TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT NÔNG NGHIỆP TRỒNG CÂY LÂU NĂM DO BÊN CHO THUÊ ĐÒI LẠI ĐẤT TRƯỚC THỜI HẠN VÀ NGHĨA VỤ BỒI THƯỜNG CÂY TRỒNG

1. Tình huống pháp lý

Tháng 02/2022, ông Lê Đình T ký “Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp” diện tích 15.000m² (1,5 ha) đất trồng cây lâu năm tại xã X, huyện M, tỉnh H với ông Hoàng Văn K. Thời hạn thuê đất là 10 năm (đến tháng 02/2032), giá thuê là 80 triệu đồng/năm, thanh toán 02 năm một lần. Mục đích thuê đất ghi rõ trong hợp đồng là để ông K cải tạo đất, đầu tư trang trại trồng cây sầu riêng và bưởi da xanh kết hợp hệ thống tưới tiêu tự động.

Để triển khai dự án trang trại, từ năm 2022 đến cuối năm 2024, ông K đã đầu tư hơn 1,6 tỷ đồng để cải tạo mặt bằng, khoan giếng công nghiệp, lắp đặt hệ thống tưới nhỏ giọt tự động và trồng hơn 400 gốc sầu riêng cùng 300 gốc bưởi da xanh (hiện cây đang bắt đầu cho lứa quả bói đầu tiên, có giá trị kinh tế rất cao). Toàn bộ chi phí đầu tư đều có hóa đơn, chứng từ và biên nhận nhân công đầy đủ.

Đến tháng 03/2026 (mới thực hiện hợp đồng được 04 năm), do giá đất tại địa phương tăng mạnh vì có quy hoạch đường cao tốc chạy qua, ông T đột ngột gửi Thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đất, yêu cầu ông K phải dọn dẹp cây trồng, tháo dỡ hệ thống tưới tiêu để trả lại đất trong vòng 60 ngày. Ông T lấy lý do: “Đất thuộc quyền sử dụng của tôi, tôi không muốn cho thuê nữa nên lấy lại, tôi trả lại tiền thuê đất của những năm chưa sử dụng”. Ông T kiên quyết không bồi thường 1,6 tỷ đồng chi phí đầu tư và giá trị vườn cây sầu riêng đang cho thu hoạch.

Nhận thấy ông T vi phạm hợp đồng nghiêm trọng, gây thiệt hại nặng nề cho trang trại, tháng 04/2026, ông K tìm tới Luật Bắc Dương để được tư vấn quy trình đơn khởi kiện ông T ra Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền.

2. Quy định pháp luật

Về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và nghĩa vụ của các bên, căn cứ quy định tại Điều 500, Điều 501 và Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 và quy định của Luật Đất đai 2024, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê. Bên cho thuê có nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng đất ổn định cho bên thuê trong suốt thời hạn đã thỏa thuận.

Về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê đất, căn cứ Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015, một bên chỉ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận khác. Việc ông T tự ý đòi lại 1,5 ha đất nông nghiệp khi ông K không có bất kỳ vi phạm nào (vẫn nộp tiền thuê đầy đủ, sử dụng đúng mục đích trồng cây lâu năm) là hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật.

Về trách nhiệm bồi thường thiệt hại đối với tài sản gắn liền với đất nông nghiệp, căn cứ Điều 418, Điều 419 và Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm hợp đồng phải bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế phát sinh cho bên bị vi phạm. Thiệt hại bao gồm:

