Vi bằng và giá trị pháp lý khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Vi bằng là gì?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại thì vi bằng được hiểu là: “Văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức”.

Như vậy, dựa vào quy định của pháp luật, có thể hiểu vi bằng được lập dưới hình thức bằng văn bản, được dùng để ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật trên thực tế và theo yêu cầu của các cá nhân, cơ quan, tổ chức mà Thừa phát lại sẽ chứng kiến trực tiếp sự việc và lập vi bằng theo yêu cầu đó.

2. Thẩm quyền xác lập và giá trị pháp lý của Vi bằng

Theo quy định tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng được quy định như sau:

“Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp không được lập vi bằng.

Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.

Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập”.

3. Điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đầy đủ các điều kiện tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Đang trong thời hạn sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Khi hai bên thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng theo quy định của pháp luật tại điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 và Điều 42 Luật công chứng 2014. Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà đất thì mới có giá trị pháp lý và được pháp luật công nhận.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết bằng giấy viết tay hoặc chỉ lập vi bằng thì sẽ không được pháp luật công nhận và bảo vệ khi có tranh chấp.

Lưu ý:

Như đã trình bày ở trên về giá trị pháp lý của Vi bằng gồm: vi bằng không thể thay thế cho văn bản đã công chứng, chứng thực hoặc văn bản hành chính khác; Vi bằng được pháp luật tố tụng công nhận làm nguồn chứng cứ Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự hoặc hành chính nếu có phát sinh tranh chấp; Vi bằng được xem là căn cứ thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân.

Như vậy, vi bằng không thể được dùng để thay thế cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng hoặc chứng thực. Thay vào đó vi bằng chỉ được dùng để làm nguồn chứng cứ hoặc căn cứ chứng minh có tồn tại việc giao dịch giữa các bên trong giao dịch cũng như các công việc mà hai bên đã thực hiện.

4. Các trường hợp không được lập vi bằng

Lập vi bằng là một phương pháp xác nhận sự kiện diễn ra trên thực tế dưới định dạng văn bản của tổ chức Thừa phát lại. Tuy nhiên, có các trường hợp pháp luật không cho phép Thừa phát lại được lập vi bằng theo quy định tại Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP như sau:

“Thừa phát lại không được nhận lập vi bằng đối với những việc làm mà liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân hoặc những người thân thích.

Vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng.

Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân, bí mật gia đình, trái đạo đức xã hội.

Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực.

Ghi nhận sự kiện, hành vi của cán bộ, công chức, viên chức.

Ghi nhận sự kiện, hành vi không do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến.

5. Những trường hợp được lập vi bằng liên quan đến nhà đất

Mặc dù không được lập vi bằng để chuyển nhượng nhà đất không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định nhưng Thừa phát lại được lập vi bằng để ghi nhận sự kiện liên quan đến chuyển nhượng nhà đất bao gồm:

– Ghi nhận sự việc giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên trên thực tế hoặc dùng làm chứng cứ chứng minh khi có tranh chấp phải ra Tòa hoặc dùng để làm chứng cứ trong các quan hệ pháp lý khác;

– Ghi nhận việc đặt cọc tiền giữa các bên mua bán;

– Dùng để xác định tình trạng nhà đất…

– Xác nhận về tình trạng nhà đất liền kề trước khi xây dựng công trình.

– Xác nhận tình trạng nhà trước khi cho thuê hay mua nhà.

– Xác nhận tình trạng nhà đất bị lấn chiếm.

– Xác nhận việc chiếm giữ nhà, trụ sở, tài sản khác trái quy định của pháp luật.

6. Kết luận

Vi bằng là việc ghi nhận sự kiện, sự việc có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và được thể hiện dưới dạng văn bản, vi bằng như một nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự, hành chính và là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân với nhau. Vì vậy, vi bằng không thể thay thế bất cứ văn bản nào khi các bên thực hiện giao dịch về mua bán nhà ở.

Như vậy, vi bằng không có giá trị pháp lý thay thế hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực. Khi lập vi bằng, Thừa phát lại phải giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị pháp lý của vi bằng và những trường hợp được phép lập vi bằng liên quan đến chuyển nhượng nhà đất.