TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN QUẢN LÝ NHÀ ĐẤT KHI BÊN NHẬN ỦY QUYỀN LẠM DỤNG TÍN NHIỆM SANG TÊN TÀI SẢN TRÁI PHÉP VÀ THỦ TỤC KHỞI KIỆN

1. Tình huống pháp lý

Tháng 03/2024, do phải đi công tác và định cư lâu dài ở nước ngoài, ông Lê Văn T ký Hợp đồng ủy quyền (có công chứng hợp pháp) cho người cháu họ là ông Trần Đình K được toàn quyền quản lý, sử dụng và thực hiện các thủ tục cho thuê hoặc bảo quản căn nhà gắn liền với đất tại phường Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. Hợp đồng ủy quyền ghi rõ thời hạn là 03 năm và tuyệt đối không có nội dung ủy quyền sang tên, chuyển nhượng tài sản cho bên thứ ba.

Đến tháng 07/2026, khi ông T về nước và đến kiểm tra nhà, ông bàng hoàng phát hiện căn nhà của mình đang có người lạ sinh sống. Qua tìm hiểu tại UBND phường, ông T phát hiện ông K đã lợi dụng sự tín nhiệm, sử dụng bản hợp đồng ủy quyền đồng thời làm giả các giấy tờ cam kết khác để tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ căn nhà trên cho ông Hoàng Văn M với giá 4,5 tỷ đồng, đồng thời đã hoàn tất thủ tục sang tên Sổ đỏ đứng tên ông M.

Khi ông T tìm gặp yêu cầu ông K giải thích và hủy giao dịch, ông K né tránh, trốn tránh trách nhiệm. Trong khi đó, ông M kiên quyết khẳng định mình là “người mua ngay tình”, đã trả đủ tiền và sang tên hợp pháp nên không đồng ý trả lại nhà.

Nhận thấy tài sản trị giá lớn bị chiếm đoạt trắng trợn, tháng 10/2026, ông T quyết định tìm đến Luật Bắc Dương nhờ tư vấn pháp lý và tiến hành khởi kiện ra Tòa án nhân dân.

 

2. Quy định pháp luật

Tranh chấp phát sinh từ việc bên nhận ủy quyền lạm dụng tín nhiệm, vượt quá phạm vi ủy quyền để tự ý chuyển nhượng tài sản nhà đất của người ủy quyền cho người thứ ba là dạng tranh chấp dân sự rất phức tạp, được điều chỉnh trực tiếp bởi các quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Về phạm vi đại diện theo ủy quyền và hậu quả pháp lý khi vượt quá phạm vi, căn cứ theo quy định tại Điều 142 và Điều 143 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự do người đại diện giao kết vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ đối với người được đại diện, trừ trường hợp người được đại diện đồng ý hoặc biết mà không phản đối.

Trong trường hợp hợp đồng ủy quyền quản lý nhà đất giữa ông T và ông K không hề có nội dung ủy quyền định đoạt, chuyển nhượng, mọi hành vi tự ý ký hợp đồng bán nhà của ông K cho ông M là hành vi vượt quá phạm vi đại diện, hoàn toàn không làm phát sinh hiệu lực chuyển quyền sở hữu đối với ông T.

Về nguyên tắc bảo vệ quyền sở hữu tài sản và điều kiện đối với người thứ ba ngay tình, căn cứ theo quy định tại Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật.

Mặc dù ông M có thể đã giao dịch mua bán, nhưng do tài sản bị định đoạt bởi người không có quyền (ông K vượt quá phạm vi ủy quyền), giao dịch chuyển nhượng đó bị vô hiệu do vi phạm điều cấm và không thuộc trường hợp bảo vệ người thứ ba ngay tình tuyệt đối khi căn cứ xác lập quyền không hợp pháp từ gốc.

Về hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu, căn cứ theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Theo đó, hợp đồng mua bán nhà giữa ông K và ông M bị tuyên vô hiệu, ông M phải trả lại nhà cho ông T, còn ông M có quyền yêu cầu ông K hoàn trả lại số tiền 4,5 tỷ đồng đã thanh toán và bồi thường thiệt hại.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, chiêu trò “nhận ủy quyền quản lý nhà – lợi dụng lòng tin làm giả hoặc lạm dụng văn bản để sang tên bán nhà – tẩu tán tài sản” là thủ đoạn lừa đảo tinh vi, nguy hiểm. Nhiều người mua nhà thường chủ quan không kiểm tra kỹ giới hạn quyền của người đại diện theo ủy quyền, dẫn đến hậu quả pháp lý nặng nề khi chủ sở hữu thực sự đứng lên đòi lại tài sản.

Tuy nhiên, về mặt pháp lý tố tụng, ông T nắm giữ đầy đủ các căn cứ vững chắc để bảo vệ quyền lợi:

Thứ nhất, Hợp đồng ủy quyền bản gốc ký kết năm 2024 tại Văn phòng Công chứng giới hạn rõ ràng quyền “quản lý, cho thuê” và tuyệt đối không có điều khoản “định đoạt, chuyển nhượng”.

Thứ hai, hành vi tự ý ký kết hợp đồng bán nhà của ông K cấu thành rõ ràng tội vượt quá phạm vi đại diện, làm cho giao dịch chuyển nhượng sau đó vô hiệu toàn bộ.

4. Kết luận

Qua đó, để xử lý tranh chấp tài sản do bị lạm dụng hợp đồng ủy quyền sang tên trái phép đòi hỏi chủ sở hữu phải giữ bình tĩnh, bảo lưu đầy đủ hồ sơ pháp lý và tiến hành các bước theo đúng trình tự tố tụng chuẩn mực:

Bước 1: Thu thập và lưu giữ trọn bộ hồ sơ chứng cứ bao gồm Hợp đồng ủy quyền bản gốc (chứng minh không có quyền định đoạt/bán nhà), Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở (Sổ đỏ), trích lục hồ sơ giao dịch chuyển nhượng tại UBND phường và các tài liệu liên quan chứng minh hành vi vượt quá phạm vi ủy quyền của người cháu họ.

Bước 2: Ông T (hoặc : Luật sư đại diện) gửi Thư yêu cầu pháp lý thông báo chính thức đến người đang quản lý/sử dụng nhà và các cơ quan chức năng, chỉ rõ hành vi vượt quá phạm vi ủy quyền trái pháp luật theo Điều 142 Bộ luật Dân sự 2015; thông báo việc vô hiệu của giao dịch chuyển nhượng và yêu cầu bàn giao lại nhà đất cho chủ sở hữu hợp pháp.

Bước 3: Ông T khởi kiện trực tiếp ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa người nhận ủy quyền và bên thứ ba là vô hiệu; buộc người đang chiếm giữ phải trả lại nhà đất cho chủ sở hữu; đồng thời nộp Đơn yêu cầu Tòa án áp dụng Biện pháp khẩn cấp tạm thời: Phong tỏa tài sản, cấm thay đổi hiện trạng tài sản đối với căn nhà tranh chấp trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 21/10/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938