Đăng ký tài sản gắn liền với đất trong sổ đỏ: bắt buộc hay quyền lựa chọn của người dân?

Sau khi Luật Đất đai năm 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, nhiều quy định mới liên quan đến đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất đã được ban hành, tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho công tác quản lý đất đai thống nhất, hiện đại. Tuy nhiên, trong thực tiễn áp dụng, không ít người sử dụng đất còn băn khoăn về nghĩa vụ đăng ký tài sản gắn liền với đất, đặc biệt là nhà ở, công trình xây dựng, khi làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ).

1. Thực trạng và nguyên nhân

Nhiều trường hợp người dân đã được cấp sổ đỏ chỉ ghi nhận quyền sử dụng đất, nhưng trên thực tế đã có nhà ở hoặc công trình xây dựng ổn định, lâu dài. Một số khác lại cho rằng nếu không đăng ký tài sản gắn liền với đất thì sẽ vi phạm pháp luật hoặc không được bảo vệ quyền lợi khi phát sinh tranh chấp. Sự thiếu thống nhất trong nhận thức này dẫn đến tâm lý e ngại, chậm trễ trong việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng trên xuất phát từ việc người dân chưa phân biệt rõ giữa nghĩa vụ đăng ký đất đai và quyền đăng ký tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật hiện hành, cũng như chịu ảnh hưởng từ các quy định trước đây khi việc ghi nhận nhà ở, công trình trên sổ đỏ được coi là cần thiết trong hầu hết các trường hợp.

2. Căn cứ pháp lý

“Điều 131. Nguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất

1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý.

2. Tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu.

3. Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

4. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý đã kê khai đăng ký được ghi vào hồ sơ địa chính và được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nếu đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

5. Chính phủ quy định chi tiết việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất.”

Như vậy, theo quy định tại Điều 131 Luật Đất đai năm 2024 nêu trên, pháp luật đã xác lập nguyên tắc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất một cách rõ ràng. Cụ thể, đăng ký đất đai là nghĩa vụ bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được Nhà nước giao đất để quản lý. Trong khi đó, tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu. Quy định này cho thấy pháp luật hiện hành không đặt ra nghĩa vụ bắt buộc phải đăng ký tài sản gắn liền với đất trong mọi trường hợp.

Luật Đất đai 2024 đồng thời khẳng định việc đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất có thể được thực hiện dưới hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và đều có giá trị pháp lý như nhau. Việc đăng ký bao gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, nhằm bảo đảm việc cập nhật đầy đủ, kịp thời thông tin vào hồ sơ địa chính. Như vậy, việc không đăng ký tài sản gắn liền với đất không bị xem là hành vi vi phạm pháp luật đất đai.

Bên cạnh đó, các quy định hướng dẫn thi hành, trong đó có Thông tư số 10/2024/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, đã cụ thể hóa nội dung thông tin đăng ký đối với tài sản gắn liền với đất, từ tên tài sản, đặc điểm, hình thức sở hữu, thời hạn sở hữu, địa chỉ đến các hạn chế quyền (nếu có). Các quy định này cho thấy Nhà nước khuyến khích việc đăng ký tài sản gắn liền với đất nhằm bảo đảm tính minh bạch và an toàn pháp lý, nhưng không biến đây thành nghĩa vụ bắt buộc đối với mọi chủ sở hữu.

3. Đánh giá

Từ góc độ pháp lý, người sử dụng đất cần xác định rõ rằng việc đăng ký tài sản gắn liền với đất là quyền của chủ sở hữu, không phải là nghĩa vụ bắt buộc. Do đó, trong trường hợp chưa có nhu cầu thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở, công trình xây dựng hoặc chưa phát sinh tranh chấp, người sử dụng đất có thể lựa chọn chưa đăng ký tài sản gắn liền với đất mà vẫn không vi phạm pháp luật.

Tuy nhiên, trên phương diện bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, việc đăng ký tài sản gắn liền với đất là phương án nên được ưu tiên thực hiện. Khi tài sản được ghi nhận trong Giấy chứng nhận, quyền sở hữu của chủ thể sẽ được Nhà nước chính thức xác lập và bảo hộ. Điều này đặc biệt quan trọng trong các giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế, góp vốn, cũng như trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội, bởi đây là căn cứ để xác định mức bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật.

Đối với các trường hợp đã có nhà ở, công trình xây dựng hợp pháp nhưng chưa được đăng ký, chủ sở hữu nên chủ động thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất khi có điều kiện, nhằm hạn chế tối đa rủi ro pháp lý có thể phát sinh trong tương lai.

4. Kết luận

Có thể khẳng định rằng, theo Luật Đất đai năm 2024, việc đăng ký tài sản gắn liền với đất trong sổ đỏ không phải là nghĩa vụ bắt buộc mà được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Tuy nhiên, trong bối cảnh các quan hệ pháp lý về đất đai và bất động sản ngày càng phức tạp, việc đăng ký tài sản gắn liền với đất là cần thiết để bảo đảm sự an toàn pháp lý, bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp và phòng ngừa tranh chấp. Do đó, người sử dụng đất cần cân nhắc đầy đủ giữa quyền lựa chọn và lợi ích lâu dài để đưa ra quyết định phù hợp với tình trạng pháp lý và nhu cầu thực tế của mình.