MUA BÁN ĐẤT BẰNG VI BẰNG – RỦI RO PHÁP LÝ VÀ HẬU QUẢ KHÓ LƯỜNG

1. Tình huống pháp lý

Ông B muốn mua một thửa đất của bà N với giá 02 tỷ đồng. Để tiết kiệm chi phí và thực hiện nhanh chóng, hai bên không lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan công chứng. Thay vào đó, hai bên lập Giấy mua bán viết tay và thuê Văn phòng Thừa phát lại lập Vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền và giao nhận giấy tờ đất.

Hai tháng sau, khu vực đất tăng giá mạnh, bà N bất ngờ khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán vô hiệu do không tuân thủ hình thức theo quy định của pháp luật và đòi lại đất. Ông B phản bác, cho rằng việc giao tiền đã xong và có Vi bằng làm chứng nên ông là chủ sở hữu hợp pháp.

Theo đó, Vi bằng có đủ cơ sở pháp lý để công nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này hay không?

2. Quy định pháp luật

Để đánh giá tính hợp pháp của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ lập bằng vi bằng và giấy tờ viết tay, cần đối chiếu với các quy định pháp luật hiện hành.

Về mặt hình thức của hợp đồng, căn cứ khoản 3 Điều 119 và Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo đúng thủ tục do luật định.

Bên cạnh đó, về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, căn cứ Điều 26 và Điều 28 Luật Đất đai 2024, việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Về giá trị pháp lý của vi bằng, căn cứ khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP của Chính phủ, vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến. Do đó, vi bằng không có giá trị thay thế văn bản công chứng, chứng thực và không phải là căn cứ pháp lý để sang tên quyền sử dụng đất.

Qua đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong vụ việc này vi phạm về hình thức và không có giá trị pháp lý nên dẫn đến vô hiệu.

Theo đó, khi giao dịch bị xác định là vô hiệu, hệ quả pháp lý được áp dụng theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, nghĩa là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, Ông B và bà N hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại sẽ phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

3. Đánh giá

Dưới góc nhìn pháp lý, mua bán đất bằng vi bằng thực chất là một “cái bẫy” rủi ro pháp lý cực lớn đối với người mua. Nhiều người dân lầm tưởng vi bằng là một hình thức “công chứng” cao cấp hoặc đủ để chứng minh quyền sở hữu, nhưng thực tế đây chỉ là bằng chứng ghi nhận việc giao nhận tiền và giấy tờ, hoàn toàn không làm phát sinh quyền sở hữu đối với nhà đất.

Khi xảy ra tranh chấp và bị khởi kiện, Tòa án sẽ căn cứ vào các quy định về hình thức của giao dịch để tuyên bố hợp đồng mua bán viết tay vô hiệu. Hệ quả là bên mua (ông B) phải trả lại đất cho bên bán (bà N), còn bên bán chỉ có nghĩa vụ hoàn trả lại số tiền đã nhận. Trong bối cảnh giá đất biến động mạnh sau nhiều năm hoặc trong vụ việc này chỉ trong một vài tháng, số tiền 2 tỷ đồng được hoàn lại có thể không đủ để ông B mua một mảnh đất tương đương, chưa kể rủi ro tẩu tán tài sản từ phía người bán nếu họ không thiện chí hoàn trả tiền.

4. Kết luận

Giao dịch bất động sản qua vi bằng hoàn toàn không tạo ra quyền sở hữu hợp pháp và không đủ điều kiện để sang tên trước bạ. Việc cố tình lách luật này không chỉ khiến người mua đối diện với nguy cơ mất trắng tài sản mà còn đẩy hai bên vào những cuộc tranh chấp kéo dài tại Tòa án.

Để tự bảo vệ quyền lợi, người mua cần kiên quyết thực hiện việc lập hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng và thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sự cẩn trọng về mặt thủ tục chính là chiếc khiên bảo vệ tài sản vững chắc nhất trong các giao dịch dân sự.

Trên đây là tư vấn pháp lý mà Luật Bắc Dương tổng hợp và cập nhật. Chân thành cảm ơn Quý độc giả đã quan tâm theo dõi!

Ân Quang – 04/05/2026

Nguồn: Bộ luật Dân sự 2015, và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan.

Zalo tư vấn pháp luật MIỄN PHÍ: https://zalo.me/0903208938