TRANH CHẤP RANH GIỚI ĐẤT ĐAI KHI HÀNG XÓM XÂY BAN CÔNG, MÁI CHE LẤN SANG KHOẢNG KHÔNG VÀ THỦ TỤC KHỞI KIỆN YÊU CẦU THÁO DỠ

1. Tình huống pháp lý

Gia đình ông Đỗ Văn B sở hữu hợp pháp thửa đất diện tích 95m² (đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) tại thành phố Hà Nội. Thửa đất của ông B nằm liền kề với thửa đất của gia đình ông Phạm Văn K. Đầu năm 2025, ông K tiến hành đập bỏ nhà cũ để xây dựng lại nhà ở gia đình quy mô 5 tầng.

Trong quá trình thi công xây dựng từ tầng 2 trở lên, mặc dù móng và tường tầng 1 của ông K được xây đúng ranh giới mốc giới đất trên mặt đất, nhưng từ tầng 2 đến tầng 5, ông K đã tự ý đua ban công, ô văng vươn ra ngoài ranh giới đất tới 0,8m, chồm sang toàn bộ khoảng không phía trên diện tích sân trước nhà ông B. Không những vậy, trên mái tầng 5, ông K còn cho lắp đặt hệ thống mái che tôn và máng thoát nước xả trực tiếp nước mưa xuống sân nhà ông B.

Khi phát hiện sự việc, ông B đã nhiều lần yêu cầu ông K dừng thi công và tháo dỡ phần ban công, mái che lấn chiếm khoảng không. Mặc dù vậy, ông K cho rằng: “Dưới đất tôi xây đúng mốc giới, trên không trung cao hơn đầu người thì tôi cứ đua ra làm mát, chẳng ảnh hưởng gì đến đất bên dưới cả”.

UBND phường sau đó đã lập biên bản vi phạm trật tự xây dựng, yêu cầu dừng thi công sau khi ông B trình báo nhưng ông K vẫn lén lút hoàn thiện công trình. Đến tháng 02/2026, ông B quyết định nộp đơn khởi kiện ông K ra Tòa án nhân dân để buộc tháo dỡ toàn bộ phần công trình xây dựng lấn chiếm khoảng không không gian.

2. Quy định pháp luật

Về quyền hạn của người sử dụng đất đối với khoảng không và lòng đất, căn cứ Khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 và quy định của Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất được sử dụng khoảng không và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Về giới hạn xây dựng công trình liền kề, căn cứ Khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015:

“2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó, việc ông K xây dựng ban công xâm lấn khoảng không trên thửa đất của ông B là hành vi vi phạm pháp luật.

Về xử lý hành vi lấn chiếm khoảng không đai, căn cứ Khoản 1 Điều 11 Luật Đất đai 2024 và Điều 164, Điều 169 Bộ luật Dân sự 2015, hành vi lấn chiếm khoảng không thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của người khác là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng. Chủ sở hữu đất bị lấn chiếm có quyền yêu cầu người vi phạm chấm dứt hành vi vi phạm, tháo dỡ phần công trình lấn chiếm, khôi phục lại tình trạng ban đầu và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Về thủ tục hòa giải và thẩm quyền giải quyết, căn cứ Điều 235 Luật Đất đai 2024, tranh chấp ranh giới đất đai (bao gồm cả lấn chiếm khoảng không) bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã/phường nơi có đất. Trường hợp hòa giải không thành, căn cứ Khoản 3 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35 và Điểm c Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản có thẩm quyền thụ lý và giải quyết vụ án.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, tư duy “xây dưới đất đúng mốc thì trên không được vươn ra” là một sai lầm pháp lý phổ biến trong xây dựng nhà ở dân dụng tại các đô thị lớn. Quyền sử dụng đất của người dân được xác định theo chiều thẳng đứng hình hộp (từ lòng đất đến khoảng không vũ trụ) căn cứ theo ranh giới thể hiện trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do đó, bất kỳ hành vi đua ban công, ô văng, mái che, cục nóng điều hòa hay máng nước nhô ra khỏi ranh giới đường thẳng đứng phân chia hai thửa đất mà không được sự đồng ý bằng văn bản của chủ đất liền kề đều cấu thành hành vi lấn chiếm đất đai trái pháp luật. Khi đưa ra Tòa án, Tòa án xem xét trích đo địa chính và hồ sơ cấp phép xây dựng để đánh giá vi phạm và đưa ra phán quyết theo quy định pháp luật.

4. Kết luận

Đối với trường hợp của gia đình ông Đỗ Văn B, để bảo vệ quyền sử dụng đất và buộc ông K tháo dỡ công trình vi phạm, ông B thực hiện theo trình tự 4 bước pháp lý sau:

Bước 1: Lập tức thu thập Sổ đỏ bản sao công chứng; chụp ảnh, quay video hiện trạng công trình lấn chiếm; gửi đơn đề nghị Chi nhánh UBND phường hoặc Đơn vị đo đạc có chức năng tiến hành đo vẽ Sơ đồ hiện trạng công trình lấn chiếm khoảng không để xác định chính xác kích thước, diện tích ban công, mái che nhô sang đất nhà ông B.

Bước 2: Nộp đơn tại UBND phường nơi có đất. UBND phường sẽ thụ lý, tiến hành kiểm tra hiện trạng trật tự xây dựng, tổ chức phiên hòa giải trực tiếp giữa hai gia đình trong thời hạn 45 ngày. Nếu hòa giải thành, lập Biên bản hòa giải thành. Nếu ông K cố tình không tháo dỡ hoặc không hợp tác, UBND phường lập Biên bản hòa giải không thành.

Bước 3: Sau khi có Biên bản hòa giải không thành của UBND phường, ông B gửi Đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân khu vực có thẩm quyền. Yêu cầu Tòa án giải quyết các nội dung:

– Tuyên bố hành vi xây dựng ban công, ô văng, mái che của ông K lấn sang khoảng không thuộc quyền sử dụng đất của ông B là trái pháp luật;

– Buộc ông K phải tháo dỡ toàn bộ phần ban công, mái che, máng nước đua sang đất ông B, khôi phục lại không gian nguyên trạng;

– Buộc ông K bồi thường thiệt hại phát sinh (nếu có).

Bước 4: Đồng thời với việc nộp đơn khởi kiện, ông B nộp Đơn yêu cầu Tòa án ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Tam dừng thi công xây dựng đối với hạng mục công trình vi phạm của ông K để tránh việc ông K tiếp tục hoàn thiện, gây khó khăn cho việc tháo dỡ và thi hành án sau này.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 01/10/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938