TRANH CHẤP LẤN CHIẾM LỐI ĐI CHUNG TRONG NGÕ ĐỂ LÀM NƠI GỬI XE, KHO BÃI VÀ THỦ TỤC KHỞI KIỆN BẢO VỆ QUYỀN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ

1. Tình huống pháp lý

Gia đình ông Lê Văn M và gia đình ông Hoàng Văn N là hai hộ dân sống trong cùng một con ngõ đi chung rộng 2,2m, dài 25m tại phường T, thành phố Hà Nội. Con ngõ này vốn là đất lối đi chung do các hộ dân tự thỏa thuận cắt ra từ nhiều thập kỷ trước để đấu nối ra đường lớn, đã được ghi nhận trên bản đồ địa chính của phường là “đất giao thông nội bộ/lối đi chung”, không thuộc quyền sở hữu riêng của bất kỳ cá nhân nào.

Từ giữa năm 2025, gia đình ông N mở cửa hàng kinh doanh đồ gỗ nội thất tại nhà. Do diện tích nhà chật hẹp, ông N đã tự ý biến 15m chiều dài con ngõ chung thành nơi tập kết hàng hóa, làm kho chứa các kiện hàng gỗ; đồng thời tổ chức cho khách hàng dừng, đỗ xe máy, xe ba gác bốc xếp hàng hóa chắn gần như toàn bộ lối đi. Lối đi rộng 2,2m bị chiếm dụng chỉ còn chưa đầy 0,8m, gây cản trở nghiêm trọng đến việc đi lại, dắt xe và sinh hoạt hằng ngày của gia đình ông M cùng các hộ dân phía trong. Nghiêm trọng hơn, việc chất đống thùng carton và gỗ khô trong ngõ hẹp tiềm ẩn nguy cơ cháy nổ cực kỳ cao.

Mặc dù ông M và Tổ trưởng dân phố đã nhiều lần nhắc nhở, UBND phường cũng đã xuống lập biên bản xử phạt hành chính về hành vi lấn chiếm lối đi chung nhưng ông N vẫn cố tình vi phạm, thậm chí còn thách thức: “Đất trước cửa nhà ta thì ta có quyền để đồ và trông xe, ai không đi được thì lách qua”.

Tháng 03/2026, ông M và các hộ dân xung quanh quyết định tìm tới Luật sư tư vấn để yêu cầu ông N chấm dứt hành vi cản trở, tháo dỡ toàn bộ hàng hóa, trả lại nguyên trạng lối đi chung.

2. Quy định pháp luật

Về quyền đối với bất động sản liền kề và lối đi chung, căn cứ Điều 245 và Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, quyền đối với bất động sản liền kề là quyền của chủ sở hữu bất động sản được thực hiện trên bất động sản liền kề thuộc sở hữu của chủ sở hữu khác nhằm phục vụ cho việc khai thác, sử dụng bất động sản của mình. Chủ sở hữu bất động sản bị hưởng quyền có nghĩa vụ tôn trọng, không được gây cản trở hoặc làm ảnh hưởng đến việc sử dụng lối đi chung.

Về nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc sử dụng lối đi chung, căn cứ Khoản 3 Điều 248 Bộ luật Dân sự 2015, việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề phải bảo đảm: “Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn”.

Về các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng đất đai, căn cứ Khoản 1 Điều 11 Luật Đất đai 2024, hành vi lấn, chiếm, hủy hoại đất đai; sử dụng đất không đúng mục đích (biến đất giao thông, lối đi chung thành kho bãi, bãi trông giữ xe riêng) là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng.

Về biện pháp bảo vệ quyền sở hữu và quyền khác đối với tài sản, căn cứ Điều 164 và Điều 169 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án buộc người có hành vi xâm phạm phải chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật, khôi phục lại tình trạng ban đầu và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Về thẩm quyền giải quyết của Tòa án, căn cứ Khoản 3 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35 và Điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản có thẩm quyền thụ lý và giải quyết tranh chấp.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, tranh chấp liên quan đến việc chiếm dụng ngõ đi chung, sân chung để làm bãi để xe, kho chứa đồ hay tự ý dựng cổng rào là dạng tranh chấp đô thị vô cùng nhức nhối. Nhiều hộ dân ở nhà mặt ngõ thường có tâm lý lệch lạc cho rằng “khoảng không và mặt đất trước cửa nhà mình là tài sản riêng của mình”.

Xét về mặt pháp lý, ngõ đi chung là tài sản thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng cư dân (hoặc do Nhà nước quản lý). Việc ông N tự ý kê đặt hàng hóa, lập bãi để xe làm cản trở quyền đi lại của ông M và các hộ liền kề là hành vi vi phạm pháp luật dân sự và đất đai.

4. Kết luận

Đối với trường hợp của gia đình ông Lê Văn M, để chấm dứt dứt điểm hành vi lấn chiếm ngõ đi chung của ông N, gia đình thực hiện theo quy trình 3 bước pháp lý sau:

Bước 1: Gia đình thu thập chứng cứ vụ việc bao gồm:

– Bản vẽ trích đo địa chính, Sổ đỏ của gia đình (thể hiện ranh giới giáp lối đi chung);

– Trích lục bản đồ địa chính phường xác nhận con ngõ là đất giao thông/đi chung;

– Hình ảnh, video clip ghi rõ ngày giờ ông N tự ý chất hàng hóa, kho bãi, dựng xe chắn lối đi;

– Biên bản làm việc của Tổ dân phố, Biên bản vi phạm hành chính/Quyết định xử phạt của UBND phường đối với ông N.

Bước 2: Gia đình gửi Đơn đề nghị xử lý vi phạm hành chính và cưỡng chế tháo dỡ tới UBND cấp phường và Công an phường sở tại theo quy định pháp luật.

Bước 3: Nếu ông N vẫn cố tình không chấp hành, ông M và các hộ dân đồng ký tên nộp Đơn khởi kiện yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở quyền sử dụng bất động sản liền kề tại Tòa án nhân dân khu vực.  Theo đó, các hộ dân yêu cầu Tòa án: (1) Buộc ông N chấm dứt ngay hành vi chiếm dụng ngõ đi chung làm nơi để xe, kho chứa đồ; (2) Buộc ông N di dời toàn bộ tài sản, vật dụng, trả lại nguyên trạng mặt bằng con ngõ rộng 2,2m cho cộng đồng.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 30/09/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938