ĐẶT CỌC MUA NHÀ QUA “THỎA THUẬN GIỮ CHỖ” – HÌNH THỨC LÁCH LUẬT HAY RỦI RO HIỆN HỮU?

1. Tình huống pháp lý

Đầu năm 2026, anh M quyết định mua một căn hộ cao cấp tại dự án X qua một sàn giao dịch bất động sản. Tại thời điểm này, dự án mới chỉ đang trong giai đoạn san lấp mặt bằng và chưa có giấy phép huy động vốn từ Sở Xây dựng. Để “giành” được vị trí đẹp và giá ưu đãi, anh M được nhân viên tư vấn ký “Thỏa thuận giữ chỗ ưu tiên” với số tiền 500 triệu đồng.

Phía sàn giao dịch khẳng định đây chỉ là thỏa thuận dân sự tự nguyện để giữ chỗ, không phải hợp đồng đặt cọc mua bán nên không vi phạm pháp luật.

Tuy nhiên, 06 tháng sau, dự án “đắp chiếu” do sai phạm pháp lý, anh M muốn đòi lại tiền nhưng chủ đầu tư né tránh với lý do đây là khoản tiền “tự nguyện cam kết”.

Anh M thắc mắc bản chất của loại thỏa thuận này là gì? Anh cần làm gì để giải quyết vụ việc này?

2. Quy định pháp luật

Để xác định tính hợp pháp của các loại “thỏa thuận giữ chỗ”, chúng ta cần đối chiếu với Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Bộ luật Dân sự 2015.

Thứ nhất: Giới hạn về mức đặt cọc. Căn cứ khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh. Đặc biệt, mức tiền đặt cọc “không quá 5%” giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Theo đó, với căn hộ có giá 5 tỷ đồng, chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 250 triệu đồng tiền cọc. Việc thu 500 triệu đồng thông qua “giữ chỗ” khi dự án chưa đủ điều kiện là hành vi vi phạm pháp luật rõ rệt.

Thứ hai: Bản chất của “Thỏa thuận giữ chỗ“.  Phân tích bản chất giao dịch dân sự, dù tên gọi là “Thỏa thuận giữ chỗ”, “Phiếu đăng ký nguyện vọng” hay “Hợp đồng vay vốn”, nhưng khi nội dung thể hiện việc bên mua nộp tiền để bảo đảm việc giao kết hợp đồng mua bán bất động sản trong tương lai, thì về bản chất đây chính là một Hợp đồng đặt cọc.

Căn cứ Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, nếu các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo đó vô hiệu. Ở đây, “Thỏa thuận giữ chỗ” thường bị coi là giao dịch giả tạo nhằm che giấu hành vi huy động vốn trái phép khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý.

Thứ ba: Điều kiện để huy động vốn. Dự án chỉ được phép huy động vốn hoặc nhận đặt cọc khi đã có giấy phép xây dựng, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và đặc biệt là văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng. Mọi hình thức thu tiền trước thời điểm này đều tiềm ẩn rủi ro vô hiệu về mặt pháp lý.

Qua những phân tích trên, có thể thấy anh M đã vô tình trở thành nạn nhân của hoạt động huy động vốn trái luật núp bóng dưới hình thức dân sự. Để bảo vệ quyền lợi và thu hồi dòng vốn, anh M cần quyết liệt thực hiện lộ trình pháp lý sau:

Bước 1: Củng cố hồ sơ chứng cứ và hiện trạng pháp lý (thu thập bằng chứng).

Bước 2: Giao thiệp và khiếu nại trực tiếp (tiền tố tụng) (gửi thư yêu cầu (hoặc gặp mặt trực tiếp có lập biên bản) tới Chủ đầu tư).

Bước 3: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền (trường hợp Chủ đầu tư né tránh hoặc không giải quyết thỏa đáng).

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, “Thỏa thuận giữ chỗ” là một sự sáng tạo đầy rủi ro của các chủ đầu tư nhằm chiếm dụng vốn từ khách hàng ngay từ giai đoạn “sơ khai” của dự án. Đây thực chất là một hình thức “lách luật” tinh vi để vượt qua rào cản về điều kiện mở bán và giới hạn 5% tiền cọc mà Luật 2023 đã quy định.

“Gông cùm” đối với người mua nhà chính là sự thiếu minh bạch thông tin. Khách hàng thường bị cuốn vào những lời quảng cáo về “chiết khấu khủng”, “vị trí kim cương” mà quên mất rằng họ đang đặt cọc vào một khối tài sản chưa thành hình về mặt pháp lý. Khi dự án gặp trục trặc, chủ đầu tư thường dùng chính sự “tự nguyện” của khách hàng trong thỏa thuận để trì hoãn việc trả tiền hoặc khấu trừ các loại chi phí tư vấn không hợp lý.

Bên cạnh đó, việc coi đây là “giao dịch dân sự tự nguyện” chỉ là cách nói của phía doanh nghiệp để giảm nhẹ trách nhiệm hành chính. Trong một mối quan hệ mà bên bán (Chủ đầu tư) nắm giữ mọi thông tin và quyền định đoạt, thì người mua luôn là bên yếu thế. Sự áp đặt các điều khoản bất lợi trong các bản thỏa thuận in sẵn khiến tính “thỏa thuận” trong “Thỏa thuận giữ chỗ” gần như biến mất, để lại toàn bộ rủi ro cho người bỏ tiền.

4. Kết luận

Tổng kết lại, hầu hết các “Thỏa thuận giữ chỗ” thu tiền quá 5% giá trị tài sản hoặc thu tiền khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý đều là hành vi huy động vốn trái luật. Đừng để những mỹ từ về “giữ chỗ” trở thành cái bẫy giam lỏng tài chính của bạn. Sự an toàn pháp lý của bất động sản luôn quan trọng hơn bất kỳ khoản chiết khấu hấp dẫn nào.

Để tránh “tiền mất tật mang”, các nhà đầu tư cần chú trọng các bước sau:

Bước 1: Kiểm tra pháp lý dự án. Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp Văn bản đủ điều kiện bán nhà của Sở Xây dựng. Nếu không có giấy này, tuyệt đối không xuống tiền dưới bất kỳ hình thức nào.

Bước 2: Soi xét mức cọc. Nếu số tiền “giữ chỗ” vượt quá 5% giá trị nhà, hãy tỉnh táo nhận diện đây là hành vi vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Bước 3: Hợp đồng hóa mọi cam kết. Nếu vẫn muốn giữ chỗ, hãy yêu cầu ghi rõ trong thỏa thuận điều khoản: “Nếu dự án không đủ điều kiện mở bán đúng thời hạn (ghi rõ ngày), chủ đầu tư phải hoàn trả 100% tiền giữ chỗ cộng lãi suất ngân hàng ngay lập tức”.

Trong toàn bộ quá trình trên, nhà đầu tư có thể mời Luật sư tham gia với vai trò tư vấn hoặc người đại diện theo uỷ quyền làm việc cùng với các chủ đầu tư, chủ dự án để bảo vệ tài sản của bản thân mình.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 10/04/2026

Nguồn: Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938