TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC HỨA MUA HỨA BÁN NHÀ ĐẤT VÀ NGHĨA VỤ PHẠT CỌC KHI BÊN BÁN THAY ĐỔI Ý ĐỊNH

1. Tình huống pháp lý

Tháng 01/2026, bà Lê Thị Thanh H ký “Hợp đồng đặt cọc hứa mua hứa bán nhà ở” với ông Vũ Đình N để mua một căn nhà gắn liền với thửa đất ở diện tích 100m² tại địa phương với tổng giá trị thỏa thuận là 5 tỷ đồng. Để bảo đảm việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán công chứng, bà H đã giao cho ông N số tiền đặt cọc là 800 triệu đồng ngay khi ký hợp đồng cọc. Hai bên thỏa thuận trong thời hạn 45 ngày (đến ngày 15/03/2026), ông N có nghĩa vụ hoàn tất thủ tục xóa thế chấp tại ngân hàng, rút Sổ đỏ về và cùng bà H đến Tổ chức hành nghề công chứng để ký Hợp đồng mua bán chính thức và thanh toán số tiền còn lại. Hợp đồng cọc quy định rõ: Nếu bà H từ chối mua thì chịu mất toàn bộ số tiền cọc; nếu ông N từ chối bán hoặc không ký hợp đồng công chứng đúng thời hạn thì phải trả lại 800 triệu đồng tiền cọc và bị phạt một khoản tiền tương đương giá trị tiền cọc (800 triệu đồng).

Đến ngày 10/03/2026, do giá đất tại khu vực tăng mạnh, ông N đã âm thầm nhận tiền cọc của một người khác với giá 6,2 tỷ đồng. Ngày 15/03/2026, bà H liên hệ yêu cầu ra công chứng thì ông N lấy lý do không rút được Sổ đỏ tại ngân hàng nên đề nghị hủy hợp đồng cọc và chỉ đồng ý trả lại đúng 800 triệu đồng tiền cọc đã nhận. Bà H không đồng ý và yêu cầu ông N phải trả lại 800 triệu đồng tiền cọc gốc cùng khoản tiền phạt cọc 800 triệu đồng (tổng cộng 1,6 tỷ đồng) theo đúng thỏa thuận. Ông N kiên quyết từ chối phạt cọc, dẫn đến tranh chấp gay gắt giữa hai bên.

2. Quy định pháp luật

Để đưa được hướng giải quyết vụ việc trên, trước hết cần đối chiếu với các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 cùng các quy định pháp luật có liên quan.

Về bản chất pháp lý và hiệu lực của hợp đồng đặt cọc, căn cứ quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực pháp lý ràng buộc nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao kết và giao nhận tiền cọc.

Về trách nhiệm xử lý tiền cọc và phạt cọc khi vi phạm nghĩa vụ, Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rõ: Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Về mức phạt cọc và bồi thường thiệt hại, căn cứ Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, Tòa án tôn trọng mức phạt cọc do các bên tự nguyện thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Việc ông N lấy lý do không rút được Sổ đỏ tại ngân hàng để trốn tránh nghĩa vụ bán nhà cho bà H bị xác định là lỗi cố ý vi phạm nghĩa vụ hợp đồng của bên nhận cọc.

Về thủ tục khởi kiện và thẩm quyền của Tòa án, căn cứ Khoản 3 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35 và Điểm a Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, tranh chấp về hợp đồng đặt cọc là tranh chấp về giao dịch dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm của Tòa án nhân dân khu vực nơi bị đơn (ông N) cư trú hoặc nơi các bên thỏa thuận. Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng dân sự là 03 năm kể từ ngày người có quyền biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, đây là dạng tranh chấp giao dịch đặt cọc bất động sản diễn ra vô cùng phổ biến khi thị trường nhà đất có sự biến động về giá. Tâm lý của bên bán (ông N) thường cho rằng việc không thực hiện được hợp đồng công chứng là do lý do khách quan hoặc cho rằng mức phạt cọc bằng 100% tiền cọc là quá cao nên cố tình chây ỳ, chỉ chịu trả lại tiền cọc gốc.

Tuy nhiên, dưới góc độ pháp lý thuần túy, hợp đồng đặt cọc được ký kết hoàn toàn tự nguyện, nội dung phạt cọc không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội. Việc ông N từ chối tiến hành thủ tục công chứng chuyển nhượng đúng thời hạn do muốn bán cho người khác với giá cao hơn là hành vi vi phạm nghĩa vụ cơ bản của bên nhận cọc. Do đó, yêu cầu của bà H buộc ông N phải hoàn trả lại 800 triệu đồng tiền cọc gốc và thanh toán thêm 800 triệu đồng tiền phạt cọc (tổng cộng 1,6 tỷ đồng) là hoàn toàn đúng quy định pháp luật và có căn cứ pháp lý vững chắc.

4. Kết luận

Đối với trường hợp của bà Lê Thị Thanh H, bà có đầy đủ quyền pháp lý để yêu cầu ông Vũ Đình N phải trả lại 800 triệu đồng tiền cọc và bồi thường 800 triệu đồng tiền phạt cọc theo đúng thỏa thuận. Theo đó, để bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bà H thực hiện theo tiến trình 3 bước pháp lý sau:

Bước 1: Ông H thu thập và sao củng cố toàn bộ chứng cứ bao gồm: Hợp đồng đặt cọc hứa mua hứa bán ký tháng 01/2026; Giấy biên nhận giao nhận tiền cọc hoặc Sao kê tài khoản ngân hàng chuyển khoản 800 triệu đồng; Tin nhắn, cuộc gọi, văn bản thông báo yêu cầu ra công chứng đúng ngày 15/03/2026 và Biên bản ghi nhận sự việc không thực hiện công chứng (nếu có).

Bước 2: Bà H gửi Thư thông báo yêu cầu thực hiện nghĩa vụ phạt cọc gửi trực tiếp cho ông N qua đường bưu điện (chuyển phát nhanh có báo phát), ấn định thời hạn 07 ngày để ông N hoàn trả tổng số tiền 1,6 tỷ đồng; đồng thời gửi văn bản đề nghị Văn phòng Đăng ký đất đai và các Tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tạm dừng hỗ trợ giao dịch chuyển nhượng đối với căn nhà của ông N để ngăn chặn hành vi tẩu tán tài sản.

Bước 3: Trường hợp ông N tiếp tục cố tình không thanh toán tiền phạt cọc, bà H nộp Đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng đặt cọc tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền. Yêu cầu Tòa án: (1) Tuyên buộc ông N phải hoàn trả lại 800 triệu đồng tiền cọc gốc; (2) Buộc ông N thanh toán 800 triệu đồng tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng; (3) Buộc ông N trả tiền lãi chậm thanh toán theo lãi suất quy định tại Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015 tính từ ngày vi phạm; đồng thời nộp Đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài khoản ngân hàng hoặc phong tỏa tài sản nhà đất của ông N để bảo đảm thi hành án.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!