao đổi với Ban quản lý về các phương án an toàn (như lắp lưới cáp thay vì kính cường lực). Đối với Ban quản lý, việc quản trị cần dựa trên sự thượng tôn pháp luật và các biện pháp hành chính đúng trình tự, thay vì áp dụng các biện pháp ngăn chặn dịch vụ thiết yếu trái quy định. Sự thấu hiểu giữa quyền lợi cá nhân và lợi ích tập thể chính là yếu tố then chốt để xây dựng một không gian sống văn minh, bền vững.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 11/05/2026

Nguồn: Luật Nhà ở 2023, và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938