HÀNG XÓM KHÓA LỐI CẦU THANG BỘ LÀM KHO RIÊNG: PHƯƠNG ÁN PHÁP LÝ NÀO ĐỂ ĐÒI LẠI LỐI THOÁT HIỂM?

1. Tình huống pháp lý

Đầu năm 2026, các hộ dân sống từ tầng 3 đến tầng 5 của một tòa nhà chia hộ tại thành phố Hạ Long rơi vào tình trạng sống trong sợ hãi. Nguyên nhân xuất phát từ việc hộ gia đình ông Long ở tầng 2 đã tự ý thuê thợ về thiết kế, lắp đặt một hệ thống cửa sắt kiên cố ngay tại chiếu nghỉ của cầu thang bộ dẫn từ tầng 2 xuống tầng 1. Sau khi lắp cửa, ông Long khóa chặt lại và biến toàn bộ không gian gầm cầu thang cũng như lối đi bộ này thành kho chứa hàng hóa kinh doanh riêng của gia đình mình.

Việc làm này khiến lối thoát hiểm duy nhất bằng đường bộ của các hộ dân phía trên bị phong tỏa hoàn toàn, mọi việc di chuyển hàng ngày phụ thuộc duy nhất vào một thang máy nhỏ. Khi các hộ dân góp ý và yêu cầu dỡ bỏ cửa sắt để đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy, ông Long ngang ngược phản đối với lý do diện tích cầu thang đi qua tầng nào thì tầng đó có quyền quản lý, và gia đình ông đã bỏ tiền mua đứt phần diện tích sàn tầng 2 nên có quyền xây sửa theo ý muốn.

Quá bức xúc trước hành vi ích kỷ, coi thường tính mạng người khác và luật pháp của hàng xóm, các hộ dân đã làm đơn cầu cứu đến Luật sư để tìm giải pháp buộc ông Long phải phá dỡ phần công trình trái phép này.

2. Quy định pháp luật

Hành vi tự ý chiếm dụng, rào chắn không gian cầu thang bộ thoát hiểm tại các tòa nhà chia hộ, nhà chung cư là hành vi vi phạm nghiêm trọng luật nhà ở và an toàn công cộng, được pháp luật điều chỉnh chặt chẽ bởi các quy định sở hữu chung và chế tài hành chính khẩn cấp.

Về bản chất sở hữu của cầu thang bộ, đây là tài sản không thể phân chia của tất cả các hộ dân trong tòa nhà. Căn cứ quy định về phần sở hữu chung trong nhà chung cư tại Điều 142 Luật Nhà ở 2023, các diện tích và hệ thống thiết bị dùng chung bao gồm: không gian chung, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, lối thoát hiểm, đường hiểm họa… đều thuộc sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu căn hộ trong tòa nhà. Do đó, việc ông Long lập luận rằng cầu thang đi qua tầng 2 thì thuộc quyền quản lý riêng của ông là hoàn toàn vô giá trị và trái quy định tối cao của Luật Nhà ở.

