TRANH CHẤP ĐÒI LAI NHÀ ĐẤT CHO Ở NHỜ, CHO MƯỢN LÂU NĂM VÀ NGHĨA VỤ HOÀN TRẢ THEO QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT

1. Tình huống pháp lý

Năm 1995, cụ Nguyễn Văn A (cha của ông Nguyễn Văn M) có tạo lập một khuôn viên nhà đất diện tích 400m² tại địa phương. Do thương tình gia đình người em họ là ông Nguyễn Văn K gặp khó khăn về chỗ ở, cụ A đã cho gia đình ông K ở nhờ trên diện tích 150m² phía sau thửa đất. Việc cho ở nhờ chỉ thỏa thuận bằng miệng giữa hai người, không lập thành văn bản. Đến năm 2015, cụ A được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cho toàn bộ 400m² đứng tên cá nhân cụ. Năm 2023, cụ A qua đời và để lại di chúc hợp pháp để lại toàn bộ 400m² đất cho con trai là ông M. Đầu năm 2026, do gia đình có nhu cầu xây dựng nhà ở, ông M đã sang trao đổi, thông báo yêu cầu gia đình ông K di dời, hoàn trả lại 150m² đất. Tuy nhiên, gia đình ông K kiên quyết từ chối bàn giao đất, cho rằng gia đình mình đã ăn ở, quản lý và tôn tạo thửa đất này liên tục hơn 30 năm qua, không có tranh chấp nên đất thuộc quyền sở hữu của gia đình ông K. Đồng thời, ông K đòi ông M phải bồi thường 1,5 tỷ đồng chi phí công sức quản lý và cải tạo đất thì mới chịu dời đi.

2. Quy định pháp luật

Để đưa được hướng giải quyết vụ việc trên, trước hết cần đối chiếu với các quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 cùng các quy định pháp luật có liên quan.

Về hợp đồng mượn tài sản và quyền đòi lại tài sản cho mượn/cho ở nhờ, căn cứ quy định tại Điều 494 và Điều 499 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên mượn được sử dụng tài sản trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được. Đối với hợp đồng mượn tài sản không xác định thời hạn, bên cho mượn có quyền đòi lại tài sản bất cứ lúc nào, chỉ cần thông báo trước cho bên mượn một thời gian hợp lý. Việc cụ A và ông M cho gia đình ông K ở nhờ không lấy tiền xác lập bản chất pháp lý là giao dịch mượn tài sản không xác định thời hạn.

Về căn cứ xác định quyền sử dụng đất và quyền của chủ sở hữu hợp pháp, căn cứ Điều 26 và Điều 137 Luật Đất đai 2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có tên trên Giấy chứng nhận. Người sử dụng đất hợp pháp (ông M nhận thừa kế từ cụ A) được pháp luật bảo hộ tuyệt đối quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Căn cứ Điều 164 và Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu, người sử dụng đất hợp pháp có quyền tự bảo vệ, yêu cầu Tòa án buộc người có hành vi chiếm hữu, sử dụng tài sản trái pháp luật phải chấm dứt hành vi vi phạm, trả lại tài sản và bồi thường thiệt hại (nếu có). Việc gia đình ông K cho rằng sử dụng đất lâu năm nên đương nhiên có quyền sở hữu là hoàn toàn không có căn cứ pháp lý, bởi việc sử dụng đất của ông K xuất phát từ quan hệ cho ở nhờ, không phải là việc chiếm hữu công khai, thẳng thắn với tư cách là chủ sở hữu.

Về giải quyết công sức quản lý, bảo quản và chi phí cải tạo tài sản, căn cứ Án lệ số 02/2016/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 06/04/2016 và quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp người cho ở nhờ/cho mượn nhà đất đòi lại nhà đất mà bên ở nhờ đã có công sức tôn tạo, làm tăng giá trị đất hoặc xây dựng công trình trên đất được sự đồng ý của chủ đất, thì khi đòi lại đất, Tòa án sẽ xem xét buộc chủ sở hữu đất phải hoàn trả giá trị công sức tôn tạo, sửa chữa hoặc chi phí xây dựng công trình theo giá thị trường tại thời điểm xét xử cho bên ở nhờ để bảo đảm tính hợp tình, hợp lý.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, đòi lại nhà đất cho ở nhờ, cho mượn từ nhiều thập kỷ trước là một trong những dạng tranh chấp dân sự – đất đai vô cùng phức tạp và nhạy cảm. Tâm lý chung của người đi ở nhờ lâu năm thường coi việc sử dụng đất liên tục hàng chục năm là căn cứ để đòi quyền sở hữu, tạo ra sự ngộ nhận pháp lý và gây ra xung đột gia đình, dòng họ.

Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý thuần túy, yếu tố gốc rễ quyết định là nguồn gốc tạo lập tài sản và chứng thư pháp lý (Sổ đỏ). Khi di sản đất đai đã được cấp Sổ đỏ hợp pháp cho cụ A và ông M là người thừa kế duy nhất theo di chúc, quyền đòi lại tài sản của ông M được pháp luật bảo vệ tối đa. Việc ông K cố tình không bàn giao đất là hành vi chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật. Dù vậy, Tòa án khi giải quyết cũng sẽ áp dụng tinh thần của Án lệ 02/2016/AL để định giá phần công sức quản lý, tôn tạo đất và giá trị công trình xây dựng hợp pháp trên đất của ông K để buộc ông M thanh toán lại một khoản chi phí hợp lý, nhằm giải quyết triệt để và dứt điểm toàn bộ vụ án.

4. Kết luận

Đối với trường hợp của ông Nguyễn Văn M, ông có đầy đủ quyền pháp lý để đòi lại 150m² đất cho ở nhờ từ gia đình ông K. Theo đó, ông M thực hiện theo tiến trình 3 bước pháp lý sau:

Bước 1: Ông M lập và gửi Văn bản thông báo chấm dứt việc cho ở nhờ và yêu cầu di dời, trả lại mặt bằng đất trong thời hạn 60 ngày cho gia đình ông K; đồng thời thu thập toàn bộ chứng cứ gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên cụ A, Di chúc hợp pháp của cụ A, văn bản khai nhận di sản thừa kế của ông M và các hình ảnh/xác nhận về nguồn gốc đất.

Bước 2: Ông M nộp Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất theo quy định tại Điều 235 Luật Đất đai 2024. Tại buổi hòa giải, ông M chủ động đề xuất hỗ trợ gia đình ông K một khoản chi phí di dời và chi phí công sức tôn tạo đất theo tinh thần chia sẻ, hợp tình hợp lý để hai bên lập Văn bản thỏa thuận bàn giao đất.

Bước thứ ba, trường hợp hòa giải tại UBND cấp xã không thành do ông K tiếp tục đòi hỏi số tiền vô lý, ông M nộp Đơn khởi kiện tranh chấp đòi tài sản (quyền sử dụng đất) cho ở nhờ tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền.

Ông K yêu cầu Tòa án như sau: (1) Buộc gia đình ông K phải tháo dỡ công trình, di dời toàn bộ tài sản, trả lại 150m² đất sạch cho ông M; (2) Yêu cầu Tòa án trưng trưng cầu định giá tài sản để xác định khoản tiền hỗ trợ công sức quản lý, tôn tạo đất hợp lý cho ông K theo quy định của pháp luật.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!