TRANH CHẤP VỀ DIỆN TÍCH ĐẤT KHI THỰC TẾ BỊ HỤT SO VỚI SỔ ĐỎ: NGƯỜI MUA PHẢI BẢO VỆ QUYỀN LỢI NHƯ THẾ NÀO?

1. Tình huống pháp lý

Tháng 10/2025, bà Nguyễn Thị L ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Lê Văn H đối với thửa đất số 55, tờ bản đồ số 12 tại xã H, thành phố Hà Nội. Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) do ông H giao cho bà L, diện tích thửa đất được ghi nhận là 120m². Tổng giá trị giao dịch thỏa thuận theo diện tích trên Sổ đỏ là 3,6 tỷ đồng (tương đương 30 triệu đồng/m²). Bà L đã thanh toán đủ 100% tiền mặt và hoàn tất thủ tục sang tên Sổ đỏ đứng tên mình tại UBND xã.

Đến tháng 02/2026, khi bà L tiến hành thuê đơn vị đo đạc độc lập để xin giấy phép xây dựng nhà ở, kết quả đo đạc thực tế toàn bộ ranh giới thửa đất chỉ đạt 105m², bị hụt mất 15m² so với diện tích ghi trên Sổ đỏ mà ông H đã chuyển nhượng (diện tích bị thiếu nằm ở phần giáp ranh phía sau do bị quy hoạch mở rộng ngõ đi chung từ trước nhưng chưa cập nhật vào sổ hoặc bị nhà bên cạnh lấn chiếm dần theo thời gian).

Bà L lập tức liên hệ yêu cầu ông H hoàn trả lại số tiền tương ứng với 15m² bị thiếu (khoảng 450 triệu đồng). Tuy nhiên, ông H thẳng thừng từ chối và cho rằng: “Đất mua bán là mua theo hiện trạng ranh giới bằng mắt thường, tôi giao đủ đất, đủ sổ, sang tên xong là hết trách nhiệm, thiếu hay đủ gì người mua tự chịu”.

Nhận thấy tài sản bị thiệt hại nặng nề, tháng 10/2026, bà L quyết định tìm đến Luật Bắc Dương nhờ tư vấn pháp lý và tiến hành khởi kiện ra Tòa án nhân dân.

2. Quy định pháp luật

Tranh chấp phát sinh từ việc diện tích đất thực tế bị hụt (nhỏ hơn) so với diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng là dạng tranh chấp dân sự phổ biến, được điều chỉnh trực tiếp bởi Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Về nguyên tắc bảo đảm quyền lợi của bên mua khi tài sản có khuyết tật về diện tích, căn cứ theo quy định tại Điều 432 và Điều 440 Bộ luật Dân sự 2015, bên bán có nghĩa vụ giao tài sản đúng số lượng, diện tích và chất lượng như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Trường hợp vật mua bán (quyền sử dụng đất gắn liền với diện tích cụ thể) mà có số lượng ít hơn so với thỏa thuận hoặc không đúng như diện tích ghi trên giấy tờ sở hữu do lỗi của bên bán che giấu hoặc do sai lệch hồ sơ, bên mua có quyền yêu cầu bên bán giao tiếp phần còn lại (nếu có) hoặc yêu cầu giảm giá mua bán tương ứng với phần diện tích bị thiếu, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Về trách nhiệm pháp lý của người chuyển nhượng khi cung cấp thông tin sai lệch về diện tích, căn cứ theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, việc bên bán giao dịch dựa trên diện tích khống hoặc diện tích không đúng thực tế trên Sổ đỏ mà không thông báo cho người mua biết trước khi xuống tiền làm cho người mua nhầm tưởng về giá trị tài sản, đây là căn cứ pháp lý để yêu cầu điều chỉnh lại giá trị hợp đồng hoặc tuyên bố một phần giao dịch vô hiệu do nhầm lẫn, lừa dối để buộc hoàn trả tiền thừa.

Về thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân, căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35 và Điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến diện tích, ranh giới và giá trị tài sản thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, quan niệm “mua đất cứ giao sổ là xong, thiếu hay đủ người mua tự chịu” của một số người bán là hoàn toàn sai lệch và vi phạm nguyên tắc giao dịch dân sự trung thực. Khi diện tích thực tế chênh lệch hụt so với Sổ đỏ, giá trị tài sản thực nhận đã bị sụt giảm nghiêm trọng so với số tiền thực trả.

Tuy nhiên, về mặt pháp lý tố tụng, bà L hoàn toàn có đầy đủ cơ sở để bảo vệ quyền lợi:

Thứ nhất, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết và công chứng dựa trên diện tích 120m² ghi trong Sổ đỏ là căn cứ xác định đơn giá tài sản.

Thứ hai, Biên bản đo đạc hiện trạng kỹ thuật của đơn vị đo đạc bản đồ độc lập hoặc kết quả trưng cầu giám định của Tòa án (trường hợp khởi kiện) sẽ là chứng cứ khoa học xác thực chứng minh diện tích thực tế bị hụt 15m².

4. Kết luận

Qua đó, để xử lý tranh chấp đất đai bị hụt diện tích so với Sổ đỏ đòi hỏi bà L phải giữ sự bình tĩnh, bảo lưu đầy đủ hồ sơ giao dịch và tiến hành các bước theo đúng trình tự tố tụng chuẩn mực:

Bước 1: Thu thập và lưu giữ trọn bộ hồ sơ chứng cứ bao gồm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), các chứng từ thanh toán tiền (ủy nhiệm chi, phiếu thu), biên bản giao nhận đất và đặc biệt là Bản vẽ đo đạc hiện trạng thực tế do đơn vị đo đạc có tư cách pháp nhân thực hiện chứng minh diện tích bị thiếu hụt.

Bước 2: Bà L hoặc Luật sư đại diện gửi Thư yêu cầu pháp lý và đề nghị đối thoại (hòa giải tại UBND xã phường) giải quyết tranh chấp người bán, chỉ rõ nghĩa vụ giao tài sản đúng diện tích theo hợp đồng và quy định pháp luật dân sự; yêu cầu trong thời hạn 07 ngày phải đối soát lại giá trị giao dịch và hoàn trả lại khoản tiền tương ứng với phần diện tích 15m² bị thiếu.

Bước 3: Khởi kiện trực tiếp ra Tòa án nhân dân: Trường hợp bên bán cố tình không hợp tác giải quyết, bà L nộp đơn khởi kiện trực tiếp ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền nơi có bất động sản để yêu cầu Tòa án buộc bên bán phải hoàn trả khoản tiền tương ứng với phần diện tích đất bị hụt thực tế theo đơn giá thỏa thuận trong hợp đồng, kèm theo lãi suất chậm trả và các chi phí đo đạc, định giá phát sinh.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 20/10/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938