TRANH CHẤP RANH GIỚI ĐẤT ĐAI VÀ CÂU CHUYỆN “HÀNG RÀO KHÔNG THỐNG NHẤT”

1. Tình huống pháp lý

Gia đình ông M và ông N là hàng xóm láng giềng hơn 20 năm qua, ranh giới giữa hai nhà được phân định bằng một hàng cây dâm bụt.

Năm 2026, ông M thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và tiến hành thuê đơn vị đo đạc bản đồ địa chính. Kết quả đo đạc cho thấy ranh giới thực tế đang lệch về phía đất nhà ông N khoảng 1,5 mét chiều ngang chạy dọc theo chiều dài thửa đất.

Ông M yêu cầu ông N dỡ bỏ hàng rào và trả lại phần diện tích đất này để ông xây dựng tường bao kiên cố. Tuy nhiên, ông N không đồng ý với lập luận rằng gia đình ông đã sử dụng phần đất này ổn định, liên tục từ trước đến nay và hàng rào cây đã tồn tại từ thời cha ông để lại. Ông N cho rằng số liệu trên sổ đỏ của ông M có thể bị sai lệch so với thực tế sử dụng lâu đời. Hai bên nảy sinh mâu thuẫn gay gắt, không thể tự hòa giải.

Ông M liên hệ Luật sư tư vấn xử lý vụ việc trên theo quy định pháp luật.

2. Quy định pháp luật

Để giải quyết tranh chấp ranh giới giữa hai bất động sản liền kề, cần căn cứ vào các quy định pháp luật về đất đai và dân sự để xác định mốc giới chính xác.

Căn cứ khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, “Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.” Theo đó, pháp luật có quy định rõ về thỏa thuận mốc giới ngăn cách bất động sản. Tuy nhiên, việc thỏa thuận được xác lập cần dựa trên diện tích, mốc giới sử dụng đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Đồng thời, căn cứ Điều 235 và Điều 236 Luật Đất đai 2024, việc xác định ranh giới thửa đất khi có tranh chấp phải dựa trên các tài liệu chứng cứ về nguồn gốc sử dụng đất, bản đồ địa chính qua các thời kỳ và thực trạng sử dụng đất của các bên.

Trong trường hợp ông M và ông N không thể tự hòa giải, căn cứ Điều 235, tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền (hòa giải tại cơ sở là bắt buộc) hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân. Trong quá trình giải quyết, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành thẩm định tại chỗ, đối chiếu diện tích thực tế với diện tích trên Giấy chứng nhận và các tài liệu đo đạc lịch sử để đưa ra phán quyết về mốc giới chính xác.

Theo đó, để xử lý vụ việc, ông M tiến hàng các bước sau:

Bước 1: Thu thập đầy đủ các bằng chứng, giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, thực trạng sử dụng đất, đặc biệt các minh chứng liên quan đến diện tích đất đang có tranh chấp.

Bước 2: Ông M kiến nghị với UBND xã/phường và ông N mở buổi hòa giải tại địa phương. Trong buổi hòa giải, ông M nêu các căn cứ pháp lý kèm bằng chứng về quyền sử dụng đất. Ông M đề nghị ông N tôn trọng quyền sử dụng đất. Ngược lại, ông M bù đắp chi phí hợp lý đối với hoa lợi/tài sản ông N có khai thác, sử dụng trên đất. Trường hợp hai bên chưa có tiếng nói chung, hai bên có quyền đề nghị UBND xác minh nguồn gốc và diện tích, mốc giới quyền sử dụng đất. Khi hòa giải thành, hai bên lập Biên bản có xác nhận của UBND xã/phường.

Bước 3: Trường hợp hai bên hòa giải không thành. Ông M có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết vụ việc đồng thời áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để giữ nguyên hiện trạng đất khi vụ án được xử lý theo quy định tố tụng dân sự.

Trong quá trình thực hiện, ông M có quyền mời Luật sư tham gia với vai trò người bảo về quyền và lợi ích hợp pháp để đảm bảo các công việc diễn ra đúng thủ tục cũng như giải quyết vụ việc, tránh kéo dài, tốn kém nhiều chi phí, làm căng thẳng mối quan hệ giữa hàng xóm.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, tranh chấp ranh giới giữa ông M và ông N là hệ quả điển hình của sự sai lệch giữa số liệu đo đạc kỹ thuật hiện đại và thực trạng sử dụng đất mang tính lịch sử. Việc ông M sở hữu kết quả đo đạc mới cho thấy sự lệch ranh giới là một lợi thế về chứng cứ, tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc ông có quyền tự ý thay đổi hiện trạng khi chưa có sự đồng thuận hoặc quyết định của cơ quan Nhà nước.

Trong vụ việc này, rủi ro pháp lý nằm ở chỗ các mốc giới tự nhiên (hàng cây dâm bụt) đã tồn tại hơn 20 năm, tạo nên một thực trạng sử dụng ổn định mà pháp luật đất đai luôn xem xét kỹ lưỡng khi giải quyết tranh chấp. Nếu ông M nôn nóng cưỡng chế dỡ bỏ hàng rào, ông có thể đối mặt với cáo buộc hủy hoại tài sản hoặc xâm phạm quyền sử dụng đất của người khác đồng thời ảnh hưởng lớn đến tình làng nghĩa xóm. Ngược lại, việc ông N chỉ dựa vào yếu tố “lâu đời” mà phủ nhận sổ đỏ của hàng xóm cũng là một sai lầm, bởi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là văn bản pháp lý cao nhất xác lập quyền sở hữu.

4. Kết luận

Xác định ranh giới đất đai không chỉ đơn thuần là phân định mét vuông trên bản đồ mà còn là câu chuyện về sự thượng tôn pháp luật và gìn giữ tình nghĩa láng giềng. Mọi sự thay đổi về mốc giới phải được dựa trên sự đồng thuận hoặc phán quyết có hiệu lực pháp luật, thay vì các hành động cảm tính hay đơn phương.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!