1. Chi phí hợp lý đã đầu tư cải tạo đất, đắp nền, khoan giếng, lắp đặt hệ thống tưới tiêu chưa thu hồi hết vốn;

2. Giá trị toàn bộ cây trồng lâu năm (sầu riêng, bưởi) hiện có trên đất theo giá thị trường tại thời điểm định giá;

3. Tiền lợi nhuận thực tế bị mất từ việc thu hoạch nông sản trong các năm còn lại của hợp đồng thuê đất.

Về thẩm quyền và thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai, căn cứ Điều 235 Luật Đất đai 2024, tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân không bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã mà các bên có quyền khởi kiện trực tiếp ra Tòa án. Căn cứ Khoản 3 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35 và Điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất nông nghiệp có thẩm quyền thụ lý và giải quyết vụ án.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, đây là dạng tranh chấp hợp đồng thuê đất nông nghiệp, đất làm trang trại xảy ra rất phổ biến tại các vùng ven đô hoặc khu vực có cây công nghiệp/cây ăn quả giá trị cao. Bên cho thuê (ông T) thường có tâm lý ngắn hạn, thấy đất lên giá hoặc thấy vườn cây của bên thuê bắt đầu sinh lời lớn nên nảy sinh lòng tham, cố tình vin vào cớ “đất của tôi” để phá vỡ cam kết hợp đồng.

Tuy nhiên, dưới góc độ chứng cứ và tố tụng dân sự, hành vi của ông T là vi phạm pháp luật dân sự nghiêm trọng. Hợp đồng cho thuê đất 10 năm có hiệu lực pháp lý tuyệt đối ràng buộc ông T. Việc ông K đầu tư tài sản cố định và cây trồng lâu năm trên đất là hoàn toàn hợp pháp, đúng mục đích sử dụng đất nông nghiệp đã ghi trong hợp đồng.

4. Kết luận

Đối với trường hợp của ông Hoàng Văn K, để bảo vệ trang trại sầu riêng và toàn bộ nguồn vốn đã đầu tư, ông cần thực hiện theo tiến trình 3 bước pháp lý sau:

Bước 1: Ông thu thập và lập hồ sơ chứng cứ đầy đủ bao gồm:

– Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp ký năm 2022 (bản gốc);

– Chuỗi biên nhận/sao kê ngân hàng xác nhận đã thanh toán tiền thuê đất đầy đủ;

– Hóa đơn, chứng từ mua cây giống, hệ thống tưới tiêu, vật tư nông nghiệp, hợp đồng thuê nhân công cải tạo đất (1,6 tỷ đồng);

– Hình ảnh, video clip quay lại toàn bộ hiện trạng trang trại 1,5 ha và vườn sầu riêng, bưởi đang ra quả;

– Văn bản thông báo đòi đất trái luật của ông T.

Bước 2: Ông gửi Thư bác bỏ yêu cầu đòi đất và Yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng gửi cho ông T qua đường bưu điện (chuyển phát nhanh bảo đảm). Khẳng định ông K sẽ tiếp tục quản lý, thu hoạch trang trại theo đúng hợp đồng; đồng thời cảnh báo nếu ông T tự ý chặt phá cây trồng hoặc cản trở sản xuất thì sẽ bị tố cáo hành vi Cố ý làm hư hỏng tài sản theo Bộ luật Hình sự.

Bước 3: Trường hợp ông T tiếp tục gây gổ, cản trở, ông K nộp Đơn khởi kiện tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền. Trong đơn, ông nêu rõ các yêu cầu:

– Buộc ông T phải tiếp tục thực hiện Hợp đồng cho thuê đất nông nghiệp diện tích 15.000m² đến hết tháng 02/2032;

– Trường hợp Tòa án tuyên chấm dứt hợp đồng, buộc ông T phải bồi thường toàn bộ chi phí đầu tư cải tạo đất, hệ thống tưới tiêu (1,6 tỷ đồng), bồi thường giá trị vườn cây sầu riêng, bưởi và bồi thường khoản lợi nhuận bị mất do chấm dứt hợp đồng trước thời hạn;

Bước 4: Ông K đồng thời nộp Đơn yêu cầu Tòa án áp dụng Biện pháp khẩn cấp tạm thời: Cấm ông T thực hiện hành vi cản trở hoạt động chăm sóc, thu hoạch nông sản của trang trại và cấm thay đổi hiện trạng thửa đất trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 02/10/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938