Về các hành vi bị nghiêm cấm, việc tự ý xây dựng, cơi nới để chiếm dụng không gian chung bị xử lý rất nặng. Căn cứ quy định tại Luật Nhà ở, hành vi chiếm dụng diện tích sở hữu chung, tự ý chuyển đổi công năng phần diện tích công cộng trong nhà ở nhiều tầng là hành vi bị cấm. Đồng thời, theo quy định của pháp luật về Phòng cháy và chữa cháy, hành vi khóa cửa thoát hiểm, làm cản trở lối thoát nạn của người dân khi có sự cố xảy ra là vi phạm đặc biệt nghiêm trọng, có thể bị xử phạt vi phạm hành chính lên đến hàng chục triệu đồng theo Nghị định của Chính phủ và buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Khi quyền và lợi ích hợp pháp của các hộ dân bị xâm phạm, Bộ luật Dân sự 2015 cung cấp công cụ để bảo vệ quyền sở hữu. Căn cứ Điều 164 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm phải chấm dứt hành vi, khôi phục lại tình trạng ban đầu và bồi thường thiệt hại. Sự kết hợp giữa chế tài hành chính và tư pháp dân sự sẽ là gọng kìm pháp lý tháo dỡ chiếc cửa sắt bất hợp pháp của người hàng xóm lạm quyền.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, tranh chấp không gian chung tại các tòa nhà chia hộ hay chung cư mini giống như một mồi lửa âm ỉ, có thể bùng phát thành thảm họa bất cứ lúc nào nếu không được dập tắt bằng sự nghiêm minh của pháp luật. Nhiều người dân hiện nay vẫn giữ tư duy “tiện đâu làm đấy”, coi không gian trước cửa nhà mình hoặc phần hành lang đi qua tầng mình là tài sản gia đình, thích cơi nới, làm chuồng cọp hay khóa lại làm kho là quyền của mình. Đây là lối suy nghĩ ích kỷ, thiếu ý thức cộng đồng và mù quáng về luật pháp. Họ không hiểu rằng, một chiếc khóa sắt họ lắp lên có thể giúp họ lãi thêm vài mét vuông chứa đồ, nhưng lại trực tiếp tước đi cơ hội sống sót của hàng chục con người phía trên nếu chẳng may hỏa hoạn xảy ra.

Trong tình huống của tòa nhà này, chiếc cửa sắt của ông Long là một bằng chứng vi phạm quả tang, không thể biện minh. Sự dung túng hoặc chậm trễ xử lý của các cơ quan quản lý trật tự xây dựng địa phương trong những trường hợp này thường làm người vi phạm lầm tưởng mình đúng. Việc ông Long thách thức hàng xóm không chỉ là sự vi phạm về mặt dân sự mà đã chạm đến ranh giới của việc coi thường tính mạng đồng bào. Trên bàn cân pháp lý, không một lý lẽ kinh doanh hay quyền sở hữu tư nhân nào được phép đứng trên sự an nguy và tính mạng của cộng đồng cư dân xung quanh.

4. Kết luận

Đòi lại lối đi và cầu thang bộ thoát hiểm là một cuộc chiến pháp lý cần sự đồng lòng của tập thể các hộ dân bị ảnh hưởng, đòi hỏi phải kích hoạt nhanh chóng các chế tài hành chính khẩn cấp của chính quyền địa phương để can thiệp kịp thời, tránh việc kéo dài thời gian gây nguy hiểm trực tiếp đến an toàn của tòa nhà.

Để xử lý triệt để hành vi khóa cửa cầu thang của ông Long, tập thể cư dân dưới sự định hướng của Luật sư cần triển khai quy trình ba bước xử lý nhanh chóng.

Bước thứ nhất, cư dân cần lập tức chụp ảnh, quay video hiện trạng chiếc cửa sắt bị khóa và làm đơn kiến nghị khẩn cấp gửi lên Ủy ban nhân dân cấp xã và Đội Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy & Cứu nạn cứu hộ khu vực để yêu cầu kiểm tra an toàn khẩn cấp.

Bước thứ hai, cơ quan chức năng sẽ tiến hành lập biên bản vi phạm hành chính đối với ông Long về hành vi làm cản trở lối thoát nạn và ra quyết định xử phạt, đồng thời ấn định thời hạn cưỡng chế buộc tháo dỡ công trình vi phạm.

Cuối cùng, nếu ông Long vẫn cố tình trì hoãn hoặc chính quyền chậm thực thi, Luật sư sẽ đại diện cư dân nộp đơn khởi kiện vụ án tranh chấp quyền đối với bất động sản liền kề ra Tòa án nhân dân để yêu cầu phán quyết buộc chấm dứt hành vi cản trở quyền sở hữu chung. Sự vào cuộc quyết liệt và nghiêm minh của pháp luật Nhà ở sẽ trả lại sự thông thoáng cho lối thoát hiểm, mang lại sự bình yên và an toàn tuyệt đối cho cuộc sống của người dân.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 30/06/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sụ 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938