PHƯƠNG ÁN GIẢI QUYẾT KHI HÀNG XÓM CƯA TƯỜNG NHÀ ĐỂ LẮP MÁI TÔN

1. Tình huống pháp lý

Giữa tháng 02/2026, nhà hàng xóm sửa chữa nhà, lắp thêm mái tôn. Khi họ làm mái, tôi không kiểm tra thường xuyên dẫn đến việc họ âm thầm cưa tường nhà tôi để làm mái.

Đến đầu tháng 03/2026, sau một số trận mưa, tường nhà bị thấm nước và bong tróc, tôi chất vấn vì sao họ cưa tường nhà tôi và đề nghị sửa chữa mái thì họ tránh mặt, không tiếp xúc nữa.

Tôi chưa biết nên làm thế nào trong trường hợp này? Có nên gửi đơn khiếu nại ra phường?

2. Quy định pháp luật

Để giải quyết tranh chấp này, chúng ta cần căn cứ vào các quy định về ranh giới bất động sản và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc xây dựng công trình tại Bộ luật Dân sự 2015.

Cụ thể, theo Điều 174, khi xây dựng công trình (ở đây là mái tôn), hàng xóm phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.

Trên cơ sở đó, Điều 175 quy định về ranh giới giữa các bất động sản nêu rõ chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

Đặc biệt, khoản 3 Điều 176 nêu rõ “Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.”

Theo đó, việc hàng xóm cưa tường nhà để xây dựng mái tôn đã vi phạm quy định pháp luật, gây thiệt hại về tài sản.

Để giải quyết vụ việc này, gia đình cần thực hiện ba việc:

Thứ nhất, thu thập bằng chứng (hình ảnh, ghi âm, video) về việc hàng xóm đã cưa tường làm hư hại tài sản, gây nên tình trạng thấm, dột tường nhà, hàng xóm cố ý tránh mặt hoặc có thái độ không thiện chí khi trao đổi, đề nghị sửa chữa, bồi thường. Nếu có thể, hãy lập một biên bản ghi nhận hiện trạng có chữ ký của tổ trưởng dân phố hoặc những người hàng xóm xung quanh làm chứng.

Thứ hai, gia đình làm đơn khiếu nại tới UBND xã/phường. UBND có bộ phận Địa chính – Xây dựng và Tổ quản lý trật tự xây dựng. Khi nhận được đơn khiếu nại, họ có quyền xuống kiểm tra hiện trạng, yêu cầu hàng xóm xuất trình giấy phép sửa chữa (nếu có) và lập biên bản vi phạm khi hành vi cưa tường đã làm hư hỏng công trình lân cận.

Thứ ba, gia đình làm đơn phản ánh tới Công an xã/phường để theo dõi, xử lý theo quy định của pháp luật trong trường hợp hàng xóm không hợp tác làm việc với UBND và gia đình hoặc có những hành vi làm hư hại thêm tài sản.

Khi gửi đơn tới UBND và cơ quan Công an, gia đình gửi kèm các bằng chứng đã thu thập.

Đối với hành vi xây dựng công trình gây ra thiệt hại, Điều 605 Bộ luật Dân sự 2015 nêu rõ “khi người thi công có lỗi trong việc để nhà cửa, công trình xây dựng khác gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường”. Hàng xóm có trách nhiệm bồi thường bằng tiền hoặc sửa chữa lại tường nhà theo nguyên tắc bồi thường tại Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015.

Đồng thời, nhà hàng xóm còn phải đối mặt với mức phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng khi tổ chức thi công xây dựng công trình gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận căn cứ theo điểm a khoản 5 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.

3. Đánh giá

Khi hàng xóm có thái độ tránh mặt, việc tự thỏa thuận không còn khả thi, vì vậy cần có sự can thiệp của cơ quan quản lý nhà nước để ghi nhận hiện trạng và xử lý theo quy định pháp luật. UBND phường có thẩm quyền kiểm tra tính hợp pháp của công trình xây dựng nhà hàng xóm, nếu phát hiện hành vi cưa tường nhà lân cận là sai thiết kế hoặc vi phạm trật tự xây dựng, cơ quan này có thể ra quyết định yêu cầu khắc phục.

Quá trình đòi bồi thường sẽ dựa trên ba yếu tố then chốt là hành vi vi phạm, thiệt hại thực tế và mối quan hệ nhân quả. Hành vi cưa tường là vi phạm quyền sở hữu tài sản, thiệt hại thực tế là tình trạng thấm dột, bong tróc lớp sơn và hư hỏng kết cấu tường. Việc hàng xóm cưa tường tạo khe hở cho nước mưa xâm nhập chính là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến thiệt hại. Nếu không thông qua sự can thiệp của chính quyền, gia chủ sẽ gặp khó khăn trong việc buộc đối phương phải thừa nhận hành vi và xác định mức bồi thường thỏa đáng, vì ranh giới bất động sản là vấn đề nhạy cảm cần sự xác nhận của cơ quan chuyên môn.

4. Kết luận

Trong quá trình làm việc tại UBND xã/phường, gia chủ có quyền yêu cầu hàng xóm thực hiện hai nghĩa vụ song song là khôi phục lại tình trạng ban đầu của bức tường (trát lại, chống thấm chuyên dụng) và bồi thường bằng tiền đối với các hư hỏng nội thất hoặc sơn tường bên trong do thấm dột gây ra.

Trong trường hợp hòa giải không thành, biên bản hòa giải tại phường sẽ là chứng cứ quan trọng nhất để gia chủ nộp đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân có thẩm quyền. Việc quyết liệt gửi đơn ra phường không chỉ giúp giải quyết dứt điểm thiệt hại trước mắt mà còn ngăn chặn các hành vi lấn chiếm không gian, bảo vệ toàn vẹn giá trị bất động sản về lâu dài.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 25/03/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015, Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, Nghị định 16/2022/NĐ-CP và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938